مشاوره حقوقی در باب تخلیه(سرقفلی به جهت انتقال منافع مورد اجاره به غیر)

شرایط تخلیه به جهت انتقال به غیر مستاجر( دارنده حق کسب و پیشه )

 تخلیه با استناد به ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶
مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه، به غیر انتقال دهد، مگراینکه کتباً و یا شفاهاً این اختیار به او داده شده باشد.

تخلیه (سایر استنادات قانونی)

ماده ۱۴ و۱۹ و ۲۷ و ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

 

وکیل مستاجر

بنابراین اصل بر اینست که ….

مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر، ندارد مگربه او اذن در انتقال مورد اجاره داده شده باشد

اصولاًدر قرارداد های اجاره، موضوع قانون روابط موجرو مستاجر مصوب ۱۳۵۶، در خصوص حق واگذاری و انتقال مورد اجاره توسط مستاجر، بر حسب شرایط قرارداد و توافق حاصله ، دو حالت پیش می آید ..

الف.موجر کتبا و یا شفاها، اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر ، به مستاجر داده باشد …
در این صورت برابر ماده ی ۱۹ قانون اخیر الذکر ، مستاجر می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه ، منافع مورد اجاره را صرفا”با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
که در مانحن فیه در صورت اذن موجر مبنی انتقال مورد اجاره به غیر و انکار وی ، می توان با تمسک به شهادت شهود و سایر ادله ادعای خود را اثبات نمود
ب.حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره از مستاجر، سلب شده و یا اینکه اجاره نامه ای در بین نباشد
در این صورت اگر مستاجر بدون رضایت موجر ، ملک مورد اجاره را به غیر انتقال دهد موجر می تواند؛با پرداخت ، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت طبق نظریه کارشناس دادگستری ، در خواست فسخ و صدور حکم تخلیه مستاجر را از محکمه بخواهد .

حق مستاجر

نکته راجع به ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر :

در صورت عدم اجازه مالک مبنی بر انتقال ، مستأجر میتواند دادخوست تجویز انتقال منافع را بطرفیت موجر در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید و از طریق دادگاه اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر بگیرید
که النهایه دادگاه با صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره ،اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر می دهد سپس مراتب تنظیم و انتقال سند ، از طریق دفترخانه ی تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه ی نزدیک ملک (اگر اجاره نامه ی رسمی در بین نباشد) میسر می گردد و اینکه متعاقبا رونوشت آن را به دفترخانه ی مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود

تخلیه (نکاتی در این باب حق کسب و پیشه …)

نکته ۱٫در صورت پرداخت حق کسب و پیشه از ناحیه مستاجر دوم ( متصرف فعلی ) به مستاجر اول ، فقط مستاجر دوم حق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را، طبق نظر کارشناس خواهد داشت.
نکته ۲٫ مستأجر جدید ، از جهت شروط مندرج درقرارداد اجاره تنظیمی ، قائم مقام مستأجر سابق، محسوب میشود
نکته ۳٫بهتر است دعوی تجویز انتقال منافع ، بطرفیت مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی مطرح گردد چرا که امکان دارد ناچار باشد دو بار طرح دعوی کنید
نکته ۴٫اگر شریک مشاعی سهم خود را به شریک دیگر انتقال دهد آیا این امر انتقال به غیر محسوب میشود ؟؟
در این خصوص بین قضات اختلاف نظر وجود دارد ولکن نظریه اکثریت قضات این است که انتقال به غیر محسوب نمی شود
نکته ۵٫در صورت اثبات وقوع تخلف از ناحیه مستاجر،صرفا نصف حق کسب و پیشه، به مستاجر پرداخت خواهد شد

نتیجه : پس بهتر است اگر دارنده حق کسب و پیشه مغازه و یا ملکی هستید بدون رضایت و اجازه مالک ، حق تان را به دیگری منتقل نکنید چرا که امکان داردبا حکم تخلیه مالک روبرو شوید
و اگر احیانا قصد انتقال حق کسب و پیشه خود را داشتید ، و مالک ملک یا همان موجر به شما اجازه انتقال نداد ، دادخواست تجویز انتقال منافع را به طرفیت موجر بدهید

اجاره مستاجر

منزل سوکنی مستاجر

دعوای تخلیه به علت نیاز شخصی

ماده ۱۵ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۵۶
علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد ذیل نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه از دادگاه( دادگاه محل وقوع ملک ) جایز است

بند ۲ و ۳ ماده مرقوم چیست ؟

در صورتی که محل کسب و یا پیشه یا تجارت ، مناسب برای سکنی هم باشد و مالک ( منظور مالک مشاعی( نمی تواند برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه کند
در این موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت کل حق کسب و پیشه یا تجارت نیز به نفع مستاجر حکم خواهد داد .

سایر استنادات مشاوره حقوقی  …
ماده ۲۷ و ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

ماده ۲۷ : در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود ، حکم دادگاه ضمن صدور حکم ، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد ، برای تخلیه تعیین می کند
ماده ۲۸: در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت، صادر و قطعی می شود، موجر مکلف است، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والا حکم مزبور، ملغی الاثر خواهد بود. مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، تقاضای صدور اجراییه کند، حکم صادر شده ملغی الاثر است.مگر این که بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه، توافق شده باشد.

دعوای تخلیه به علت نیاز شخصی

نظر مشاوره حقوقی در موردشرایط قانونی اجرایی ماده مرقوم:

اولا نیاز شخصی مالک و اولاد و یا پدر و مادر و همسر وی به سکونت در ملک استیجاری مشخص شود
و اینکه افراد نامبرده ، محل و یا ملک دیگری جهت سکونت شخصی نداشته باشند چرا که عده ای از قضات قایل به این امر هستند که مالکی که ملک شخصی دارد لزومی ندارد در ملک استیجاری ساکن گردد
مورد اجاره میبایست متناسب برای سکونت، افراد نامبرده باشد مثلا یک مغازه ۱۴ متری متناسب برای سکونت افراد خانواده نمی باشد
امکان دارد ملک متصل به مغازه متناسب برای سکونت مالک و…. باشد در این صورت امکان پذیرش هست. در صورت اختلاف ، دادگاه امکان دارد از این حیث مراتب را به کارشناس دادگستری ارجاع دهد
۳٫نیاز به سکونت شخصی، میبایست در زمان تقدیم دادخواست ایجاد شده باشد ،و این نوع دعوی مشمول اعتبار امر مختومه نمی باشد،هر زمان این مورد حادث شود ، مالک می تواند دادخواست دهد
۴٫ مالک و مستاجر می توانند با تمسک به تامین دلیل با جلب نظریه کارشناس و یا تقاضای معاینه و تحقیق محلی ادعای خود را اثبات کنند

مواعد پرداخت وجه و تخلیه

(دعوای تخلیه به علت نیاز شخصی)

موجر ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی میبایست حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند یا به صندوق تودیع نماید در غیر اینصورت حکم تخلیه ملغی و از درجه اعتبار ساقط میشود
و مستاجر میبایست ظرف مدتی که کمتر از دو روز و بیشتر از ۶ ماه نباشد حکم تخلیه را اجراء کند
اگر به جهت نیاز به سکونت مالک وافراد نامبرده ،حکم به تخلیه عین مستاجره صادر شود ،به مستاجر چه حق وحقوقی تعلق می گیرد ؟
کل حق کسب وپیشه طبق نظریه کارشناس ، به مستاجر تعلق می گیرد

 دعوی تخلیه به جهت تعدی وتفریط مستاجر

قوانین پیش فروش آپارتمان سال ۹۶

از آنجایی که بعضا سازندگان پروژه های ساختمانی، تعمدا واحد های آپارتمانی خود را به تعداد کثیری از پیش خریداران ، واگذارنموده و از این طریق مرتکب کلاهبرداری می شدند و بدینوسیله مشکلات عدیده ای ،برای پیش خریداران از این حیث ایجاد می گردید . سرانجام در سال ۱۳۸۹ قانونی مبنی بر قانون پیش فروش ساختمان، به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید .

مفهوم پیش فروش آپارتمان

به مفهوم مرحله پیش از فروختن و یا قبل از خریداری ملک است .

هر قرارداد پیش فروشی حداقل دارای ۲طرف میباشد
۱٫فروشنده ( پیش فروشنده )
۲٫خریدار( پیش خریدار)

شیوه و روش های متداول( تنظیم قرارداد پیش فروش)

افراد عموما قرارداد های پیش فروش را ، بنحو مندرج در ذیل بین خود تنظیم می کنند .

الف . رسمی ( در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد)
۱٫قانونگذار طرفین قرارداد پیش فروش را ملزم نموده،تا قرارداد پیش فروش را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمایند
لازم به توضیح است قرارداد های پیش فروش ،به هیچ وجه جایی سند رسمی ملکی ( منگوله دار یا تک برگی ) را نمی گیرد ولکن تنظیم آن بنحو رسمی دارای آثار و امتیازات ویژه است از جمله اینکه
بدون نیاز به مراجعه به محکمه ،می توان اجرای تعهدات مندرج در قرارداد را از طریق اجرای ثبت خواست

ب.عادی ( اصلا تنظیم قرارداد به این شیوه توصیه نمی شود )
در صورتی که قرارداد پیش فروش بصورت عادی ( دستی و یا در مشاور املاک…) تنظیم گردد، برای پیش فروشنده جرم بوده و مجازات بهمراه دارد البته این به معنی فقدان اعتبار قراردادهای عادی نیست چرا که می توان الزام پیش فروشنده را به تنظیم سند رسمی قراردادهای پیش فروش خواست

آپیش فروش اپارتمان

 

قوانین پیش فروش آپارتمان سال ۹۶

نتیجه :
قراردادهای پیش فروش باید الزاما در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد ضمنا مراتب پیش فروش واحد ها میبایست ، در سند رسمی مالکیت قید گردد

و اما پیش فروشنده چه مراحلی را باید طی کند تا بتواند ملک خود را پیش فروشی نماید ……

بدوا میبایست پروانه ساخت و ساز کل ساختمان را ، از شهرداری اخذ کند
برای هر واحدی که می خواهد پیش فروش نماید ، شناسنامه فنی مستقل بگیرد
تاییدیه اتمام عملیات مربوط به فنداسیون وپی ساختمان توسط مهندس ناظررا بگیرد
بیمه نامه مسئولیت مدنی مربوط به ماده ۹ قانون مرقوم را اخذ نماید
سپس می تواند مجوز اخذ انتشار آگهی در جهت فروش واحد هارا بگیرد ودر نهایت اقدام به تبلیغات در مطبوعات نماید.

