در این مقاله به تخلیه اماکن تجاری پرداخته ایم با ما همراه باشید.

یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستاجر، عدم تخلیه عین مستاجره در پایان قرارداد اجاره از سوی مستاجر است؛ در این موارد، موجر باید با طرح دعوای حقوقی نزد مراجع صالح قضایی، خواستار تخلیه مستاجر و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف بی‌مورد مستاجر شود.

اجاره نامه چیست؟

قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)، بهره‌برداری از منافع خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به فرد دیگری (مستاجر) واگذار می‌کند.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن تجاری:

چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره، به‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع درخواست تخلیه، دادگاه محل خواهد بود.

به عبارت دیگر برای املاک تجاری که با سرقفلی اجاره داده شده اند، میتوان از طریق دادگاه حکم تخلیه گرفت.

همان‌طور که گفتیم تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند.

پیشنهاد میشود این مطلب جذاب را از دست ندهید:تخلیه ملک مشاع

تشریفات حکم تخلیه اماکن تجاری( مغازه):

برای گرفتن حکم تخلیه مغازه ، تشریفات قانونی پیچیده تر است و ابتدا طرفین دعوا به دادگاه دعوت می‌شوند. پس از جلسات رسیدگی دادگاه و بررسی وضع حق کسب و سرقفلی در صورت صدور حکم تخلیه ،مستاجر اگر همچنان به رای صادر شده اعتراض داشته باشد ، ظرف 20 روز میتواند درخواست تجدید نظر بدهد و پس از این مدت ، رای و حکم تخلیه قطعی و لازم الاجرا خواهد بود.

جهت درخواست دستور تخلیه ملک ،وجود تمامی شرایط زیر ضروری است :

1-قرارداد استیجاری مدت داشته باشد و زمان آن هم به اتمام رسیده باشد

2-قرارداد اجاره در 2 نسخه تنطیم شده باشد .

3-هر دو نسخه اجاره نامه علاوه بر امضای مستاجر و مالک ، توسط 2 نفر شاهد امضا شده باشد

با ارائه دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف محل ملک، دستور تخلیه ملک صادر می شود که به صدور برگه اجرائیه هم نیازی نداشته و ظرف مدت یک هفته از تقدیم درخواست موجر اعمال میشود. اگر مستاجر طی مدت 3 روز ملک را تخلیه نکند، اینکار توسط مامورین اجرایی در تاریخ و ساعت مشخصی انجام می گیرد.

برای درخواست حکم تخلیه ملک در هنگام اتمام زمان قرارداد ، اگر حتی یکی از شرایط بالا وجود نداشته باشد ، مشمول دستور تخلیه نمی شود. در این مواقع با تقدیم دادخواست حکم تخلیه ملک ، حکم تخلیه پس از جلسه رسیدگی توسط مراجع قضایی صادر خواهد شد.

عکس تخلیه اماکن تجاری

موارد تخلیه حق کسب و پیشه یا تجارت و سرقفلی چیست؟

برای درخواست تخلیه اینگونه اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاحر سال ۱۳۵۶ هستند راه­های مختلفی وجود دارد اما ۳ راه از همه مهمتر است و بیش از سایر موارد شایع هستند و مورد استفاده موجرین قرار می­گیرند که عبارتند از:

1-تخلیه محل سرقفلی (حق کسب و پیشه) به دلیل انتقال به غیر تحت هر شرایط و هر قراردادی

2-تغییر شغل بدون هرگونه اجازه کتبی از موجر

3-تغییرات در دکوراسیون داخلی یا بیرونی محل سرقفلی (حق کسب و پیشه) بدون اجازه موجر یا مالک آن ملک

دیگر موارد از قبیل …

1-عدم پرداخت اجاره بها :

مطابق تبصره یک ماده ۱۴ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ در صورتی که مستأجر ظرف یک سال ۲ مرتبه در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا آن را به صندوق ثبت تودیع نکند، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این خصوص مستأجر مستحق ارفاق نیست.

لازم به ذکر است که در تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور، مطابق مقررات قانون ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه مستأجر ساقط می‌شود.  ‌

2-نیاز شخصی :

موجر در صورتی می‌تواند به استناد بند مذکور درخواست تخلیه نماید که در زمان تقدیم دادخواست به کسب و کار در جهت امرار معاش معمول زندگی به عین مستأجره نیاز داشته باشد. از این ‌رو موجر نمی‌تواند به استناد احتیاج خود در آینده هر چند اگر احتیاج در آینده محرز و مبرهن باشد درخواست تخلیه نماید.

لازم به ذکر است که موجر باید کل حق کسب یا پیشیه یا تجارت مورد اجاره را برای تخلیه پرداخت کند.

3-تخریب و نوسازی :

تنها شرطی که برای طرح چنین دعوی لازم است ارائه گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی می‌باشد که غالباً اخذ گواهی یا پروانه ساخت از شهرداری با پرداخت مبلغی به راحتی امکان‌پذیر است.مسلم آنکه تنها شرطی که برای طرح دعوی به سبب تجدید بنا وجود دارد اخذ پروانه ساخت یا گواهی تجدید بنا از سوی مالک است که برای طرح دعوی پیوست یکی از آن دو به دادخواست تقدیمی الزامی است.

