مقالات حقوقی

با توجه به آنکه امکان دارد در صورت تقسیم واحد ها در ابتدای پروژه ،انتهای پروژه (زمان اخذ پایان کار و تفکیکی ) محرز گردد

که بعضی از واحد ها مساحت کمتر یا بیشتری دارد و یا مرغوبیت بعضی از واحد ها متفاوت است ؛

بهتر است ضمن تقسیم واحد ها ، این شرط درج گردد که درصد سهم الشرکه هر شریک ، براساس درصد سهام آنها از کل پروژه می باشد

و در صورتی که پس از پایان کار محرز شد بعضی از واحد ها مساحت کمتر یا بیشتری دارند ،طرفین معامله باید نسبت به پرداخت ما به التفاوت آن اقدام کنند .

اگر شما ملکی را خریداری نموده ائید و فروشنده حاضر به گرفتن تمام یا قسمتی از ثمن معامله نیست ؛

شما می بایست ثمن معامله را در صندوق دادگستری واریز نموده تا فروشنده نتواند به استناد عدم پرداخت ثمن معامله ،از شما خسارت بگیرد یا قرارداد را فسخ کند .

منظور از ثمن معامله (وجهی است که به صورت نقدی و غیر نقدی قرار است برای بهای ملک یا چیزی که خریداری کرده اید پرداخت کنید . )

فسخ به معنی به هم زدن یک طرف قرارداد است و با منفسخ و یا انفساخ مفهوم و آثار متفاوتی دارد ؛

چرا که فسخ نیاز به اعلام اراده دارنده حق فسخ می باشد ولکن در منفسخ یا انفساخ نیازبه اعلام اراده هیچ یک از طرفین ندارد

و توافق به برهم خوردن عقد بدون اراده طرفین در صورت حصول شرایط خاص را دارد که اراده طرفین در آن دخیل نبوده .

از آنجائیکه فسخ یک عمل حقوقی یک طرفه می باشد نیاز به ورود دادگاه به ماهیت دعوی فسخ نمی باشد

بلکه ؛دادگاه صرفاً در چارچوب فسخ بعمل آمده از ناحیه دارنده حق فسخ ،مراتب اعلان فسخ را اعلام می نماید.

اثر فسخ نسبت به آینده است یعنی اثر قهقرانی (نسبت به گذشته )ندارد .

انواع دادگاه های عمومی در ایران در مراکز بخش ها ، شهرستان ها و نقاط معینی از شهر های بزرگ ، دادگاه های عمومی به تشخیص ریئس قوه قضائیه ایجاد می گردد .

این دادگاه ها به دو دسته عمومی حقوقی و کیفری تقسیم می گردند .

هر یک از دادگاه های مذکور با حضور رئیس شعبه یا دادرس علی البدل تشکیل می شود و وحدت قاضی در آن حکمفرما می باشد .

در دعاوی کیفری ، با احیاء دادسراها و شکایت و تعقیب بایستی در دادسرا مطرح گردد و پس از صدور کیفر خواست ، رسیدگی در دادگاه های عمومی کیفری شروع می شود .

دادگاه عمومی حقوقی ،به دعاوی حقوقی و به اصطلاح مدنی رسیدگی می نمایند .

شروع رسیگی در دادگاه حقوقی ،مستلزم تقدیم دادخواست می باشد .هر دادگاه عمومی دارای یک قلمرو قضایی می باشد که به آن حوزه قضایی می گویند و حوزه قضایی عبارت است از قلمرو یک بخش یا شهرستان که دادگاه در آن واقع است .

قلمرو قضایی یک دادگاه با توجه به تقسیمات کشوری انجام می گیرد و براین اساس حوزه صلاحیت دادگاه مشخص می شود . در سطح کشور دادگاه های عمومی متعددی وجود دارند که به دعاوی حقوقی رسیدگی می نمایند اما باید در نظر داشت که فردنمی تواند دعوی خود را به دلخواه در هر دادگاه اقامه نماید ،تعیین دادگاه صلاحیت دار دارای ضوابط خاصی می باشد .

شایان ذکر است که در حال حاضر حوزه قضایی تهران و برخی شهر های بزرگ دیگر به واحد های متعددی تقسیم گردیده اند که تحت عنوان مجتمع ، اسم گذاری شده است . اما تقسیم بندی حوزه قضایی به واحد هایی از قبیل ،مجتمع یا ناحیه ،تغییری در صلاحیت عام دادگاه مستقر در آن ایجاد نمی کند .