ذکر چه مواردی در قرارداد های پیش فروش الزامی است( ماده ۲ قانون مربوط به پیش فروش آپارتمان ها)

۱-نام و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی( افراد و اشخاص ) یا حقوقی ( شرکتها و…)

۲-پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک ( پلاک ثبتی فرعی و اصلی ، بخش و….)
۳-اوصاف و امکانات واحد ساختمانی از جمله..
شماره ی واحد ، مساحت واحد ، تعداد اتاق ها ، معین کردن پارکینگ و انباری ، وضعیت سیستم گرمایش و سرمایش، نوع کاربری( تجاری ، مسکونی و یا ادارای ) ، موقعیت ، نوع مصالح بکار برده شده و ……..
۴-مشخصات فنی و معماری ساختمانی عبارتند از موقعیت کاربری /مساحت کل زمین و زیر بنا
۵- بها یا عوض ( قیمت) ، تعداد ومیزان اقساط و نحوه پرداخت وتسویه آن
۶- در صورت تقسیط ثمن معامله ،اخذ قبوض اقساطی
۷-زمان تحویل واحد های ساختمانی، بعلاوه نحوه تنظیم سند
۸-روشن کردن وضعیت خسارت( اگر طرفین در خصوص خسارت توافق کنند ) و ….
۹-تعهدات مربوط به پیش فروشنده
۱۰-معرفی داوران
نکته: از آنجاییکه آیین نامه اجرای این ماده ( قسمت داوری ) تاکنون توسط وزارت مسکن وشهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده
بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت ،در صلاحیت دادگاه عمومی محل وقوع مال است و موضوع ارجاع امر به داوری منتفی است

محاسن ومعایب قرارداد ها پیش فروش

آپارتمان های پیش فروش آپارتمان ها ی آماده
-نظر به عدم تکمیل بودن واحد های پیش فروش شده ، قیمت آپارتمان پیش فروش،به مراتب پایین تر از آماده آن است
ضمنا مبلغ (ثمن معامله) با توجه به طولانی بودن مدت ساخت، می بایست بصورت مرحله ای و در زمان طولانی تر پرداخت شود قیمت آپارتمان آماده به مراتب از قیمت آپارتمان های پیش فروشی بیشتر است .

ثمن معامله معمولا باید بصورت نقدی و سریعتر پرداخت نمود( چند ماه )
طراحی داخلی ودکوراسیون واحد ها بر اساس توافق و سلیقه طرفین قابل تغییر می باشد. طراحی داخلی و دکوراسیون بنابر سلیقه سازنده و یا فروشنده است مگر توافق بر تغییر آن صورت گیرد .
نوع و کیفیت مصالح ساختمانی درطی مراحل ساخت قابل رویت است در ساختمان های آماده،با توجه به آنکه عملیات ساختمانی تکمیل شده ، تنها اجزای روی کار ساختمان قابل رویت است .

نکته مهم :متاسفانه با عنایت به اینکه غالبا شهرداری ها از صدور پروانه فنی آپارتمان خوداری می کنند عملا امکان تنظیم قرارداد پیش فروشی مواجه با مشکل است

کتا ب قوانین مشارکت در ساخت به زبان ساده نویسنده داود چشمی 

جهت مشاوره با وکیل در امور قرارداد ها کلیک نمایید 

مشاوره حقوقی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، برای دارندگان حق کسب و پیشه وسرقفلی

برابر ماده ۷ قانون روابط موجر ومستاجرمصوب ۱۳۵۶

هر گاه بین موجر وکسی که ملک را بعنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد . ( منظور اجاره شفاهی ) و یا اجاره نامه ای تنظیم شده باشد و مدت آن منقضی شده باشد و طرفین راجع تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بهاء و شرایط آن اختلاف داشته باشند
هر یک می توانند برای تعیین اجاره بهاء ( در مواردی که اجاره نامه ای در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند .

دادگاه میزان اجاره بهاء را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند ولی این امر مانع از صدور حکم اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد شد.

سایر استنادات قانونی  مشاوره حقوقی…

 

مواد ۸ و ۹ و ۱۰ و۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶

بنابراین …..
۱٫اجاره نامه های مشمول این قانون می تواند شفاهی باشد ،.الزامی به وجود قرارداد اجاره کتبی فیمابین موجرو ومستاجر وجود ندارد به عبارتی هر نوع تصرفی که دلالت بر وجود رابطه استیجاری نماید نیز دارای اعتبارقانونی است .
۲٫ مستاجر میبایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را بطرفیت مالک رسمی ملک و مستاجر کل ملک در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید ( چرا که برابر رویه شماره ۵۶۵ مورخه ۱۸/۴/۷۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور طرف دعوی قرار دادن مستاجر کل، برای احراز رابطه استیجاری ضرورت دارد ) و همچنین طرف دعوی قراردادن مستاجرین قبلی که از آنها خریداری شده ضرورت دارد .
۲٫تصرفات مستاجر ولو بمدت کوتاه ( ۶ ماه ، یکساله…..) باشد مشمول این ماده می شود.
۳٫ با توجه به تبصره مندرج در ذیل ماده ۷ قانون مرقوم اگر همزمان بین موجر و مستاجر دادخواست متقابل داده شود یعنی اینکه موجر دادخواست تخلیه و خلع ید بدهد و مستاجر دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ، دادگاه بدوا به دادخواست تخلیه موجر رسیدگی می نماید وبعد به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رسیدگی می شود.
۴٫دادگاه اجاره نامه جدید را( در صورتی که اجاره نامه ای درسابق تنظیم شده باشد ،برابر همان اجاره نامه جدید تنظیم می شود ) و اگر اجاره نامه ای وجود نداشته باشدبرابر شرایط مرسوم و متعارف در قرارداد های اجاره ها دیگر آن را تنظیم می نماید.
۵٫ دادخواست الزام به تنظیم سند مختص مستاجر نیست و موجر نیز می تواند چنین دادخواستی را تنظیم کند .

مشاوره حقوقی در باب دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دارندگان حق سرقفلی و کسب و پیشه

مشاوره حقوقی در باب دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دارندگان حق سرقفلی و کسب و پیشه

مراحل اجرای کار از نظر مشاوره حقوقی جهت الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دارندگان حق سرقفلی و کسب و پیشه

۱٫ در صورتی که مستاجر فاقد قرارداد اجاره مکتوب باشد ، بدوا میبایست اظهارنامه ای برای مالک و یا مستاجر سابق از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال نماید، تا بتواند تا حدودی رابطه استیجاری خود را اثبات کندو به عبارتی اقرار مالک مبنی بر وجود اجاره را بگیرد.
۲٫مستاجر می توانند علاوه بر ارسال اظهارنامه در جهت اثبات ادعای خود مبنی بر وجود رابطه استیجاری بین او و موجر ، به معاینه و تحقیق محلی نیز استناد کند در این صورت دادگاه جهت احراز رابطه استیجاری به محل مربوطه مراجعه می نماید.
۳٫ ضمانت اجرای عدم اجرای حکم.
هر یک از موجر و مستاجر بعد از صدور حکم محکمه به تنظیم سندرسمی اجاره …
موظف به اجرای حکم محکمه میباشند در صورت عدم اجراء.
الف. اگرمالک در محضر جهت تنظیم سند حاضر نگردد.
نماینده داد گاه جهت تنظیم سند به نفع مستاجر ، سند اجاره نامه را امضاء خواهد کرد.
ب.اگر مستاجر در محضر جهت تنظیم سند حاضر نگردد.
در این خصوص قانونگدار فقط یک ضمانت اجراء پیش بینی کرده و آنهم تخلیه ید مستاجر می باشد.
نتیجه :
اگر اجاره نامه بین موجر و مستاجر، بصورت عادی( قولنامه دستی و یا بنگاهی) تنظیم شده باشد، مشکلی بر الزام به تنظیم سند رسمی اجاره پیش نمی آید.
اگر اجاره نامه ای در بین نباشد، در جهت احراز رابطه استیجاری بدوا برای موجر اظهارنامه رسمی ارسال گردد واینکه از دادگاه تقاضای معاینه محلی و تحقیق محلی بشود.
با توجه به ضمانت اجرای سنگینی که قانونگذار برای عدم حضور مستاجر در محضر جهت تنظیم سند رسمی اجاره، پیش بینی نموده ، مستاجر الزاما جهت تنظیم سند در محضر حاضر شود.

پایان کار آپارتمان چیست

استنادات قانونی در این باب
مواد ۲۲۱و ۲۲۲ و ۲۲۶ و ۲۲۸و ۲۲۹ و ۲۳۷ و ۲۳۸و ۲۳۹ قانون مد نی

سازندگان پروژ های ساختمان، در زمان شروع عملیات ساخت وساز ،بدوا میبایست مجوز تخریب و نوسازی را از شهرداری مربوطه اخذ نماید .( پایان کار آپارتمان )
و النهایه پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی ۱-خلافی نداشتن ملک -۲یا تسویه بدهی به شهرداری، گواهی پایان کار را از شهرداری اخذ نماید.

( پایان کار آپارتمان چیست )

مشاوره حقوقی در باب  پایان کارآپارتمان چیست 

پایان کارآپارتمان چیست

لازم به ذکر است ، شهرداری ها گواهی پایان کارآپارتمان را صرفا به درخواست مالک و یا وکیل قانونی مالک صادر می کنند
مگر آنکه مشارالیها به سازندگان وکالت کاری درجهت اخذ پایان کار داده باشد و یا اینکه در قرارداد متعهد به دادن وکالت، در جهت اخذ پایان کار شده باشدکه در این صورت ذینفع می تواند از طریق مراجع قضایی مالک را ، ملزم به دادن وکالت کاری مبنی بر اخذ پایان کار نماید که این امر بسیار طولانی وزمان بر می باشد ( حدود۸ ماه تا ۱ سال)

مراحل اداری مربوط به پیگیری پروژ های ساختمانی در شهرداری(پایان کار آپارتمان چیست)

کسی که قصد شروع عملیات ساختمانی را دارد بدوا میبایست جواز تخریب و نوسازی را از شهرداری مربوطه اخذ نماید و پس از اتمام عملیات ساخت وساز، گواهی پایان کار را از شهرداری بگیرد.
سپس مبادرت به اخذ صورتمجلس تفکیکی نماید واینکه در نهایت می تواند سند رسمی تک برگی اخذ نماید .
چه اشخاصی می توانند از طریق محکمه ؛ طرف مقابل خود را محکوم به اخذ پایان کار نمایند?