در این حالت حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد.

4-انتقال به غیر :

یکی از مواردی که از دید قانون‌گذار انتقال و موجد حق تخلیه برای مالک می‌باشد، استفاده عملی فردی غیر از مستأجر از عین مستأجره است. مطابق بند دوم ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶  در مواردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره ‌نامه تنظیم نماید.

لازم به ذکر است در صورت تخلیه به این علت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد.

5-تعدی و تفریط :

تغییراتی به اصل و اساس بنا لطمه وارد کند و مشکل ایجاد نماید مانند ایجاد زیرزمین با اضافه نمودن قسمتی کلی به ساختمان مانند ساختن اتاق در پشت بام یا حیاط یا حذف قسمتی کلی از ساختمان مانند خراب کردن انباری را تعدی و تفریط می نامند، در حالی که تغییرات جزئی برای استفاده بهتر از دید عرف تفریط محسوب نمی شود و خارج از عرف نیست مانند سرامیک کردن کف اتاق یا نقاشی ساختمان یا تعویض کلید. ورود ضرر نسبت به عین مستاجره، شرط دیگری که برای طرح دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط الزامی است.

در ضمن مستأجر نیز حقوق استثنایی خویش را که همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است را نیز از دست می‌دهد.

6-تغییر شغل :

یکی از موارد تخلیه اماکن تجاری تغییر شغل بدون اجازه مالک است که به موجب آن مستاجری که برابر قرارداد موظف است شغل خاصی را تصدی نماید بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر آن کند که با طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل از طرف موجر باید محل را تخلیه کند و حق کسب و پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست خواهد داد، مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل گذشته باشد.

لازم به ذکر است که مستاجر حق کسب و پیشه یا تجارت را از دست خواهد داد.

در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد چه میشود؟

اگر قرارداد از نوع رسمی باشد برای گرفتن دستور تخلیه مغازه باید به اداره ثبت اسناد مراجعه و با تکمیل فرم اجرائیه ، از دفتراسنادی که قرارداد استیجاری در آن تنظیم شده ، درخواست صدور اجراییه گردد. در این حالت ، دستور تخلیه از طرف اداره ثبت اسناد و املاک صادر و ظرف 48 ساعت به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر هم 3 روز از زمان دریافت ابلاغیه ، برای تخلیه مغازه مهلت دارد.

در صورت نیاز به وکیل تخلیه اماکن تجاری با شماره های درج شده در سایت تماس بگیرید.

مرجع صالح طرح دعوای تخلیه :

با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1387، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمنی از همین قانون، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود.

دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی است و در نتیجه هزینه دادرسی چندانی ندارد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:حکم تخلیه

گروه وکلای حکمت:

گروه وکلای حکمت متشکل از وکلای دادگستری مجرب و متخصص به امور حقوقی بالاخص مسائل املاک و تخلیه آن آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی به شهروندان عزیز میباشد. در صورت تمایل می توانید با راه های ارتباطی مسائل حقوقی خود را با گروه ما در میان بگذارید تا بهترین نتیجه مطلوب را بدست آورید.

آدرس: شعبه ۱ تهران- فلکه اول تهرانپارس خیابان ۱۴۲ شرقی روبروی پاساژ سپید پلاک ۳۹ طبقه دوم واحد ۵

آدرس: شعبه ۲ تهران- نیاوران نرسیده به چهارراه کامرانیه روبروی پاساژ نارون پلاک ۱۲۷ طبقه ۶ واحد ۱۱

تلفن: ۰۲۱۷۷۷۱۹۳۳۷ – ۰۲۱۲۶۴۵۵۶۸۸

در خصوص تخلیه اماکن تجاری نیاز به وکیل دارید میتوانید با شماره02177719337 یا شماره 09123439500 تماس بگیرید . دقت کنید فقط در ساعات اداری قادر به پاسخگویی هستیم
در خصوص تخلیه اماکن تجاری نیاز به مشاوره حقوقی دارید میتوانید با شماره02177719337 یا شماره 09123439500 تماس بگیرید . دقت کنید فقط در ساعات اداری قادر به پاسخگویی هستیم

یک سوال جزئی درباره تخلیه اماکن تجاری دارید ؟ در بخش دیدگاه ها بپرسید

0 0 vote
امتیاز به این مقاله
Subscribe
Notify of
2 Comments
Oldest
Newest Most Voted
Inline Feedbacks
View all comments
میرسینا میرزائی
2 months ago

باسلام بنده سال ۹۱ مغازه رو اجاره کردم
وتا امسال هرسال تمدید میکردم
الان چندماه از پایان آخرین اجاره نامه میگذره
باتوجه به قانون دستور تخلیه اماکن تجاری
رو دادگاه باید صادر کنه
ولی الان دستور تخلیه مغازه من رو شورا صادر کرده
آیا این امر باقانون در منافات نیست؟
ممنون میشم سوال بنده رو سریع جواب بدید

Reply to  میرسینا میرزائی
2 months ago

سلام وقت بخیر. این امر خلاف قانون است و میتوانید اعتراض کنید.