بنابراین در صورت اقامه دعوی در هریک از مجتمع های قضایی هر حوزه قضایی ،آن مرجع صلاحیت دارد به دعوی مطروحه رسیدگی نماید . اما از آنجایی که تقسیم بندی حوزه قضایی به این واحد ها از جهت رسیدگی آسانتر و دسترسی به طرفین دعوی و سایر ادله می باشد ،باید حتی الامکان سعی گردد دعوی مورد نظر در مجتمع قضایی اقامه گردد که بر اساس اصول ،صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد .

حسب اصل حاکم بر دعوی حقوقی کلیه دعاوی بایستی در محل اقامت خوانده اقامه گردد مگر مواردی که قانون خلاف آن را تصریح و از این اصل استثناء نموده باشد .

دادگاه های صلاحیت دار یرای رسیدگی به دعاوی مربوط به اموال غیر منقول دردعاوی مربوط به اموال غیر منقول ،اعم از مالکیت ،مزاحمت ،ممانعت از حق ، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه دعوی می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد .

علت این امر این است که در رسیدگی به دعاوی غیر منقول ،دادگاه احتیاج به بررسی بیشتر و تحقیق محلی و معاینه محل دارد و همچنین بایستی از طریق کارشناس درخصوص ملک اظهار نظر صورت گیرد و به همین منظور دادگاه محل وقوع ملک به علت نزدیکی و قرار گرفتن ملک مزبور در حوزه قضایی آن ،امکان امعان نظر بیشتری دارد .

اما کلیه دعاوی راجع به اموال غیر منقول در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک نمی باشد ،بلکه دعاوی که راجع به عین ملک می باشد در این دادگاه اقامه می گردد و دعاوی دیگر مثلاً مطالبه اجاره بها و قیمت ملک فروخته شده ،همچنان بایستی در دادگاه محل اقامت خوانده اقامه گردد .

اما دعاوی مثل اجرت المثل و… که از عقود و قرار دادها حاصل نشده است در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می گردد .

لازم به ذکر است صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک ،یک قائده آمرانه می باشد و اصحاب دعوی نمی توانند از آن عدول نمایند .

• دعاوی مربوط به نکاح دائم و موقت

• طلاق،فسخ نکاح ،بذل مدت و انقضای مدت

• دعوی مربوط به مهریه

• دعاوی مربوط به جهیزیه

• دعاوی مربوط به اجرت المثل و نحله ایام زوجیت

• دعاوی مربوط به نفقه معوقه و جاریه زوجه و اقربای واجب النفقه

• دعاوی مربوط به حضانت و ملاقات طفل

• دعاوی راجع به نسب

• دعاوی مربوط به نشوز و تمکین

• دعاوی راجع به نصب قیم و ناظر و ضم امین و عزل آنها

• حکم رشد

• دعاوی راجع به ازدواج مجدد

• دعاوی راجع به شرایط ضمن عقد ازدواج

طلاق توافقی (از ناحیه زن )

طلاقی که امروزه در جامعه ما به عنوان طلاق توافقی رایج یافته،به هیچ عنوان پیشینه و سابقه ای در قانون مدنی و فقه ندارد

مفهوم طلاق: طلاق در لغت به معنی گشودن گره و رها کردن است

و در مفهوم به معنی جدا شدن مرد از زن است

طلاق مخصوص عقد دائم : طلاق مخصوص عقد دائم است و در عقد موقت معنایی ندارد ؛

در عقد موقت(متعه ) به جای طلاق ،بذل یا انقضای مدت داریم .

در خواست طلاق بر حسب نوع شخص ممکن است ازناحیه .. ۱٫مرد ۲٫ زن ۳٫ با توافق طرفین بعمل آید

که در اینصورت زوجین (زن وشوهر )میبایست ..

در خصوص میزان مهریه و نحوه پرداخت آن ،روشن شدن نحوه استرداد جهیزیه در صورت وجود جهیزیه وتعیین تکلیف وضعیت فرزندان از جهت میزان نفقه آنان ،حضانت و نگهداری ، حق ملاقات وساعات و روز ملاقات و….به توافق برسند وسپس توافق حاصله را صورتجلسه نمایند

طبق ماده۱۱۳۳قانون مدنی مرد میتواند هر زمان که بخواهد، بدون ارائه دلیل وعلت طلاق زن خود را طلاق دهد

و لکن میبایست،حق و حقوق زوجه از جمله مهریه و نفقه و…..را پرداخت نماید ویا آنها را تقسیط نماید

و لکن زن برای آنکه بتواند درخواست طلاق نماید ،باید الزاما به محکمه دلایل طلاق خود را ارائه نماید و عسر و حرج خود را اثبات کند

و اما در مورد طلاق توافقی….