الف. اشخاصی که ملکی را از مالک خریداری نموده باشد ، وملک مذکور فاقد گواهی پایان کار باشد یا مدت پایان کار منقضی شده باشد
از آنجاییکه مقدمه تنظیم سند رسمی،اخذ پایان کار است می توانند دادخواست تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کار را توامان به محکمه تقدیم نمایند

ب.فردی از شهرداری تقاضای صدور گواهی پایان کار نموده واینکه شهرداری به دلایل غیر قانونی از صدور گواهی پروانه پایان کار ،امتناع نماید در این حالت نیز می تواند دادخواست الزام شهرداری به صدور گواهی پایان کار خواست

دادگاه صالح به رسیدگی(پایان کار آپارتمان چیست)

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار دادگاه عمومی محل وقوع ملکی که در آن واقع ، می باشد .
مدارک مورد نیاز جهت صدور گواهی پایان کار از ناحیه شهرداری
اصل سند مالکیت
مدارک هویت (شناسنامه و کارت ملی مالک و یا وکیل قانونی )
تسویه فیش عوارض و نوسازی شهرداری
میایعه نامه و یا قولنامه

الزام-به-اخذ-پایان-کار

 پایان کارآپارتمان چیست 

پرسش و پاسخ و نکاتی در این باب ..

۱.آیا فردی که آپارتمان را خریداری نموده می تواند بدون تهیه مقدمات قانونی از جمله ( اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی) به دیگری بفروشد ؟

پاسخ : بله ، منع قانونی ندارد چرا که به موجب ماده ۳۹۸قانون مدنی مالکیت ملک به محض بیع به مالکیت خریدار در می آید.

۲.آیا تعیین مهلت برای اخذ پایان کار از ناحیه خریداران ملک ، ضروری است ؟

بله ، چرا که اگر سازند گان بعد از اتمام پروژ های ساختمانی ، از انجام تعهد خود مبنی بر اخذ پایان کار امتناع نمایند ذینفع ( کسی که ملک را خریداری کرده و…..) می تواند مالک ملک را ملزم به اخذ پایان کار نماید.

۳٫ از آنجاییکه اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، مقدمه تنظیم سندرسمی است بدون اخذ آنها ، امکان الزام به تنظیم سند رسمی وجود ندارد .نحوه اجرا : پس از آنکه از طریق محکمه حکم به اخذ پایان کار گرفتید پس از قطعیت رای تقاضای صدور اجراییه را درخواست می کنید ، چنانچه ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ اجراییه کسی که محکوم شده ( محکوم علیه ) پایان کار را اخذ ننماید شما می توانید برا اساس ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی خودتان پایان کار را اخذ نماید و هزینه های آن را از محکوم علیه اخذ نماید .

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی چیست ؟
هرگاه محکوم به، انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له می تواند تحت نظر دادورز آن عمل را انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل ،هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا ء مطالبه کند در هر یک از موارد مذکور ، دادگاه تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه را معین می کند وصول هزینه مذکور و حق الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

جهت مشاوره با وکیل تماس بگیرد

بیشتر بدانیم

امتناع از تحویل ملک 

الزام-به-انجام-تعهد

دادخواست الزام به ایفای تعهد

اگر مبایعه نامه یا قراردادی بین ۲ یا چند نفر منعقد شود و طرفین به تعهدات وشروط مندرج در قرارداد عمل نکنند چه کاری می توان انجام داد؟
پاسخ :
اگر متعهد ( کسی که تعهد به انجام کاری نموده ) ، از انجام آن خودداری کند متعهد له (کسی که تعهد به نفع اوست ) پس از صدور حکم از ناحیه دادگاه مبنی بر محکومیت وی به ایفاء تعهد ،متعهد له می تواند خودش کار را انجام دهد و یا با نظارت دادگاه انجام آن را به شخصی بسپارد و در مقابل متعهد بر اساس ماده ۲۲۲ قانون مدنی محکوم به پرداخت هزینه ها و خسارتهای احتمالی ناشی از عدم انجام تعهد می شود.

قانون مدنی در این باب بیان می دارد …
ماده ۲۱۹ قانون مدنی
” عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع است، مگر اینکه رضای طرفین اقاله یا به علت قانون فسخ شود ”
ماده ۲۲۰ قانون مدنی
” عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي كه در آن تصريح شده است ملزم مي نمايد بلكه متعاملين به كليه نتايجي هم كه به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي شود ملزم مي باشند ”
در واقع با استناد به مواد قانونی مندرج در بالا ، طرفین متعهد به ایفای تعهدات و شروط مندرج در قرارداد میباشند.
مفهوم ایفای تعهد به زبان عامیانه
وقتی بین دو یا چند نفر یک قرارداد و یا مبایعه نامه ای و… منعقد شود و در آن قرارداد شروط و تعهداتی نسبت به طرفین قرارداد درج شده باشد
طرفین قراردادملزم به اجرای شروط و تعهدات مندرج در قرارداد می باشد و در صورت تخطی از مفاد قرارداد می تواند الزام آنها را به ایفاء تعهدات خواست، البته در باب تنظیم سند وتهیه مقدمات تنظیم سند و….دارای ضوابط و مقرارت خاصی است و نمی توان الزام به ایفاء تعهد داد.

دادخواست قانونی

دادخواست الزام به ایفای تعهد

طرفین دعوی در دادخواست الزام به ایفاء تعهد چه کسانی هستند ؟

متعهد ( کسی که تعهد نموده )
متعهد له ( کسی که تعهد به نفع او است )
برای آنکه بتوانید دادخواست الزام به ایفاء تعهد بدهید ،باید شرایط ذیل را لحاظ کنید
.
⦁ وجود تعهد را اثبات نمایید
وجود تعهد را می توان با قرارداد مکتوب از جمله مبایعه نامه و قرارداد اثبات نمود و در صورت عدم وجود مدارک مکتوب ،با شهادت شهود و یا قراین و امارات دیگر می توان وجود تعهد را اثبات نمود
۲٫عدم انجام تعهدات، از ناحیه متعهد له اثبات شود
اثبات عدم انجام تعهد امکان دارد با اقرار متعهد به عدم انجام تعهد یا با شهادت شهود و با تامین دلیل بوسیله کارشناس اثبات گرد

دادخواست الزام شما به ایفاء تعهد در چه موارد ی مورد پذیرش دادگاه قرار نمی گیرد ؟

۱٫ از ناحیه متعهد ،تعهد انجام پذیرد
۲٫اقاله : طرفین با رضایت و توافق یگدیگر انجام تعهد را منتفی کنند
۳٫ابراء: کسی که تعهد به نفع او است( متعهد له ) ذمه متعهد را مبری کند
۴٫تبدیل تعهد:تعهد سابق به تعهد جدید تبدیل شود
بطور مثال: سابقا توافق شده ثمن معامله بصورت چک پرداخت شود ، الان توافق کنند که پرداخت ثمن معامله بصورت نقدی باشد
۵٫تهاتر ( یر به یر شدن) شما دریک زمان هم بدهکار و طلبکار یک فرد شوید
۶مالکیت فی ا لذمه به این معنی است که مثلاً فردی بر اثر فوتش، تعهدش به وراث منتقل شود و…
دادگاه صالح به رسیدگی :
دادخواست الزام به ایفای تعهد میبایست در دادگاه محل اقامت خوانده اقامه دعوی گردد
ولیکن نوع دادگاه و هزینه دادرسی آن بستگی به قرارداد و تعهدات آن‌ها دارد، در چنین مواردی مراجعه به مشاور حقوقی ،راهنمایی های بسیار خوبی در اختیار شما خواهد گذاشت.
بهتر است قبل از دادخواست الزام به ایفاء تعهد ، برای طرف مقابلتان اظهارنامه ای ارسال کنید

تفاوت حق سرقفلی وکسب وپیشه به زبان ساده

تفاوت حق سرقفلی وکسب وپیشه به زبان ساده

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در عرف و بین مردم ، معمولاً در کنار هم و بصورت یکجا به کار برده می شود ولی در حقیقت این دو ، باهم تفاوت هایی ، به شرح ذیل دارند .

این مطلب ها را از دست ندهید

تخلیه به جهت انتقال به غیر چگونه است ؟

تخلیه به جهت احداث ساختمان جدید 

تخلیه به علت نیاز شخصی چگونه است ؟

تخلیه به علت تعدی وتفریط چگونه است ؟

حق سرقفلی حق کسب و پیشه چیست؟

عنوان حق سرقفلی برای اولین بار در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب۱۳۷۶ بکار برده شده عنوان حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بدون ذکر تعریف آن صرفا در ماده ۱۸ قانون مرقوم بکار برده شده

پس از پرداخت حق سرقفلی از ناحیه مستاجر ، به موجر ، حق سرقفلی برای مستاجرقطعا تثبیت می گردد در اثر فعالیت کسبی مستمر مستاجر و به مرور زمان حاصل می گردد
بعبارتی اگر مستاجر فعالیتی نکندحق کسب و پیشه درملک برای وی حاصل نمی گردد
حق سرقفلی قابل اسقاط و توقیف و ضمانت گذاشتن است. ولی حق کسب و پیشه قابل اسقاط و توقیف و ضمانت گذاشتن نیست ، بطور مثال حق کسب و پیشه را نمی توان در ابتدای عقد اجاره از ناحیه طرفین عقد اجاره اسقاط نمود چرا که حقی که هنوز ایجاد نشده نمی توان اسقاط کرد ( اسقاط ما لم یجب)
حق سرقفلی ولو با تخلف مستأجر ساقط نمی شود ولکن حق کسب و پیشه، بر اثر تخلف مستأجر به شرح مندرج در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال۵۶ ( تعدی و تفریط ، تغییر شغل و….)می توان ساقط نمود .

تفاوت حق سرقفلی وکسب وپیشه به زبان ساده

تفاوت حق سرقفلی وکسب وپیشه به زبان ساده

حق سرقفلی ولو بدون رضایت مالک یا مالکین قابلیت انتقال به دیگران را دارد

ولکن انتقال حق کسب و پیشه منوط به رضایت مالک و یا مالکین است و عدم اخذ رضایت مشارالیها ، موجب تخلف مستاجر و النهایه تخلیه ملک می گردد.

تفاوت حق سرقفلی وکسب وپیشه به زبان ساده

میزان و مبلغ حق سرقفلی توسط کارشناس ، براساس شرایط ذیل معین می گردد.
– میزان ومبلغ حق سرقفلی پرداختی از ناحیه مستاجر به موجر
-موقعیت و شرایط ملک
-کیفیت بنا وتجهیزات بکار برده شده در ملک
در صورت عدم توافق موجرو مستاجر در تعین میزان حق کسب و پیشه ، طبق نظریه کارشناس دادگاه میزان ارزش حق سرقفلی قابل تخمین است
لازم به ذکر است کارشناس در صورت وجود حق سرقفلی علاوه بر حق کسب و پیشه ، قیمت بیشتری برای ملک در نظر می گیرد میزان ومبلغ حق کسب و پیشه توسط کارشناس براساس ….
-نوع کسب و شغل مستاجر وفعالیت تجاری
– مدت عقد اجاره
– میزان جذب مشتری
-شهرت کسب و کار مستاجر

تفاوت حق سرقفلی وکسب وپیشه به زبان ساده

در صورت عدم توافق موجرو مستاجر در تعین میزان حق کسب و پیشه ، طبق نظریه کارشناس دادگاه میزان ارزش حق کسب و پیشه قابل تخمین است .

