یکی از مهم ترین پرونده های ملکی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی میباشد که پیچیدگی خاص خودش را دارد ما در این مقاله به شرایط و موانع این موضع پرداخته ایم برای کسب اطلاع بیشتر در این زمینه با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.

شرایط و موانع الزام به تنظیم سند رسمی:

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی می باشد؛ اعم از این که، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه نامه (سند فروش) تلقی نمایید.

ماهیت قولنامه یک تعهد و قولی باشد. زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ایی را داشته لکن مقدمات لازم را هنوز فراهم نکرده اند، پس اقدام به انعقاد قراردادی کرده و در آن، دو طرف تعهد می نمایند که معامله را با شرایط مشخص و معین شده  و همچنی ظرف مدت زمانی خاص که در قراردا به آن توافق کرده اند،انجام دهند. البته این توافق ها مشمول ماده 10 قانون مدنی می باشد.

نکته مهم، این است که سند مورد نظر، وقوع معامله و مالکیت را ثابت می نماید و حال آن که قولنامه چنین اثری را نداشته به این معنا که تا مدت زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی، ملک را منتقل نکرده باشد، نه خریدار می تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه دیگر اشخاص ثالث می توانند به وقوع معامله میان طرفین قرارداد استناد نمایند
در روند عادی، طرفین در دفتراسناد رسمی حاضر و با رعایت تشریفات قانونی مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت طرف قرارداد می کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه می باشد. حال اگر یکی از طرفین قرارداد از تعهدات خود سر پیچی کند چه اتفاقی خواهد افتاد؟

در این فرض، یکی از مهم ترین آثار قولنامه، که تنظیم سند و انتقال می باشد، آشکار می گردد و متعهدله این اختیار را دارد که الزام متعهد را به انجام تعهد درخواست نماید
محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، اقدام به صدور حکم میکند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی و پابر جا می باشد  و حتی مرگ متعهد نیز نمی تواند تعهد را از میان بردارد و این تعهد به وراث نیز منتقل می گردد و در صورت امتناع آن ها، محاکم قضایی می تواند الزام آن ها به تنظیم سند رسمی را بخواهند.

 الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول:

وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده ذکر کرده باشد.

تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ مشخص شده در قرارداد در دفتر اسناد رسمی مشخص شده جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور بایع(فروشنده) در دفتر اسناد رسمی، در قرارداد پیش بینی شده باشد)

گواهی عدم حضور بایع( فروشنده ) در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه مشخص شده  توسط خریدار دریافت شده باشد.

اگر اظهارنامه ایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی توسط خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، کپی برابر اصل شده آن نیز پیوست دادخواست گردد.

عند الزوم گرفتن تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله و سوابق آن نیز پیوست دادخواست گردد.

در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) می باشد، قبل از اقامه دعوا اطمینان حاصل نمایید که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری داشته باشد؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به اخذ پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری می باشد.

مورد معامله می بایست دارای سابقه ثبتی باشد و یا در جریان ثبت قرار داشته باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند یا در جریان ثبت نیز نیستند، انتقال سند رسمی موضوعیت نخواهد داشت.

دادخواست می بایست به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه باشد.

دادخواست باید در دفتر خدمات قضایی ثبت و سپس به  به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، ارجاع شود.

ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار:

با عنایت به  ماده 220 قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می شود، نیز ملزم می باشند.
بایع(فروشنده)  به موجب عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد و عدم ذکر آن در سند نیز موجب برائت فروشنده نمی گردد.
در نتیجه  به نظر می آید، در قراردادهایی که عرفآ و قانونآ می بایست برای مورد معامله (مبیع)، سند رسمی تنظیم گردد، چه این مطلب در قرارداد قید شده و چه قید نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد.

لکن می بایست توجه نمود که  در برخی قراردادها چنین تصریح می گردد که “اچنانچه فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه ننماید، فلان مبلغ را می بایست پرداخت نماید” که در این صورت، این اختیار به فروشنده داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب نماید و خریدار نیز تنها اختیاری که دارد این است که  وجه التزام را درخواست نماید و یا الزام به تنظیم سند را تقاضا نماید.