در صورت حصول توافق در خصوص شرایط طلاق، بین زوجین ( زن و شوهر) نیاز به ارائه دلیل وعلت طلاق به محکمه نمیباشد

نحوه اخذ طلاق توافقی از ناحیه زوجه (زن ) پس از تنظیم صورتجلسه توافقات اولیه در خصوص شرایط ونحوه طلاق ..

زوجین به همراه اصول اسناد خود از جمله عقد نامه و شناسنامه و کارت ملی به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضائی مستقر در محل اقامت خود مراجعه نموده

(میتوان لیست دفاتر خدمات الکترونیک قضایی را از اینترنت استخراج نمود ) و با پر کردن فرم های لازمه دادخواست توسط کارمندان دفاتر خدمات الکترونیک پر و تکمیل میگردد

سپس دفاتر خدمات الکترونیک دادخواست را به دادگاه خانواده مستقر در آن محل ارسال مینماید

سپس واحد ارجاع دادگاه خانواده پرونده را به یکی از شعبات خود ، ارجاع نموده و بعد یکی از زوجین به دادگاه مراجعه نموده تا از دادگاه در خواست نماید یک روز مشخص را تعین نماید و به طرفین ابلاغ گردد تا زوجین به اتفاق در محکمه حضور یابند و پس از حضور در دادگاه،قاضی توافقات و اظهارات طرفین را مکتوب مینمایدو زن و شوهر را به واحد مشاوره و داوری ارجاع میدهد که پس از اخذ گواهی عدم باردار بودن زوجه ، مبادرت به صدور گواهی عدم امکان سازش نموده

که اعتبار این گواهی ۳ ماه از زمان صدور میباشد.

پس از صدور گواهی عدم امکان سازش با مراجعه به دفاتر طلاق صیغه ی طلاق جاری میگردد و طلاق محقق میشود.

در صورت انصراف زوجه (زن )از طلاق توافقی

۱-اگرزوجه قبل از صدور گواهی عدم امکان سازش ،از طلاق توافقی منصرف شود دادگاه حسب بند الف و ب ماده ۱۰۷ قانون طلاق آیین دادرسی مدنی قرار ابطال و یا رد دادخواست را صادر می کند

یعنی اینکه موضوع طلاق منتفی می شود .

۲-در صورتی که پس از صدور گواهی عدم امکان سازش از انجام طلاق منصرف شوید گواهی عدم امکان سازش صادره ، قابلیت اجرا ء ندارد.

شماباید قبل از اجرای صیغه طلاق توافقی ،کلیه حق و حقوق خود را اخذ نموده باشید

بعضاً رویت شده بعضی از افراد بجای اخذ وجه نقد در مورد مهریه ،چک های عادی از همسر خود دریافت مینمایند که بعداً با صرف هزینه های زیاد و مدت طولانی وصول شده . ضمنا باید توجه داشته باشید قبل از اجرای صیغه طلاق، جهیزیه خود راحتماً اخذ نموده باشید .

قوانین مشارکت در ساخت

نیاز به تأمین مسکن و سرپناه ،یکی از مهم ترین نیازهای انسان امروزی، محسوب می گردد که همواره موجب دغدغه ی فراوان، برای بشر گردیده است.

مشاوره حقوقی در باب قوانین مشارکت در ساخت

قوانین مشارکت در ساخت

امروزه با گسترش روزافزون این نیازها به جهت:

۱٫ عدم توانایی مالکین در تأمین منابع مالی در جهت احداث ساختمان

۲٫ عدم تخصص و دانش فنی

قراردادهای مشارکت در ساخت، از پرکاربردترین قراردادها در جهت اتصال مالکین و سازندگان برای اجرا و احداث پروژه های ساخت وساز می باشد و از مصادیق مشارکت مدنی محسوب می گردد.

الف ) طرفین قرارداد مشارکت در ساخت:

لازم به ذکر است که هریک از قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز ،دارای دو طرف می باشند.