البته تفاوت ها دیگری هم به غیر از موارد مندرج در بالا وجود داشته که صرفا به ذکر تعدادی از موارد مهم آن بسنده نموده

تفاوت حق سرقفلی وکسب وپیشه به زبان ساده

نکته مهم در این باب حق سرقفلی

برابر ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، میزان حق کسب و پیشه و تجارت ، برمبنای اصول و ضوابط خاص از جمله آیین نامه ی که از طرف وزارتخانه ی دادگستری و سازمان مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون های مربوط مجلسین می رسد .تعین می گردد .

یکی از مباحث چالش برانگیز ، در قرارداد های مشارکت در ساخت که موجب وقفه موقت و یا دائم در اجرای عملیات ساخت و ساز می گردد مسئله ، قوه ی قهریه و یا فورس ماژور می باشد.

مفهوم قوه قهریه چیست ؟قوه قهریه

مفهوم قوه قهریه (فورس ماژور )عاملی خارجی است که موجب عدم انجام تعهد و یا تاخیر در انجام تعهد متعهد مندرج ، در قرارداد می گردد .
به عبارتی نوعی جبر و زور خارجی است که مانع انجام وایفاء تعهد متعهد گردد و برحسب رویه معمول در عرف و عقل و وجدان نمی توان متعهد را مجبور به انجام تعهد خود نمود .

مثال:
زلزله موجب تخریب ساختمان گردد و موجب عدم ایفاء تعهد سازنده ، مبنی بر تحویل آپارتمان در موعد مقرر ، به مالک / مالکین گردد ، بنابراین می بایست در هنگام انعقاد قرارداد
۱٫ موارد و مصادیق قوای قهریه را به دقت معین نمائید .
۲٫ در خصوص ادامه و استمرارقرارداد ( از حیث ساقط شدن / یا به قوت خود باقی بودن پس از وقوع قوه قهریه ) تصمیم مقتضی بگیرید .
.

انواع قوای قاهره

۱٫ طبیعی مانند : سیل ، آتش سوزی، زلزله و…
۲٫ غیرطبیعی بر حسب اقدامات بشر ، قوای قهریه بوجود آید
مانند جنگ ، شورش ، انقلاب و .. یا تغییر قوانین و مقررات و آئین نامه ها .
۳٫با توافق طرفین معامله ، جزء قوای قهریه محسوب گردد .

قوه ای قهریه ، در صورتی که حائز شرایط ذیل باشد ؛ دلیلی موجه و منطقی، برای عدم انجام تعهد متعهد محسوب می گردد و سازنده مسئولیتی در قبال پرداخت خسارت به مالک ندارد .
۱٫ عاملی خارج از وجود شخص متعهد ، مانع انجام تعهد متعهد باشد مثل سیل و زلزله
بنابراین اگر سازنده بر اثر اضطرار و فشار ویا سایر موارد … قادر به انجام تعهد نباشد نمی تواند ادعا نماید عاملی از خارج از وجود او ، مانع انجام تعهد او شده مثل ورشکستکی ویا بدهی وی

و یا در صورتی که متعهد له ویا شخص ثالث مانع ایفاء تعهد متعهد گردد . نمی توان متعهد را محکوم به پرداخت خسارات مندرج در قرارداد نمود .

۲٫ وقوع قوه قهریه برای متعهد، قابل پیش بینی نباشد .
اگر وقوع قوه قهریه ، برای متعهد قابل پیش بینی نبوده ، متعهد محکوم به پرداخت خسارت نمی گردد ، مثلاسازنده نمی دانسته که به زودی در آن منطقه سیل می آید وموجب تخریب بنای احداثی در مسیر رودخانه میگردد .

۳٫ برحسب رویه عرفی و عقلی ، جلوگیری از وقوع قوه قهریه برای متعهد قابل دفع یا اجتناب نباشد .
بدین مفهوم که سازنده می توانسته اقداماتی برای جلوگیری از وقوع آن حادثه فراهم آورده و نیاورده باشد مثل آنکه می توانسته برای جلوگیری از سیل اقدامات پیشگیرانه انجام دهد ولکن انجام نداده .

نکته مهم در قوه ی قهریه

موارد فورس ماژور و یا قوه قهریه ی مندرج در بالا ، تمثیلی بوده و نه حصری . این بدان مفهوم می باشد که موارد دیگری را هم می توان مشمول فورس ماژور محسوب نمود و فورس ماژور صرفاً محدود به موارد مندرج در بالا نیست . مثل اعتصاب کارگران مثل ..

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ، پس از وقوع قوه قهریه ، می توانند نسبت به تعیین تکلیف قرارداد از حیث ( استمرار یا خاتمه دادن به آن ) به نحو ذیل رفتار نمایند :

۱٫ پس از وقوع قوه قهریه ، قرارداد بدون اراده طرفین ، منفسخ شود .
یعنی اینکه قرارداد بلافاصله پس از وقوع زلزله و یا سیل از درجه اعتبار ساقط گردد که ، در این صورت در متن قرارداد می بایست قید گردد .
پس از وقوع زلزله و یا سیل و یا ……..، قرارداد خود به خود و بدون اراده طرفین ، منفسخ و از درجه اعتبار ساقط می باشد .

۲٫تمدید خود به خودی قرارداد

بطور مثال :
در صورت وقوع سیل یا زلزله و یا …… تعهدات طرفین قرارداد ، موقتاً به حالت تعلیق در می آید و پس از رفع قوه قهریه ، متعهد می بایست تعهدات خودرا اجراء کند . و مدت تعلیق ، به مدت تعهد اضافه می شود .

۲٫ تعهد ات مندرج در قرارداد ، تا زمان رفع قوه قهریه ، به صورت موقت تعلیق گردد و تعیین تکلیف قرارداد ، پس از مدت تعلیق

نکته۱٫
چنانچه پس از وقوع قوه قهریه و تعلیق تعهدات ، شرایط به نحو ی تغییر کند که اساس تعهد و توافق طرفین را از بین ببرد یا دگرگون کند بهتراست طرفین در خصوص قرارداد از این حیث هم تعیین تکلیف نمایند . مثل آنکه بر اثر زلزله ، کلیه ی منابع آبی زیرزمینی ، برای انجام کشاورزی از بین رفته برود .
نکته ۲٫
اگر وام های اعطایی ازطرف بانک ها ، موجب افزایش شدید قیمت ارز و مسکن گرددآیا این مورد را می توان جزء فورس ماژور محسوب گردد ؟
از آنجائیکه ، اقتضای مراودات اقتصادی وتجاری ، ریسک های مالی است ؛ بنابراین این مورد را نمی توان جزء قوای قهریه محسوب نمود و موجب رفع مسئولیت متعهد نمی گردد ولکن بهتراست این موارد هم در قرارداد ، قید گردد .

 

این مطلب را از دست ندهید

الزام به تنظیم یند رسمی 

حق شفعه چیست ؟

مفهوم حق شفعه به زبان عامیانه وکاربردی ؟

مفهوم  حق شفعه در قانون مدنی؟

حق شفعه جزء احکام خاص در قانون مدنی است که بمنظور جلوگیری از ورود خسارت وضرر به شریک در ملک مشاع در نظر گرفته شده در خرید سهم شریک الویت دارد و شفعه به عبارتی همان حق الویت شریک دوم در ملک خریداری سهم شریک در ملک مشترک است.

هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند . این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند .

مفهوم حق شفعه به زبان عامیانه وکاربردی ؟

مفهوم حق شفعه به زبان عامیانه وکاربردی ؟

مفهوم حق شفعه به زبان عامیانه…

اگر بین دو نفر مال غیر منقول( زمین چه با بنا یا بدون بناء ) مشترک باشد ،مشروط به آنکه آن ملک بین آنها قابل تقسیم و جدا کردن باشد ،ویکی از شرکاء سهم خود را به شخص دیگری بفروشد ، شریک دیگر می تواند با پرداخت سهم او ، مالک حصه او گردد.

معنی لغوی شفعه به معنای خواهشگری است

حق شفعه دارای ۲ طرف است

مالک حصه ( دارنده سهم )

شفیع ( دارنده حق شفعه )

سهم و حصه فروخته شده ( حصه مبیعه)

مفهوم حق شفعه به زبان عامیانه وکاربردی ؟

نکاتی در باب حق شفعه

۱٫ کسی که می خواهد از حق شفعه خود استفاده کند، می بایست حق خود را فورا اعمال کند در اینجا منظورفوریت عرفی می باشد (ماده ۸۲۱ قانون مدنی)

۲٫بعد از موت شفیع( دارنده حق شفعه ) ، حق شفعه به ورثه قانونی وی انتقال می یابد .

۳٫حق شفعه صرفا در اموال غیر منقول قابل افراز ( جدا شدن ) وجود دارد .

نکته: مال غیر منقول مالی است که انتقال آن از محلی به محل دیگر مقدور نیست . مثل زمین و خانه پس حق شفعه در اموال منقول وجود ندارد

۴٫ مال باید مشاع باشد

۵٫شرکاء ۲ نفر باشند پس اگر تعداد شرکاء بیشنر باشد حق شفعه وجود ندارد

۶٫ حصه شریک باید به بیع واگذار شده باشد و بیع هم صحیح واقع شده باشد نه بیع فاسد. مثلا اگر مجنون حصه خود را منتقل نماید شریک حق شفعه ندارد .

در مبحث شفعه بهتر است بدانیم که…

اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است

همان طور که در ماده ۱۴۰قانون مدنی می خوانیم :

تملک حاصل می شود به :

۱- احیای اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه

۲- بوسیله عقود و تعهدات

۳-بوسیله اخذ به شفعه ۴-به ارث

همانطور که مطالعه کردیم شفعه تملک سهم فروخته شده شریک دیگر است که به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در مال غیر منقول قابل تقسیم قرارداده شده است ، تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع به دیگری واگذار کند شریک دیگر بتواند با پرداخت همان بهاء به مشتری، حصه ( سهم ) شریک خود را تملک و از ضرر خودجلوگیری کند .

اخذ به شفعه از جمله احکام استثنائی است و اراده شریک دیگر نقشی در آن ندارد و توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد لذا می توان گفت که از ایقاعات است .

حق شفعه برای کودک ، سفیه و دیوانه ثابت است و ولی و سرپرست آنها در صورت مصلحت می توانند این حق را اعمال کنند .
نحوه اخذ به شفعه

شفیع می تواند از طریق اظهار نامه رسمی مراتب اخذ به شفعه را به خریدار و فروشنده اعلام نماید و ثمن قرارداد را به خریدار پرداخت نماید .

پس از اینکه اخذ به شفعه با دادن اظهار نامه و پرداخت قیمت معامله انجام شد ، شفیع می تواند جهت استحکام مالکیت و برطرف شدن هر گونه شک و شبهه بعد از آن ، دادخواست تایید اخذ به شفعه را تقدیم کند .

