قوانین پیش فروش آپارتمان سال ۹۶

قوانین پیش فروش آپارتمان سال 96Reviewed by Admin on Jul 26Rating:

قوانین پیش فروش آپارتمان سال ۹۶

از آنجایی که بعضا سازندگان پروژه های ساختمانی، تعمدا واحد های آپارتمانی خود را به تعداد کثیری از پیش خریداران ، واگذارنموده و از این طریق مرتکب کلاهبرداری می شدند و بدینوسیله مشکلات عدیده ای ،برای پیش خریداران از این حیث ایجاد می گردید . سرانجام در سال ۱۳۸۹ قانونی مبنی بر قانون پیش فروش ساختمان، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید .

مفهوم پیش فروش آپارتمان

به مفهوم مرحله پیش از فروختن و یا قبل از خریداری ملک است .

هر قرارداد پیش فروشی حداقل دارای ۲طرف میباشد
۱٫فروشنده ( پیش فروشنده )
۲٫خریدار( پیش خریدار)

شیوه و روش های متداول( تنظیم قرارداد پیش فروش)

افراد عموما قرارداد های پیش فروش را ، بنحو مندرج در ذیل بین خود تنظیم می کنند .

الف . رسمی ( در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد)
۱٫قانونگذار طرفین قرارداد پیش فروش را ملزم نموده،تا قرارداد پیش فروش را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمایند
لازم به توضیح است قرارداد های پیش فروش ،به هیچ وجه جایی سند رسمی ملکی ( منگوله دار یا تک برگی ) را نمی گیرد ولکن تنظیم آن بنحو رسمی دارای آثار و امتیازات ویژه است از جمله اینکه
بدون نیاز به مراجعه به محکمه ،می توان اجرای تعهدات مندرج در قرارداد را از طریق اجرای ثبت خواست

ب.عادی ( اصلا تنظیم قرارداد به این شیوه توصیه نمی شود )
در صورتی که قرارداد پیش فروش بصورت عادی ( دستی و یا در مشاور املاک…) تنظیم گردد، برای پیش فروشنده جرم بوده و مجازات بهمراه دارد البته این به معنی فقدان اعتبار قراردادهای عادی نیست چرا که می توان الزام پیش فروشنده را به تنظیم سند رسمی قراردادهای پیش فروش خواست

آپیش فروش اپارتمان

 

قوانین پیش فروش آپارتمان سال ۹۶

نتیجه :
قراردادهای پیش فروش باید الزاما در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد ضمنا مراتب پیش فروش واحد ها میبایست ، در سند رسمی مالکیت قید گردد

و اما پیش فروشنده چه مراحلی را باید طی کند تا بتواند ملک خود را پیش فروشی نماید ……

بدوا میبایست پروانه ساخت و ساز کل ساختمان را ، از شهرداری اخذ کند
برای هر واحدی که می خواهد پیش فروش نماید ، شناسنامه فنی مستقل بگیرد
تاییدیه اتمام عملیات مربوط به فنداسیون وپی ساختمان توسط مهندس ناظررا بگیرد
بیمه نامه مسئولیت مدنی مربوط به ماده ۹ قانون مرقوم را اخذ نماید
سپس می تواند مجوز اخذ انتشار آگهی در جهت فروش واحد هارا بگیرد ودر نهایت اقدام به تبلیغات در مطبوعات نماید.

ذکر چه مواردی در قرارداد های پیش فروش الزامی است( ماده ۲ قانون مربوط به پیش فروش آپارتمان ها)

۱-نام و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی( افراد و اشخاص ) یا حقوقی ( شرکتها و…)

۲-پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک ( پلاک ثبتی فرعی و اصلی ، بخش و….)
۳-اوصاف و امکانات واحد ساختمانی از جمله..
شماره ی واحد ، مساحت واحد ، تعداد اتاق ها ، معین کردن پارکینگ و انباری ، وضعیت سیستم گرمایش و سرمایش، نوع کاربری( تجاری ، مسکونی و یا ادارای ) ، موقعیت ، نوع مصالح بکار برده شده و ……..
۴-مشخصات فنی و معماری ساختمانی عبارتند از موقعیت کاربری /مساحت کل زمین و زیر بنا
۵- بها یا عوض ( قیمت) ، تعداد ومیزان اقساط و نحوه پرداخت وتسویه آن
۶- در صورت تقسیط ثمن معامله ،اخذ قبوض اقساطی
۷-زمان تحویل واحد های ساختمانی، بعلاوه نحوه تنظیم سند
۸-روشن کردن وضعیت خسارت( اگر طرفین در خصوص خسارت توافق کنند ) و ….
۹-تعهدات مربوط به پیش فروشنده
۱۰-معرفی داوران
نکته: از آنجاییکه آیین نامه اجرای این ماده ( قسمت داوری ) تاکنون توسط وزارت مسکن وشهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده
بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت ،در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع مال است و موضوع ارجاع امر به داوری منتفی است

محاسن ومعایب قرارداد ها پیش فروش

آپارتمان های پیش فروش آپارتمان ها ی آماده
-نظر به عدم تکمیل بودن واحد های پیش فروش شده ، قیمت آپارتمان پیش فروش،به مراتب پایین تر از آماده آن است
ضمنا مبلغ (ثمن معامله) با توجه به طولانی بودن مدت ساخت، می بایست بصورت مرحله ای و در زمان طولانی تر پرداخت شود قیمت آپارتمان آماده به مراتب از قیمت آپارتمان های پیش فروشی بیشتر است .

ثمن معامله معمولا باید بصورت نقدی و سریعتر پرداخت نمود( چند ماه )
طراحی داخلی ودکوراسیون واحد ها بر اساس توافق و سلیقه طرفین قابل تغییر می باشد. طراحی داخلی و دکوراسیون بنابر سلیقه سازنده و یا فروشنده است مگر توافق بر تغییر آن صورت گیرد .
نوع و کیفیت مصالح ساختمانی درطی مراحل ساخت قابل رویت است در ساختمان های آماده،با توجه به آنکه عملیات ساختمانی تکمیل شده ، تنها اجزای روی کار ساختمان قابل رویت است .

نکته مهم :متاسفانه با عنایت به اینکه غالبا شهرداری ها از صدور پروانه فنی آپارتمان خوداری می کنند عملا امکان تنظیم قرارداد پیش فروشی مواجه با مشکل است

کتا ب قوانین مشارکت در ساخت به زبان ساده نویسنده داود چشمی 

جهت مشاوره با وکیل در امور قرارداد ها کلیک نمایید 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

نوزده − دوازده =