طرف اول: مالک یا مالکین

طرف دوم: سازنده یا سازندگان

مالک یا سازنده می تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد.

در اینجا منظور از اشخاص حقیقی، انسانی می باشد که در قید حیات است و منظور از اشخاص حقوقی، شرکت ها و مؤسسات و سازمان ها می باشند.

ب) میزان آورده ی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت:

۱٫ میزان آورده ی مالک یا مالکین

مالک یا مالکین ، ملک کلنگی و یا زمین را، در ابتدای قرارداد، به عنوان آورده ی خود می آورند که قیمت تقریبی آن، در ابتدای قرارداد، توسط کارشناس و خبره قیمت گذاری می شود.

۲٫ میزان آورده ی سازنده یا سازندگان

میزان سرمایه ، وجوه نقدی و غیرنقدی می باشد که سازنده یا سازندگان، در جهت تکمیل و احداث ساختمان به کار می برند علاوه بر دانش فنی و تخصصی که مربوط به ساختمان سازی می باشد.

این قرارداد ، سابقه ی فقهی ندارد ولی فقها آنرا پذیرفته اند.

قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی است معوض ،لازم، تملیکی و عهدی

معوض به این معنا که هریک از طرفین، مورد معامله عوضی را در مقابل مال دیگری ارائه می دهند. بدین مفهوم که مالک، زمین خود را ارائه می کند و سازنده در قبال آن ،متصدی سرمایه گذاری و ساخت وساز میشود.
لازم به این معنا که هیچ یک ،حق برهم زدن و فسخ آنرا ندارد مگر در صورت پیش بینی شرط فسخ در قرارداد مشارکت.
عهدی به این معنا که هر یک از طرفین ، نسبت به هم متعهد به انجام اموری اند.بدین مفهوم که مالک، متعهد به واگذاری ملک خود و سازنده ،متعهد به ساخت وساز در ظرف زمانی معینی است.
و تملیکی بودن به این معنی که با انتقال بخشی از ملک، تملیک و تملک صورت می پذیرد و در نهایت براساس توافق و سهم طرفین معینه در قرارداد، آپارتمان ها تقسیم می گردند.

قوانین مشارکت در ساخت

انواع قرارداد مشارکت در ساخت:

مشارکت معمولی ، مشارکت سهمی، مشارکت تهاتری ،مشارکت معاوضه ای و مشارکت تکمیلی.

۱٫ مشارکت معمولی : یکی از رایج ترین نوع قراردادهای مشارکت که حدوداً حوالی پنجاه درصد قدرالسهم تعریف می شود.

۲٫ مشارکت سهمی: سازنده ،بخشی از ملک را خریداری می کند و پس از محاسبه ی سهم زمین ،قرارداد منعقد می شود.

۳٫ مشارکت تهاتری: در آن هزینه های ساخت وساز تأمین می شود و بخشی از سهم به طرف مقابل واگذار می شود.

۴٫ مشارکت معاوضه ای: در آن بخشی از سهم با ملک معاوضه می شود و نسبت به ادامه ی کار، قرارداد منعقد می شود.

۵٫ مشارکت تکمیلی: ابتدا میزان کار انجامی و باقی مانده ی آن، محاسبه می شود و برای تکمیل پروژه ،متقاضی آن، بخشی از عایدات پروژه را به عنوان قدرالسهم به سازنده منتقل می کند.

حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت

برای آنکه طرفین قرارداد مشارکت، اعم از سازنده و مالک به تعهدات خود در قرارداد پای بند باشند، باید برای انجام هریک از مراحل پروژه مانند انجام فدراسیون و سفت کاری ،مدت تعیین کنند و ضمانت اجرایی چون حق فسخ و خسارت تعیین کنند. لازم به ذکر است که هریک از طرفین، حق فسخ قرارداد مشارکت را ندارند مگراینکه حق فسخ در قرارداد پیش بینی شده باشد. در این صورت می توانند اقدام به فسخ قرارداد نموده و تأیید فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه کنند.

بیشتر بدانیم

شرایط طرفین قرارداد مشارکت در ساخت 

نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت 

.کتاب قوانین مشارکت در ساخت  _ (نویسنده داود چشمی )

 

از امام صادق(ع) روایت گردیده است که “خداوند عز و جل، خانه ای را که در آن عروسی باشد؛ دوست دارد و خانه ای را که در آن طلاق باشد؛ دشمن می دارد و هیچ چیز نزد خدای عز و جل، از طلاق ،مغبوض تر نیست.”