شریکی که اخذ به شفعه را انجام می دهد ، خواهان و باید به طرفیت خریدار و شریک ( خواندگان ) اقامه دعوی کند .

خواهان باید در دادگاهی اقامه دعوی کند که ملک در محدوده آن دادگاه واقع شده است .

از آنجایی که رسیدگی به دعاوی مربوط به اخذ به شفعه امری بسیار تخصصی می باشد بهتر است در این زمینه با یک وکیل پایه یک دادگستری و یا مشاور حقوقی مشورت نمایید.همچنین شما می توانید جهت مشاوره حقوقی تلفنی و یا مشاوره حقوقی آنلاین به سایت davoodcheshmi.com مراجعه و یا شماره تلفن ۷۷۷۱۹۳۳۷ تماس حاصل فرمایید.

جهت مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی کلیک کنید 

ارث-نحوه تقسیم ارث- شیوه اخذانحصار وراثت /کاملا کاربردی

افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

تفکیک، جداسازی ، جداکردن چیزی ازچیزدیگر، جداکردن چیزی برای کسی

مفهوم عامیانه افراز

تقسیم و جدا کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک مشاعی براساس میزان سهم ، را افراز می گویند

تقسیم و جدا کردن سهام شرکاء در مال غیر منقول مشاع

برای اینکه به خوبی با این مقاله آشنا شویم بهتر است معنی اصطلاحات زیر را بدانیم :

مال مشاع : مالی که بین ۲ یا چند نفر مالک مشترک باشد بدون آنکه سهم هر یک از شرکاء به تفکیک معین و مشخص شده باشد .

مال غیر منقول : در مقابل مال منقول قراردارد و منظور از آن مالی است که قابل جابه جایی و نقل و انتقال فیزیکی را نداشته باشد و یا

جابجایی آن مستلزم خرابی محل آن باشد . از جمله ساختمان ، زمین و …

تفکیک :

افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

مفهوم لغوی :

جدا کردن و جزء به جزء کردن است

مفهوم ثبتی افراز :

تجزیه و تقسیم مال غیر منقول مشاع، به قطعات کوچکتر .

اصطلاح تفکیک با افراز کمی مشابهت دارد .

در واقع افراز تقسیم کردن و جدا کردن سهم مشاع مال غیر منقول از یکدیگر . بطور مثال : شخص الف مالک ۲ دانگ و ب مالک ۴ دانگ از ملکی می باشند ، اگر الف بخواهد سهم ۲ دانگ خود را از آن ملک جدا کند ، سهم وی از حالت اشاعه خارج می شود که به این عمل افراز می گویند .

 

افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

 

جهت مشاوره حقوقی با وکیل متخصص در زمینه املاک کلیک کنید 

 

افراز اجباری : افرازی است که مال به موجب حکم

انواع افراز دادگاه ( یا اداره ثبت ) انجام می شود .

افراز تراضی : افرازی است که شرکاء به دلخواه خود و بر حسب توافق انجام می دهند.

افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

تفاوت تفکیک و افراز

۱-در تفکیک لزومی ندارد که مال غیر منقول بصورت مشاعی باشد وممکن است تمام ملک متعلق به یک نفر باشد

بطور مثال : یک نفر که مالک ۶ دانگ یک قطعه زمین است می تواند آنرا به ضمن تقسیم آن به قطعات کوچکتر آن را تفکیک کند .

بعبارتی در تـفـكـيـك وجـود حـالـت اشـاعـه واشتراک در ملک ضرورت ندارد و صرفا ملك در صورت داشتن مالك، قابل تفكيك است . ولی در افراز بايد الزاما شرکاء بيش از یک نفر ( دو یا چند نفر)باشد‌.

۲- اگر ملک مشترک و مشاعی، تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمیرود ، یعنی بعد از تفکیک نیز مجددا هر یک از شرکاء در هر قطعه ای به میزان سهم خود مالکیت دارند  اما در افراز سهم هر شریک مشخص و معین می شود و ملک از حالت مشاع بودن خارج می شود .

۳ -تفكيك صرفا” تقسيم ملك است؛ اما افراز تقسيم ملك توام با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افراز شده به نسبت سهم مالكین مشاع به آنان اختصاص مي‌يابد

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی افراز

اصل بر صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک در رسیدگی به دعوی افراز است اما این در دو مورد استثناء دارد و صرفا رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است

۱٫بین شرکاء فرد محجور ( دیوانه و صغیر و..)و غایب مفقود الاثر باشد

۲٫افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد

تصرف عدوانی چیست ؟(حقوقی ،کیفری) راههای اثبات آن

تعدی و تفریط یعنی چه ،تخلیه به علت تعدی و تفریط

در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید موجر می تواند با اثبات تخلف مستاجر ، در دادگاه عمومی محل وقوع ملک و بدون پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر ، او را از ملک تخلیه نمود (تعدی و تفریط یعنی چه ،تخلیه به علت تعدی و تفریط)

استناد قانونی درباره تخلیه

ماده ۱۴ و۲۷ قانون روابط موجرو مستاجر مصوب ۱۳۵۶

تعدی و تفریط یعنی چه ،تخلیه به علت تعدی و تفریط

الف: تعدی

ماده ۹۵۲ قانون مدنی بیان می دارد

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است که در مانحن فیه …

تجاوز کردن مستاجر از حدود اذن و یا متعارف در صورتی تعدی و تفریط محسوب می شود که موجب کاهش ارزش ریالی ملک و صدمه زدن به اساس و بنیان آن گردد

ب:مفهوم تفریط

ت : تفریط یعنی ترک عملی که بموجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که ..
کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد

پاره ای از مصادیق تعدی و تفریط…..

۱٫ مستاجر به تکلیف و وظیفه قانونی خود به موقع عمل نکند و یا با تاخیر عمل کند و یا با تاخیر انجام داده

بطور مثال:

مستاجر تعمیراتی در ملک لازم بوده که انجام نداده و یا اینکه در فصل زمستان ، به موقع برف روبی نکرده و این قصور موجب وارد گردیدن خسارت به موجر و خرابی قسمتی از ملک گردیده است

۲٫ مستاجر بنای جدید در ملک احداث نماید که موجب وارد گردیدن صدمه به اساس و بنیان ملک گردد و یا موجب کاهش ارزش ریالی ملک شود

بطور مثال : مستاجر مبادرت به ساخت بالکن در ملک استیجاری نماید و یا بین مغازها تیغه کند

البته بعضی از قضات و حقوقدانان قائل به این هستند که…

زدن بالکن و دستشویی تعدی و تفریط محسوب نمی شود و بعضی دیگر خلاف این موضوع ، نظر داده اند و زدن بالکن در ملک را نوعی تعدی و تفریط دانسته اند.

۳٫ تخریب تمام یا قسمتی از ملک توسط مستاجر

دلائل موجر و مستاجر در جهت اثبات حقانیت خود

الف .موجر

موجر بهتر است ضمن تامین دلیل با جلب نظرکارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف مستاجررا ضبط وصورت برداری نماید، تا دلائل و مدارک موجود بنحو تعمدی ازناحیه مستاجر و یا اشخاص ثالث از بین نرود

ب.مستاجر

مستاجر در پاسخ به ادعای موجر میتواند مدعی گردد…….

تغییر بر حسب اذن واجازه موجر بوده و برای اثبات ادعای خود، به دلائل و مدارک کتبی و یا شهادت شهود استناد نماید و یا با استناد به قرار تحقیق و معاینه محلی ادعای خود را اثبات کند

النهایه اگر دادگاه پس از ارجاع امر به کارشناس دادگستری ،تعدی و تفریط را محرز نداد ،حکم به بطلان و یا بی حقی دعوی موجر را می دهد

نکاتی در این باب …..

۱٫در صورت اثبات تخلف مستاجر از ناحیه موجر ،مبنی بر تعدی و تفریط هیچ گونه حق کسب و پیشه به، مستاجر تعلق نمی گیرد

۲٫ اثبات تعدی و تفریط به عهده موجر است

۳٫موجر پس از صدور حکم تخلیه از ناحیه مراجع قضایی ،می تواند در هر زمان که تمایل داشته باشد حکم تخلیه را اجرا کند و اجرای حکم تخلیه در این مورد محدود به زمان خاصی نیست برخلاف موارد دیگر مندرج در قانون مرقوم

ظهرنویس ،ضامن چک ( امضاءکننده پشت چک)چه مسئولیت قانونی دارنند؟کاملا کاربردی

ظهرنویس ،ضامن چک ( امضاءکننده پشت چک)چه مسئولیت قانونی دارنند؟کاملا کاربردی

ظهر نویس کیست ؟

ظهرنویس کسی است که چک ، در وجه او صادر شده و او با امضاء در پشت چک ، حق و حقوق ناشی از آن چک را ، به دیگری منتقل کرده است .

ظهرنویس ( امضاء کننده پشت چک ) به دو هدف ، پشت چک را امضاء مینماید :

الف : قصد انتقال وجه چک را دارد : که در این صورت شما در پشت چک می نویسید که کلیه ی حقوق و مزایای ناشی از این چک به آقای علی اکبری منتقل شد که اثرات آن به شرح ذیل می باشد :

 

ظهرنویس ،ضامن چک ( امضاءکننده پشت چک)چه مسئولیت قانونی دارنند؟کاملا کاربردی

ظهرنویس ،ضامن چک ( امضاءکننده پشت چک)چه مسئولیت قانونی دارنند؟کاملا کاربردی

این مطالب را از دست ندهید

میزان مجازات صادر کننده چک بلامحل ؟

امضاءکننده پشت چک چه مسئولیتی دارد،آیا زندان دارد؟

چک تاریخ گذشته چیست ؟

چک حقوقی چیست ؟

جهت مشاوره با وکیل متخصص در امور چک کلیک کنید

آثار ظهر نویسی

۱- مالکیت قطعی چک به دارنده ی جدید چک ، صورت می گیرد .

۲- مسئولیت تضامنی ، بین صادر کننده چک و ظهر نویسان چک ( کسی که پشت چک را امضاء کرده ) ایجاد می گردد . به این مفهوم که دارنده ی چک ، می تواند برای وصول وجه چک به صادر کنندگان چک و یا ظهرنویس چک به صورت انفرادی و یا جمعی مراجعه و نسبت به وصول مبلغ چک اقدام کند .

نکته مهم در خصوص ظهر نویسی :

فوت و ورشکستگی و یا مسدود شدن حساب بانکی صادر کننده چک ، مانع ایجاد تعهد و محرومیت ظهر نویس نیست .

ب: قصددادن وکالت و نمایندگی در وصول چک به دیگری را دارد

در این موارد ، شما به منظور سهولت وصول وجه چک ، به جای آنکه خودتان شخصاً به بانک مراجعه کنید ؛ با ظهر نویسی و امضاء پشت چک به نام شخص دیگر ، به وی نمایندگی و اجازه وصول و دریافت وجه چک را می دهید .