مگر این که در قرارداد فی مابین آن ها ، تصریح به هر دو تعهد شده باشد، یعنی تصریح نموده باشند که در صورتی که فروشنده در اجرای تعهدات خود تاخیر نماید، علاوه بر اجرای تعهدات وی و الزام به تنظیم سند، می بایست مبلغی را به عنوان وجه التزام پرداخت نماید.

 موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

خریدار قبل از طرح دعوا می بایست اطمینان حاصل نماید که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت قرا نداشته باشد؛ چرا که دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت می باشد، رای نخواهد داد. در این حالت می بایست  فک رهن مورد معامله را در دادخواست ابتدایی خود قید کرده و ازمحضر دادگاه صالح تقاضا نمایید.

همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نبوده باشد، خریدار قادر است از طریق محاکم کیفری با طرح شکوائیه با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نمی باشد؛ زیرا که او مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده و برای دیگری حقی در آن نهفته است.

 اجرا حکم صادره در صورت امتناع فروشنده:

پس از صدور حکم قطعی محکمه ، خریدار می بایست اجرای حکم را از واحد اجرای احکام تقاضا نماید.

اجرائیه به محکوم علیه ( فروشنده) ابلاغ می گردد و چنانچه محکوم علیه  ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار می تواند مجددا به واحد اجرا مراجعه کند.
دایره اجرا به دفترخانه های که مشخص شده بود به تنظیم سند اقدام نماید، اطلاع می دهد که پس از آماده شدن سند رسمی انتقال، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام نماید.

ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و بیان می دارد «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نگردد، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید»

نکته های که می بایست به آن اشاره نمود، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می نماید و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه دخالت و مسئولیتی نخواهد داشت.

بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه تلقی می گردد که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

اقدامات دادگاه صالح برای الزام به تنظیم سند:

احراز و اثبات مالکیت خوانده:

از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک (چنانچه شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح میکند و حکم به انتقال می دهد)

احراز و اثبات  مالکیت خوانده بر تبعات موضوع معامله (مبیع): به طور مثال، در مورد خط تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات

احراز و اثبات تادیه قسمتی از ثمن معامله (پیش پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن معامله و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک مرکزی

احراز و اثبات انجام معامله ، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه نامه یا قولنامه ، عنایت  به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین قرارداد ، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین

احراز و اثبات هویت طرفین و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت هر یک از آن ها ورثه با ملاحظه حکم انحصار وراثت ، تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک قرار داشته باشد تعیین و احراز میزان بدهی ها، با حفظ تمامی حقوق مرتهن (کسی که مال مرهونه یا مورد رهن به نفع وی توقیف شده است ) یا بازداشت کننده اولی، حکم به الزام به انتقال داده شود.

عنایت به هزینه های انتقال سند و عهده دار بودن آن توسط طرفین قرارداد : هزینه های لازم به اصولآ برای انتقال مالکیت (از جمله مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است اما این قاعده امری نبوده و می توان خلاف آن نیز توافق نمود.

انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم خواهد بود: به طور مثال در مورد تصرف و تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات

برای اگاهی بیشتر در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می توانید از مشاوره حقوقی وکیل ملکی که در این زمینه تبحر دارند با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید و از مشاوره تخصصی گروه وکلای حکمت بهره مند شوید.

در خصوص شرایط و موانع الزام به تنظیم سند نیاز به وکیل دارید میتوانید با شماره02177719337 یا شماره 09123439500 تماس بگیرید . دقت کنید فقط در ساعات اداری قادر به پاسخگویی هستیم
در خصوص شرایط و موانع الزام به تنظیم سند نیاز به مشاوره حقوقی دارید میتوانید با شماره02177719337 یا شماره 09123439500 تماس بگیرید . دقت کنید فقط در ساعات اداری قادر به پاسخگویی هستیم

یک سوال جزئی درباره شرایط و موانع الزام به تنظیم سند دارید ؟ در بخش دیدگاه ها بپرسید

0 0 vote
امتیاز به این مقاله
Subscribe
Notify of
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments