یکی از مسائلی که بسیار بحث برانگیز است و مشکلای بسیاری در بر دارد رابطه میان موجر و مستاجر است .یکی از مشکلات عدم رعایت بندهای قرارداد توسط مستاجر است که در نهایت راهی جز گرفتن حکم تخلیه توسط موجر باقی نمیگذارد.در این مقاله با شما همراه هستیم تا به بررسی گرفتن روش های حکم تخلیه بپردازیم ما را همراهی کنید.

فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید

اجاره نامه چیست؟

اجاره قراردادی است كه بر طبق آن یك نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (كرایه)به اجاره واگذار می كند.

موجر کیست؟

در قانون موجر فردی است كه صاحب و مالك خانه و آپارتمان و یا مغازه است و میتواند آن را اجاره دهد.

مستاجر کیست؟

در قانون مستاجر فردی است كه با پرداخت كرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می كند.

بین موجر و مستاجر قراردادی تنظیم میشود که رعایت کردن تمام بندهای آن از جنب هر دو طرف الزامی است.و در صورت رعایت کردن این بندها مشکلی برای طرفین پیش نخواهد آمد و با مشکلاتی چون گرفتن حکم تخلیه مواجهه نخواهیم شد.

تنظیم قرارداد به دو روش انجام میشود:

۱-عادی(رسمی)

۲دست نویس(غیررسمی)

اگر قرارداد اجاره بصورت عادی تنظیم شده باشد ( مثلا”دستی در برگه آچار و یا در مشاور املاک ) حسب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ مستاجر را می توان فوری( حدود ۱ هفته ای که عملا ۱ماه طول می کشد ) تخلیه نمود مشروط به اینکه …مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، اجاره نامه در ۲ نسخه و با ۲ شاهد امضا شده باشد در غیر اینصورت دادخواست تخلیه به دادگاه عمومی محل ملک داده می شود و معمولا ۸ ماه تا ۱ سال فرجه تخلیه آن زمان می برد .

چه زمان میتوان حکم تخلیه گرفت

چه زمان میتوان حکم تخلیه گرفت:

۱-زمانی که مدت اجاره در قرارداد تمام شده باشد ولی مستاجر همچنان در ملک باقی مانده باشد و آن را تخلی نمیکند.

۲-سه ماه از موعد پرداخت اجاره بها نگذشته باشد و مستاجر هیچ مبلغی مبنی بر اجاره بها پرداخت نکرده باشد.

۳-منتقل کردن ملک به شخص دیگری از جانب مستاجر

۴-مستاجر ملکی را که اجاره کرده است در راههای غیر مشروع استفتده کند.

اجرای فوری حکم تخلیه یک هفته ای  در اماکن مسکونی و تجاری (آپارتمان ،ملک ،مغازه):

برای اجرای حکم تخلیه فوری در وهله اول باید مشخص شود که سند شما عادی یا دست نویس است و یا در اسناد رسمی تنظیم شده است .

اگر قرارداد اجاره شما به صورت دستی است  و یا در مشاور املاک تنظیم میشود:

ابتدا باید با دادن در خواست و یا دادخواست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ،جهت تخلیه فوری اماکن مسکونی و یاتجاری اقدام نمایید مشروط به آنکه:

شرایط فوری دستور تخلیه از شورای حل اختلاف :

  1. اجاره نامه در ۲ نسخه تنظیم شده باشد
  2. ذیل قرارداد اجاره را ۲ شاهد امضاء نموده باشد
  3. دارای تاریخ روز و ماه و سال باشد

رسیدگی شورا برای دستورفوری تخلیه :

شورای حل اختلاف بدون تعین وقت رسیدگی و خارج از نوبت و بصورت فوری دستور تخلیه را صادر می کند.

قابل اعتراض بودن یا نبودن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف :

دستور تخلیه صادره از ناحیه شورای حل اختلاف قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست منتهی اگر کسی ادعای نسبت به آن دارد باید دستور توقف عملیات تخلیه را بخواهید

در دستور تخلیه شورا مستاجر چقدر زمان داره که ملک را تخلیه کند:

دستور تخلیه صادره میبایست ، ظرف مدت ۲۴ ساعت، به مستاجر ، ابلاغ شود و مستاجر ۳ روز فرصت برای تخلیه دارد و اینکه موجر می بایست ،قبل از اجرای حکم تخلیه ، مشروط به اینکه مبلغ ودیعه را قبلا به مستاجر پرداخت نکرده باشد، مبلغ ودیعه ( پول پیش ) را حضورا به مستاجر پرداخت کند و در قرارداد رسید بگیرد و یا وجه آن را به صندوق دادگستری  واریز نماید ولکن معمولا دیده شده معمولا مدت زمان تخلیه تا یکماه نیز طول می کشد.

اگر اجاره در دفتراسناد رسمی تنظیم شده باشد دستور تخلیه مستاجر چگونه است :

بدوا” جهت اخذ دستور تخلیه میبایست به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره مراجعه نماید و ضمن درخواست صدور اجرائیه به اداره ی ثبت اسناد محل جهت اجرای حکم تخلیه مراجعه کنید .