بطور مثال:

به آقای علی اکبری فرزند رضا وکالت در وصول و دریافت وجه چک و اخذ گواهینامه ی عدم پرداخت می دهم . امضاء

نکات کلیدی در این باب

۱- برای اینکه بتوانید علیه ظهر نویس چک در دادگاه حقوقی طرح دعوی نمایید می بایست ظرف مدت ۱۵ روز ، از تاریخ چک ، آن را بر گشت بزنید و اگر چک از یک نقطه به نقطه ی دیگر ایران ، صادر شده ظرف ۴۵ روز از تاریخ صدور چک می بایست آنرا برگشت بزنید ( مثلا محل صدور چک تهران و محل پرداخت وجه چک بندر عباس باشد ) و اگر چک در خارج از ایران صادر شده و باید در ایران پرداخت شود ؛ ظرف مدت ۴ ماه باید آن را برگشت بزنید . در غیر این صورت حق اقامه دعوی حقوقی علیه ظهر نویس چک را ندارید .

و اینکه پس از برگشت چک در مواعد بالا ، می بایست در مهلت های ذیل علیه ظهر نویس دادخواست بدهید در غیر اینصورت دعوی شما قابل پذیرش نیست . چنانچه چک می بایست در ایران پرداخت شود ؛ ظرف مدت یکسال از تاریخ برگشت چک باید اقامه دعوی نمائید .
و چنانچه چک می بایست در خارج از ایران پرداخت شود ؛ ظرف مدت ۲ سال از تاریخ برگشت چک ، اقامه ی دعوی نمائید .

ظهرنویس ،ضامن چک ( امضاءکننده پشت چک)چه مسئولیت قانونی دارنند؟کاملا کاربردی

نکاتی در این باب

۱٫ اصل به صدور چک ، در شهری است که بانک محال علیه ، در آن شهر فعالیت دارد ولی اگر دارنده ی چک، مدعی است که چک در شهری غیر از محل استقرار بانک محال علیه صادر شده ؛ باید ادعای خود را ثابت کند.

۲٫ اصل در ظهرنویسی به منظور انتقال است نه ضمانت . به عبارتی اصل در ظهر نویسی، انتقال مالکیت وجه چک و مزایای قانونی آن به منتقل الیه می باشد .

۳٫ ظهرنویس با قید عدم مسئولیت ،خود در پشت چک خود را از مسئولیت معاف می کند . (دکتر ستوده تهرانی ،جلد ۳ ص ۶۱ )

۴٫ ظهر نویسی چک معمولا با ۲ امضاء در پشت چک صورت می گیرد .

۵٫ظهرنویسی به منظور وکالت در وصول ، این اثر را دارد که حق شکایت کیفری ظهر نویس ، علیه صادر کننده به قوت خودش باقی است و نماینده و وکیل ، به موجب رأی وحدت رویه شماره ۲۱ مورخ ۲۶/۱۲/۶۱ دیوان عالی کشور ، حق انتقال وجه چک را از طریق ظهرنویس به دیگری ندارد .

۶- علیه ظهر نویس ها صرفاً می توان اقامه دعوی حقوقی نمود و حق شکایت کیفری در مورد ظهر نویس وجود ندارد .

۷- در صورت وصول وجه چک از ناحیه دارنده ی و ذی نفع چک از هر یک از ظهر نویسان ، آن ظهر نویس می تواند برای مطالبه حق خود علیه ظهر نویس ما قبل خود و یا صادر کننده ی چک اقامه دعوی حقوقی نماید و وجه آن را وصول کند .

ظهرنویس ،ضامن چک ( امضاءکننده پشت چک)چه مسئولیت قانونی دارنند؟کاملا کاربردی

ضمانت

هرگاه شخص ثالثی ( غیر از ظهر نویس یا به اصطلاح انتقال دهنده چک ) ، پشت چک را امضاء کند ؛ ضامن تلقی می گردد و به همراه صادر کننده چک ، مسئول پرداخت وجه است .

اگر ولی یا قیم محجور به حساب محجور، چک صادر کند ؛ ولی و قیم ضامن پرداخت وجه چک بوده و مسئولیت پرداخت وجه چک را به عهده دارد .

ظهرنویس ،ضامن چک ( امضاءکننده پشت چک)چه مسئولیت قانونی دارنند؟کاملا کاربردی

نکات کلیدی در باب ضمانت

۱-ضمانت بطور متعارف با یک امضاء محقق می گردد .
۲-ضمانت هم در اسناد تجاری هست هم در اسناد عادی ولی ظهر نویسی فقط در اسناد تجاری هست .
۳-ضمانت در اسناد تجاری با ضمانت در اسناد مدنی تفاوت دارد .
کسی که در اسناد تجاری ضامن می شود ؛ فقط با کسی که به نفع او ضمانت شده ، مسئولیت تضامنی دارد .
۴-برای اینکه مسئولیت ضامن دچار ایراد و اشکال قانونی نشود ؛ ضامن بهتر است در کنار امضای خود بنویسید که ضامن چه شخصی شده .
۵- مواد مندرج در مورد ظهر نویس از باب مهلت های اخذ گواهی عدم پرداخت و یا مهلت اقامه دعوی ، در مورد ضامن نیست و ضمانت ، مشمول مرور زمان نمی شود .

خلع ید چیست؟تفاوت آن باتخلیه وتصرف عدوانی ،کاملاکاربردی

خلع ید چیست؟تفاوت آن باتخلیه وتصرف عدوانی ،کاملاکاربردی

خلع ید چیست؟تفاوت آن باتخلیه وتصرف عدوانی ،کاملاکاربردی

مفهوم عامیانه خلع ید

خاتمه و پایان دادن به سلطه و تسلط کسی که با قهر، غلبه و عدوان ( یعنی زور و اجبار ) در ملک دیگری اعم از … زمین و خانه و یا آپارتمان و یا مغازه ، غصب و تصرف نموده است .

به عبارتی دعوی است که از ناحیه مالک رسمی ملک غیر منقول اعم اززمین ، مغازه و … علیه متصرف غیر قانونی ملک و یا غاصب ، مطرح می شود .د .

این مطلب را از دست ندهید

تخلیه چیست ؟

تفاوت دعوای تخلیه با خلع ید ؟

جهت مشاوره با وکیل متخصص در زمینه املاک تماس بگیرید 

مفهوم لغوی غصب

غصب در لغت به معنای گرفتن و اخذ چیزی از دیگری است .

مفهوم غصب در قانون مدنی

ماده ۳۰۸ قانون مدنی در رابطه با غصب بیان داشته که : { غضب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان به عبارتی اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز قانونی در حکم غضب است . }

سایر استنادات قانونی ..

مواد ۳۱۳ و ۳۱۴ و ۵۸۲ الی ۵۸۴ قانون مدنی در باب غصب

انواع دعوی خلع ید

الف: خلع ید از املاک غیر مشاعی

در این نوع خلع ید ،دادگاه مکلف است پس از تخلیه ملک، آن را تحویل مالک بدهد .

ب: خلع ید در املاک مشاعی

در این نوع خلع ید دادگاه ملک را از تصرف شریک مشاعی ، خارج نموده ، و تحویل هیچ یک از مالکین ملک مشاعی نمی دهد تا آنها بین خود تعیین تکلیف نمایند ( به عبارتی یا ملک را به فروشند ویا تصمیم دیگری بگیرند )

ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی

در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی دیگر از ملک مشاع صادر می شود از تمام ملک خلع ید می شود ، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده ، مشمول مقرارت املاک مشاعی می شود

 

خلع ید چیست؟تفاوت آن باتخلیه وتصرف عدوانی ،کاملاکاربردی

شرایط طرح دعوی خلع ید چیست ؟

۱٫تصرف متصرف بر ملک غاصبانه ( غیر قانونی ) باشد

مثلا اگر متصرف مستاجر باشد و یا ملک را از مالک قانونی آن خریداری کرده باشد، علیه او نمی توان دادخواست خلع ید در محکمه تقدیم نمود

۲٫ طرح کننده دعوی خلع ید می بایست مالک رسمی ملک باشد .

به عبارتی سند رسمی تک برگی و یا منگوله دار داشته باشد پس کسی که با مبایعه نامه و قولنامه مالک ملک میباشد ، نمی توانید دادخواست خلع یدعلیه متصرف بدهد

۳٫خلع ید در اموال غیر منقول مصداق دارد

اموال غیر منقول اموالی هست که نقل و جابجایی آن به راحتی مقدور نباشد و یا مستلزم خرابی محل آن باشد مثل زمین و بناء و…

تفاوت دعوی خلع ید با دعوی تصرف عدوانی

منشاء و مبنای دعوای خلع ید، غصب متصرف ملک است به عبارتی هیچ قرارداد و مدرکی بین مالک و متصرف تنظیم نگردیده است. اما در تخلیه ملک، قرارداد ومدرکی بین مالک و متصرف که دلالت بر رابطه آنها باشد، وجود داردمثل قرارداداجاره

خلع ید چیست؟تفاوت آن تخلیه وتصرف عدوانی ،کاملاکاربردی

نکاتی در این باب

۱٫ دارنده منافع ( مستاجر ) منوط به آنکه سند اجاره وی رسمی باشد ( در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد ) نیز می تواند علیه متصرف غیر قانونی (غاصب ) دادخواست خلع ید بدهد

۲٫ اگر کسی علاوه بر تصرف غیر قانونی ، در ملک دیگری بنای احداث و یا درختی را کاشته باشد می توان علاوه بر دادخواست خلع ید ، قلع و قمع بنا ء و یا قطع در ختان آن محل غصب شده را خواست

نتیجه :

پس می بایست اگر می خواهید دادخواست خلع ید علیه ، متصرف غیر قانونی ملک بدهید الزاما می بایست مالک رسمی ملک باشد .
و اگر مدعی مالکیت ملک با سند و قولنامه و مبایعه نامه عادی باشید نمی توانید دادخواست خلع ید بدهید .

مشارکت در ساخت وانواع آن،ویژگی ها،اصطلاحات -کاملا کاربردی

عقد معوض است : یعنی هریک از مالکین و یا سازندگان ، در قبال آورده طرف ، عوضی را ، ارائه می دهد .

بطور مثال :

مالک- زمین و ملک کلنگی می دهد (عوض)

سازنده- ضمن استفاده از دانش فنی ، روی مال مورد مشارکت سرمایه گذاری می کند (معوض)

عقد لازم است : هیچ یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ، حق برهم زدن و فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را ندارد مگر در صورتیکه ، شرط فسخ در قرارداد ، پیش بینی شده باشد …

عقد عهدی است : یعنی هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اعم از مالک و یا سازنده ، متعهد به انجام امور وتعهداتی در قبال یگدیگر هستند .