مهلت اجرا ء حکم تخلیه از سوی اداره ثبت :

دستور تخلیه صادره از سوی اداره ی ثبت محل ، میبایست ظرف مدت ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ شود

اگر حکم تخلیه از اداره ثبت صادر شد مدت زمان تخلیه توسط مستاجر چقدر است:

مستاجر میبایست ظرف مدت ۳ روز از تاریخ ابلاغ، ملک را تخلیه نماید و تحویل دهد.

این مطلب را هم بخوانید:تخلیه به علت احداث ساختمان جدید 

 اگر شما مالک ملک نباشید و لکن قرارداد اجاره را تنظیم کرده باشید ،آیا میتوانید تخلیه ملک را درخواست کنید:

در زمانی که تخلیه ملک در خواست میشود حکم به تخلیه معمولا توسط شعبات صادر میشود  مگر مالکیت ملک مورد اختلاف باشد که باید ابتدا به اختلاف مالکیت رسیدگی کرد

 درخواست تخلیه مغازه یا دکان:

اگر درخواست تخلیه در مورد مغازه،یا دکان باشد زمانی می توانید از شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری اخذ کنید که قرارداد اجاره تان تا بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد اگر قبل از تاریخ ۷۶ تنظیم شده باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می باشد  یعنی قابلیت درخواست فوری تخلیه نیست.

دریافت حق کسب و پیشه در زمان تخلیه ملک:

اگر قرارداد اجاره شما در مورد املاک تجاری است ونه مسکونی ( در مورد املاک مسکونی اصلا حق کسب وپیشه ای وجود ندارد )، بعد از سال ۷۶ باشد ،دیگر به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق نمی گیردو می توان براحتی ملک را تخلیه نماید ولی اگر حق سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد می تواند در زمان تخلیه حق سرقفلی بگیرد.

تخلیه ملکی که دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه دارد : 

تخلیه اماکن دارای سر قفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه  می باشد  نه شورای حل اختلاف

جهت تخلیه در اماکنی که مستاجرین  حق سرقفلی و حق کسب و پیشه دارنند مشمول قوانین جداگانه ای است که می توانید به کلیک کردن لینک های ذیل ،مطالب آن را  مطالعه فرمایید

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی 

محتویات قرارداد های اجاره شامل :

  1. مشخصات موجر و مستاجر( نام وناخانوادگی وکد ملی و
  2. میزان و مبلغ اجاره بها)
  3. مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی و بخش ومدت قرارداد اجاره بصورت سالیانه ویا ماهیانه و

و سایر شرایط که طرفین ضمن عقد اجاره راجع به آن توافق می کنند.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه:

۱-مدارک شناسایی اعم از کارت ملی و شناسنامه

۲-سند مالکیت

۳-سند اجاره نامه

دادگاه صالح برای درخواست حکم تخلیه

دادگاه صالح برای درخواست حکم تخلیه:

اگر املاک مسکونی و تجاری باشد ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی بر صدور دستور تخلیه می باشند .
ولکن املاکی که دارای حق کسب و پیشه وسرقفلی می باشند جهت صدور حکم تخلیه می بایست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه کرد .

نمونه دادخواست حکم تخلیه فوری:

خواهان:

خوانده:

وکیل:

تعیین خواسته و بهایآن: ۱- صدور حکم مبنی بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به شرح متن ۲- پرداخت کلیه خسارات قانونی

دلایل و منضمات دادخواست: ۱- تصویر مصدق اجاره‌نامه ۲- تصویر مصدق سند مالکیت ۳- تصویر مصدق اظهارنامه

ریاست محترمشورای حل اختلاف

باسلام

با عرض سلام و تحیت احتراما به استحضار عالی می‌رساند: ۱_ اینجانب به موجب سند مالکیت ……..، مالک شش دانگ یک باب منزل مسکونی/ یک واحد آپارتمان به مساحت …….. متر مربع واقع در ……….. به شماره پلاک ثبتی ……….. بخش ………… می‌باشم.

۲_ ملک مذکور به موجب سند اجاره شماره ……….. مورخ ……….. به خوانده اجاره داده شد.

۳_ مدت اجاره از تاریخ ……….. تا تاریخ ………….. به مدت یک سال با مال‌ الاجاره ماهیانه به مبلغ …………. ریال بوده است. ۴_ با توجه به اینکه مدت اجاره به اتمام رسیده است متاسفانه خوانده از تخلیه و تحویل مورد اجاره به اینجانب خودداری می‌کند.

۵_ لازم به ذکر است که با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره ……….. تاریخ …………… خوانده حاضر به تخلیه و تحویل مورد اجاره نشده است. فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۴۹۴ قانون مدنی و موارد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱ و ۳ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته، مورد استدعاست.

محل امضاء

گروه وکلای حکمت:

با توجه به اینکه قوانین متفاوتی در مورد اجاره وجود دارد موجر و مستاجر حتما باید از وکیل متخصص ملکی و مشاوره حقوقی گروه وکلای حکمت در تنظیم قرارداد اجاره کمک بگیرند.

زیر در صورت عدم رعایت شرایط قانونی موجر ممکن است مشکلات بسیار زیادی در رابطه با تخلیه  ملک خود داشته باشد.

برای اینکه از سرگردانی و سردرگمی در دادگاهها راحت شوید و حقی از شما ضایع نشود بهتر است از وکیل ملکی پایه یک دادگستری در این امر کمک بگیرید.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

سیزده − 9 =