مالک ، متعهد به واگذاری ملک خود به سازنده

تملیکی است : به این مفهوم که با انتقال بخش و یا قسمتی ازملک به سازنده ، تملیک و تملک صورت می گیرد

 

جهت مشاوره حقوقی آنلاین کلیک کنید 

 

این مطلب را از دست ندهید

آیا قرارداد مشارکت در ساخت ،قابلیت انحلال  وفسخ را دارد

خسارات تاخیر و یا عدم اجرای تعهد در مشارکت در ساخت 

مشارکت در ساخت وانواع آن،ویژگی ها،اصطلاحات -کاملا کاربردی

انواع قرارداد مشارکت در ساخت:

نحوه مشارکت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در منافع حاصله ، معمولاً به نحو ذیل ، توافق می گردد

عادی

سهمی

انواع قرارداد تهاتری

مشارکت تعویضی

تکمیلی

مشارکت عادی :

یکی از رایج ترین انواع قرارداد های مشارکت در ساخت ، می باشدکه درآن قدرالسهم هریک ازطرفین قرارداد مشارکت  (اعم ازمالکین و سازندگان) بر حسب میزان آورده آنها ، به میزان درصد معینی از کل سهام ، تعیین می گردد . که میزان این درصد ؛  ] برحسب قیمت زمین و مصالح ، متفاوت است به عبارتی اگر قیمت ملک بالاتر باشد درصد مالک بیشتر است وبلعکس که معمولا درصد بصورت ۵۰/۵۰ و یا ۶۰/۴۰ و یا ۳۰/ ۷۰ بین طرفین تعیین می گردد .

مشارکت سهامی:

در این نوع قرارداد سازنده ، ابتداً بخشی از ملک را از تعدادی از مالکین ساختمان ، که قصد واگذاری و یا فروش را دارند ، خریداری میکند . و سپس با الباقی مالکین که مالک ملک هستند ( به عبارتی ملک خود را نفروخته اند) بصورت مشارکتی وسهمی توافق بر احداث بنا ، می نماید .

مشارکت در ساخت وانواع آن،ویژگی ها،اصطلاحات -کاملا کاربردی

مشارکت در ساخت وانواع آن،ویژگی ها،اصطلاحات -کاملا کاربردی

مشارکت تعویضی :

در آن مالک و یا سازنده بخشی از سهم خود را که درملک دیگری دارد ، با قسمتی از ملک مورد مشارکت ، معاوضه می نماید و نسبت به ادامه ی کار ، قرارداد منعقد می شود .

مشارکت تکمیلی :

پروژه های ساخت وسازی که توسط سازنده اولیه ، به واسطه سهل انکاری ، تکمیل نشده ادامه پروژه ساخت وساز به یک سازنده دیگر ، واگذار می گردد .

البته با محاسبه ودر نظر گرفتن میزان کار انجامی و باقی مانده ی آن لازم به ذکر است سازنده جدید بخشی از عایدات پروژه را به عنوان قدرالسهم دریافت می کند .

مشارکت تهاتری: که در آن هزینه های ساخت و ساز از ناحیه سازنده تأمین می شود و در مقابل بخشی از سهم ملک به طرف سازنده ، واگذار می شود .

مشارکت در ساخت وانواع آن،ویژگی ها،اصطلاحات -کاملا کاربردی

در پایان به عرض می رساند که قرارداد ها ی مشارکت در ساخت جزء عقود لازمه محسوب می شوند ( با توجه به شروط و بند های مندرج درآن ) و به راحتی نمی توانید آن را از درجه اعتبار ساقط نماید مگر آنکه در آن شروطی را به نفع خودتان قید کرده باشید . علی هذا توصیه می شود در جهت بررسی دقیق تر قرارداد ها ی مشارکت در ساخت بدوا” پیش نویس آن توسط وکیل و یا مشاوره حقوقی تهیه وتنظیم شد سپس با خواندن و تفهیم مفاد کامل قرارداد ، نسبت به امضای آن اقدام نماید .

میزان اعتبار وصیت نامه ( دستی ، شفاهی ،محضری ) انواع ،شرایط ابطال ،کاربردی

وصیت نامه چیست و انواع آن کدامند ؟

مفهوم لغوی وصیت نامه :

وصیت از ریشه وصی و در لغت به معنای عهد ، فرمان دادن و سفارش کردن می باشد .

مفهوم فقهی وصیت نامه :

واگذاری و تملیک عین یا منفعت مالی ، توسط انسان ، برای بعد از زمان فوت خویش

مفهوم عامه وصیت

وصیت نامه مدرکی است که به موجب آن موصی ( وصیت کننده ) فرد یا افرادی را ، برای پس از مرگش ، مسئول اموال یا دارایی خویش می نماید ( وصیت عهدی ) یا آن اموال را به نفع آنها وصیت می نماید ( وصیت تملیکی)

میزان اعتبار وصیت نامه ( دستی ، شفاهی ،محضری ) انواع ،شرایط ابطال ،کاربردی

میزان اعتبار وصیت نامه ( دستی ، شفاهی ،محضری ) انواع ،شرایط ابطال ،کاربردی

در باب طرفین عقد وصیت

  1. به شخصی که وصیت میکند ( موصی)
  2. کسی که وصیت به نفع او شده ( موصی له)
  3. مال مورد وصیت ( موصی به )

انواع وصیت :

  1. وصیت تملیکی
  2. وصیت عهدی

براساس ماده ۸۲۵ قانون مدنی وصیت بر دو قسم است : تملیکی و عهدی

وصیت تملیکی چیست؟

طبق ماده ۸۲۶ قانون مدنی وصیت تملیکی عبارت است از اینکه کسی عین یا منفعت مال خود رابرای زمان بعد از فوتش ، به دیگری مجاناً تملیک کند .

شرایط صحت ( وصیت تملیکی )

قبول موصی له ( کسی که وصیت به نفع اوصورت گرفته ) می بایست پس از فوت موصی محقق می شود و قبول آن قبل از فوت موصی ، موثر نیست ( قابل قبول نیست )

نکته :

اگرموصی له قبل از فوت موصی مورد وصیت را رد کند ، بعد از فوت وصیت کننده مجددا می تواند آن را قبول کند و اگر بعد از فوت موصی آن را قبول کرد ، دیگر نمی تواند آنرا رد کند .

سوال : آیا موصی می تواند ، تا زمانی که زنده است ، از وصیت خود رجوع ( برگردد) نماید ؟
بله موصی می تواند از وصیت خود رجوع کند حتی اگر موصی له ( کسی که وصیت به نفع او شده ) ، موصی به را قبض( تصرف ) کرده باشد .

این مطالب را از دست ندهید 

مدارک لازم جهت صدور گواهی حصر وراثت 

نحوه تقسیم ارث( ماترک )

گواهی حصر وراثت چیست ؟

میزان اعتبار وصیت نامه ( دستی ، شفاهی ،محضری ) انواع ،شرایط ابطال ،کاربردی

مفهوم وصیت عهدی

وصیتی است که موصی یک یا چند نفر را ، برای انجام امر یا امور یا تصرفات دیگری برای بعد از زمان فوتش ، مسئول می نماید . مثل اینکه وصیت کند ، تا بعد از مرگش دیون و مطالبات تسویه نماید .

نکته :

وصیت عهدی یک نوع ایقاع است این بدین مفهوم می باشد که نیاز به قبول طرف ندارد .

وصیت در قانون مدنی

میزان اعتبار وصیت نامه ( دستی ،رسمی ، شفاهی ،محضری ) انواع آن و شرایط ابطال آن ،کاملا کاربردی

سوال : هر فرد تا چه میزان از اموال و دارایی خود را ، می تواند وصیت نماید ؟

وصیت هر فرد صرفا تا سقف یک سوم از اموال ، امکان دارد

وصیت کننده چه کسانی می توانند باشند ؟

  1. هر شخصی که اهلیت ( مثل مجنون وسفیه و..اهلیت ندارنند) داشته باشد .
  2. ممنوعیت قانونی در واگذاری اموالش نداشته باشد ( ورشکسته و…نباشد ) .

نکته :

اهلیت وصیت کننده ، تنها تا هنگام تنظیم وصیت نامه معتبر است و لازم نیست تا زمان فوت او ادامه واستمرار داشته باشد . وصیت کننده می تواند یک یا چند وصی معین کند و در صورت تعدد اوصیا ، باید مجتمعاً به وصیت عمل کند .

شرایط مال مورد وصیت ( موصی به )

  1. مال مورد وصیت ، باید مالیت و منفعت عقلایی داشته باشد .
  2. باید قابل نقل و انتقال باشد ( وقف نباشد و..)

نکته:

وصیت کردن بر مال نامشروع ( از طریق دزدی و .. ) باطل است .

میزان اعتبار وصیت نامه ( دستی ، شفاهی ،محضری ) انواع ،شرایط ابطال ،کاربردی

به نفع چه کسی می توان وصیت نموده؟

کسی که وجود داشته باشد و یا اینکه نطفه منعقد شده باشد تا بتواند مالک عین و منافع مورد وصیت شود .

چطوردستور تخلیه فوری (یک هفته ای )بگیریم /حکم تخلیه ،کاملا کاربردی

اجرای فوری حکم تخلیه یک هفته ای منزل

مفهوم اجاره در منظر قانون مدنی

ماده ۴۶۶ قانون مدنی بیان می دارد اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر ، مالک منافع عین مستاجره می شود .

هر قرارداد اجاره ای حداقل دارای ۲ طرف میباشد .

  1. اجاره دهنده ( موجر)
  2. اجاره کننده ( مستاجر)

و به مال مورد اجاره نیز عین مستاجره می گویند.

معمولا محتویات قرار داد های اجاره شامل چه مواردی میشود

  1. مشخصات موجر و مستاجر( نام وناخانوادگی وکد ملی و…..
  2. میزان و مبلغ اجاره بها
  3. مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی و بخش و..
  4. مدت قرارداد اجاره بصورت سالیانه ویا ماهیانه و….

و سایر شرایط که طرفین ضمن عقد اجاره راجع به آن توافق می کنند

چطوردستور تخلیه فوری (یک هفته ای )بگیریم /حکم تخلیه ،کاملا کاربردی

معمولا قرارداد های اجاره به شکل های ذیل تنظیم می گردند

  1. بصورت رسمی
  2. بصورت عادی

لازم به ذکر است نحو تخلیه املاک نیز بر حسب آنکه قرارداد اجاره آن رسمی یا عادی باشد متفاوت خواهد بود .

الف . اگر قرارداد اجاره رسمی باشد( یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد)

مراحل تخلیه بدین نحو میباشد که …

بدوا” جهت اخذ دستور تخلیه میبایست به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره مراجعه نماید و ضمن درخواست صدور اجرائیه به اداره ی ثبت اسناد محل جهت اجرای حکم تخلیه مراجعه کنید .

مهلت اجرا ء حکم تخلیه منزل و … :

دستور تخلیه صادره از سوی اداره ی ثبت محل ، میبایست ظرف مدت ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ شود و مستاجر نیز میبایست ظرف

مدت ۳ روز از تاریخ ابلاغ، ملک را تخلیه نماید و تحویل دهد .

ب. اگر قرارداد اجاره بصورت عادی تنظیم شده باشد ( مثلا”دستی در برگه آچار تنظیم شده باشد و یا در مشاور املاک تنظیم شده باشد ) دو حالت پیدا می کند .

  1. قرارداد اجاره مطابق شرایط واوصاف ذیل ، تنظیم شده باشد
  2. قرارداد اجاره در ۲ نسخه تنظیم شده باشد
  3. ذیل قرارداد اجاره را ۲ نفر شاهد امضاء کرده باشند
  4. دارای تاریخ روز وماه وسال باشد

حسب قانون روابط موجرو مستاجر مصوب ۱۳۵۶ مستاجر را می توان فوری( حدود ۱ هفته ای ) تخلیه نمود مشروط به اینکه …مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد .

چطوردستور تخلیه فوری (یک هفته ای )بگیریم /حکم تخلیه ،کاملا کاربردی

چطوردستور تخلیه فوری (یک هفته ای )بگیریم /حکم تخلیه ،کاملا کاربردی

چطوردستور تخلیه فوری (یک هفته ای )بگیریم /حکم تخلیه ،کاملا کاربردی

دادگاه صالح برای حکم تخلیه

در املاک مسکونی وتجاری باشد ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی بر صدور دستور تخلیه می باشند .
ولکن املاکی که دارای حق کسب و پیشه وسرقفلی می باشند جهت صدور حکم تخلیه می بایست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه کرد .

نحوه تخلیه بعد از گرفتن حکم دستور تخلیه:

شما می توانید جهت تخلیه فوری به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کنید و اینکه شورای حل اختلاف بدون تعین وقت رسیدگی و خارج از نوبت و بصورت فوری دستور تخلیه را صادر می کند . دستور تخلیه صادره از ناحیه شورای حل اختلاف قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست . دستور تخلیه صادره میبایست ، ظرف مدت ۲۴ ساعت، به مستاجر ، ابلاغ شود و مستاجر ۳ روز فرصت برای تخلیه دارد و اینکه موجر می بایست ،قبل از اجرای حکم تخلیه ، مشروط به اینکه مبلغ ودیعه را قبلا به مستاجر پرداخت نکرده باشد، مبلغ ودیعه ( پول پیش ) را حضورا به مستاجر پرداخت کند و در قرارداد رسید بگیرد و یا وجه آن را به صندوق واریز نماید

تخلیه اماکن دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی

تخلیه اماکن دارای سر قفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه است و در این باب شورای حل اختلاف حق ورود ندارد .

شما میتوانید از ۳ طریق چک خود را وصول کنید

۱- حقوقی ۲- کیفری ۳- اجرای ثبت ، نسبت به مسئولین چک اعم از صادر کنندکان و ظهر نویس و یا ضامن آن اقدام نمائید .

منظور از ظهر نویس چک کسی است که پشت چک را ، در جهت انتقال چک به دیگری امضاء می کند و صرفا” مسئولیت حقوقی دارد و نمی توان از وی شکایت کیفری شکایت نمود و یا ازطریق اجرای ثبت ، علیه او اقدام نمود .

حال سئوال این است بهترین راه برای وصول وجه چک ، اقدام از طریق حقوقی ، کیفری و یا اجرای ثبت است؟

پاسخ :

بستگی به شرایط و اوضاع و احوال اقتصادی و شخصیت صادر کننده چک و مسئولین آن دارد .

وصول چک برگشتی

اگرصادر کنندگان و مسئولین چک ، مال و اموال داشته باشند و آن اموال ، جزء مستثنیات دین نباشد . و از طرفی آن اموال معارض نداشته باشد . بهترین راه اقدام از طریق اجرای ثبت است چرا که نیاز به طی کردن مراحل و تشریفات طو لانی دادرسی نمی باشد اما اقدام از طریق اجرای ثبت مزایا و معایبی هم به همراه دارد که در ذیل به شرح و تفضیل درآن می پردازم .

مزایای وصول چک برگشتی با مراجعه به دادگستری :

۱٫ می توانید صادر کننده چک را بر طبق ماده ۱۷ قانون گذر نامه مصوب ۱۳۵۱ ، ممنوع الخروج کنید.

۲٫ می توانید بدون مراجعه به دادگستری و طی کردن تشریفات طولانی دادرسی ، نسبت به وصول چک اقدام کنید .

روش های اصولی وصول چک

معایب وصول چک بدون مراجعه به دادگستری :

۱٫ جلب صادر کننده چک از طریق اجرای ثبت امکان پذیر نیست ، اما از طریق دادگاه کیفری (جلب صادر کننده چک ) و یا حقوقی ( جلب صادر کننده و مسئولین چک ) امکان پذیر است .

۲٫ اجرای ثبت نسبت به خسارت تاخیر تادیه چک ( دیر کرد ) رسیدگی نمی کند ، مگر بدهکاران به بانک

۳٫ اجرای ثبت نسبت به ظهر نویس و ضامن چک اجرائیه صادر نمی کند ، مگر کسی که به وکالت و نمایندگی از طرف صاحب حساب چک را صادر نموده است .

چگونه چک خود را نقد کنیم

و اما بهترین راه وصول چک که باید بدانید و اصولی میباشد …

اقدام همزمان ( کیفری ، حقوقی ) علیه صادر کننده ی چک و سایر مسئولین چک ، می باشد چرا که …

با شکایت کیفری علیه صادر کننده ی چک احتمال دارد ، به جهت ترس او از زندان ، زودتر با شما به مصالحه برسد وپول تان را پرداخت کند .

اما باید این نکته را مد نظر قرار دهید ، که اگر صادر کننده چک فردی باشد که به راحتی با شما مصالحه نرسد ،با صرف شکایت کیفری علیه وی راه به جایی نمی برید و می بایست به منظور وصول وجه چک و خسارات قانونی آن ، علیه او دادخواست حقوقی مبنی بر مطالبه ضرر و زیان ناشی از جرم را هم بدهید .

چرا که به صرف شکایت کیفری علیه صادر کننده چک ، دادگاه کیفری حکم به پرداخت وجه چک و خسارات به نفع شما نمی دهد مگر آنکه دادخواست مطالبه وجه چک را هم داده باشید .

نکتات مهم در مورد اینکه چگونه چک را نقد کنیم:

اقدام هم زمان شما برای وصول چک از ۲ طریق دادگاه حقوقی و اجرای ثبت امکان پذیر نیست ولکن پیگیری همزمان جنبه ی کیفری چک با جنبه ی حقوقی چک و یا اجرای ثبت ، بلامانع است . البته بعضی ازشعبات دادگاه کیفری ، اقدام شما را در جهت وصول چک ازطریق اجرای ثبت را ، دلالت بر انصراف شما از شکایت کیفری می دانند .

قولنامه چیست ؟تفاوت آن با مبایعه نامه /میزان اعتبار ،آثار ،نحوه تنظیم آن ونمونه -کاملا کاربردی

مفهوم عقد رهن در قانون مدنی :

ماده ۷۷۱ قانون مدنی :رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می سپارد

مثال :

به منظور اخذ وام ، سند ملکی خود را در بانک (به عنوان وثیقه عودت وام ) بگذاریم و وامی تحت عنوان ( خرید و تعمیرات و…) بگیریم که النهایه پس از اتمام اقساط آن وام ، و تسویه بدهی خود در بانک ، بانک به درخواست ما وثیقه را آزاد کند که به این عمل فک رهن می گویند .

طرفین عقد رهن

۱٫ رهن دهنده (راهن )

۲٫ رهن گیرنده ( مرتهن )

واینکه به مال مورد رهن ( وثیقه گذاشته شده ) مال مرهون یا رهنیه گفته می شود .

عقد رهن

فک رهن در چه صورت امکان پذیر است

۱٫ پرداخت کامل دین از ناحیه مدیون

نکته : با پرداخت قسمتی از دین ، نمی توان درخواست فک رهن از مال مورد رهن نمود

۲٫ طلبکار ( رهن گیرنده ) از حق خود به طور کامل صرف نظر کند و ذمه مدیون را از پرداخت دین مبری کند

۳٫ طریق پرداخت دین و رسیدن طلبکار به حق و حقوقش و یا از طریق ابراء دائن محقق خواهد شد.

مدارک و پیوست ها در دعوای الزام به فک رهن

کپی سند رهنی(برابر با اصل)

تصویر اسنادپرداختی دیون( برابر با اصل )

تصویر مصدق قرارداد رهنی ( برابر با اصل )

عند الزوم شهادت شهود و مطلعین

درخواست استعلام از مرجع مربوطه

عند الزوم درخواست جلب نظر کارشناسی

انواع دعاوی فک رهن ( از جهت شکل مطرح نمودن آن در دادگاه )

دعاوی فک رهن توسط اشخاص، ممکن است به دو شیوه در محکمه مطرح گردد

۱٫ دعوی فک رهن بنحو مجزا مطرح گردد

۲٫ دعوی فک رهن توام با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح گردد

۱٫طرح دعاوی فک رهن بنحو مجزا ( جداگانه ):

در این نوع دعوای اشخاص به منظور دریافت وام ( بازسازی ومرمت ویا ساخت و یا…..) به یکی از بانک های مستقردر سطح کشور مراجعه مینمایدو در قبال دریافت وام اموال و یا اسناد خود را در رهن بانک قرار می دهد تا النهایه پس از تسویه وام از ناحیه گیرنده وام ، بانک از مال مورد رهن رفع اثر نماید اما بانک به تعهد خود، مبنی بر بازگرداندن مال مرهونه با به اصطلاح رهن عمل ننماید ، که در این صورت شخص وام گیرنده، میبایست دادخواست الزام به فک رهن را بصورت مجزا تقدیم محکمه نماید .

عقد و فک رهن

۲٫ طرح دعوی فک رهن توام با، الزام به تنظیم سند رسمی

این دعوا که عموماً بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و یا خریداران ملک بطرفیت فروشنده و… مطرح می گردد بدین نحو می باشد که سازندگان قبل از فروش آپارتمان یا ملک و …. ملک را در اختیار بانک قرار می دهند تا وامی جهت ساخت دریافت کند . و سپس سازندگان آپارتمان را بصورت مبایعه نامه ای و یا طرق دیگر …. به خریدار می فروشندو تعهد می کنند که ملک را در زمان معین ، فک رهن و سند رسمی را به نام خریدار نمایند که به این تعهد خود عمل نمی کنند که در این صورت می بایست دعوی فک رهن را توامان با تنظیم سند مطرح نمود .