خداوند در قرآن کریم می فرمایند که چنانچه قصد جدایی از همسرانتان را دارید؛ به شایستگی از آنان جدا شوید نه با جنجال و کینه توزی و عداوت…

این عبارات، اهمیت این پدیده را روشن می کند فلذا بررسی و توجه بیشتر به آن، می تواند ما را در راستای عملکردی بهتر، رهنمون شود.

خانواده، هسته ی اولیه ی اجتماع و یکی از بنیادی ترین نهادها در جامعه است…واضح است که با از هم پاشیدن این نهاد، جامعه می تواند چگونه در معرض آسیب های گوناگون قرار بگیرد.

متأسفانه امروزه ما بعضا با گسترش این پدیده در جوامع مواجه ایم و این، نشانه ی خوبی نیست. عدم اطلاع و دانش کافی در زمینه ی ازدواج و نیازهای طرفین، نداشتن شناخت کافی زوجین از هم، مشکلات اقتصادی، روانی و اخلاقی و… میتوانند از دلایل اصلی جدایی ها، در جامعه ی پیچیده ی امروزی باشند.

تلاش ما این است که شما با خواندن این مقاله ، اطلاعات حقوقی بیشتری در این باره کسب کنید و با ابعاد گوناگون این مسأله ، از جهت قانونی آشناتر شوید.

تعریف لغوی و حقوقی طلاق

طلاق در لغت ،به معنی گشودن گره، ترک کردن و رها کردن است

برابر ماده ۱۱۳۳ قانون مدنی ،مرد هر موقع که اراده کند؛ می تواند با رعایت شرایط قانونی ، زن خود را طلاق دهد و برای طلاق دادن زن خود، به دیگران یا همسر خود، وکالت در طلاق بدهد.

حال در ذیل، به بیان نکاتی در باب طلاق می پردازیم:

کسی که می خواهد درخواست طلاق نماید؛ باید به دادگاه مراجعه نماید و پس از انجام تشریفات قانونی ،مبادرت به طلاق همسر خود کند.

بنابراین، مرد بدون مراجعه به دادگاه، نمی تواند همسر خود را طلاق دهد.

پس از صدور حکم طلاق از ناحیه ی دادگاه و قطعی شدن آن در دفتر طلاق، می بایست صیغه ی طلاق ،به عربی و با حضور حداقل دو نفر مرد عادل جاری شود.

به عبارتی، آن دو نفر بایستی صیغه ی طلاق را بشنوند.

طلاق، مخصوص عقد دائم است و در عقد موقت، (نکاح منقطع) یا متعه، چیزی به عنوان طلاق نداریم و زن با انقضای عقد موقت یا بذل الباقی مدت عقد موقت یا الزام شوهر به بذل الباقی مدت عقد موقت، می تواند خود را از قید زوجیت موقت خارج نماید.
پس از صدور حکم طلاق، حکم صادره، جنبه ی اعلامی داشته و نیاز به صدور اجرائیه ندارد و به صرف ارسال حکم طلاق برای سردفتر، حکم طلاق اجرا می گردد.
کسی که درخواست طلاق می نماید، می بایست به بلوغ شرعی (۱۵ سال تمام قمری) برابر ماده ۱۱۳۶ و ۱۲۱۰ قانون مدنی، رسیده باشد

و از طرفی ،طلاق دهنده می بایست عاقل باشد لذا کسی که مجنون دایمی است؛ نمی تواند در حالت جنون، زن خود را طلاق دهد و از طرفی، کسی که مجنون ادواری است؛(یعنی گاهی مجنون و گاهی عاقل می شود)؛ در حالت جنون، نمی تواند همسر خود را طلاق دهد.

شرایط طلاق

طلاق دهنده، باید از روی اختیار و اراده ی کامل، همسر خود را طلاق دهد.

بنابراین، کسی که به زور و اجبار، وادار به طلاق همسر خود شده؛ می تواند تقاضای ابطال طلاق همسر خود را بنماید

و هم چنین، زنی که می خواهد مطلقه شود؛ نباید در طهر مواقعه باشد مگر در صورتی که یائسه و یا حامله باشد.

(طهر، مدتی است بین دو عادت زنانگی و اقل مدت آن، ده روز است.)

لذا مرد نمی تواند زن خود را در مدت طهری که با او نزدیکی کرده، طلاق دهد.

طلاق از لحاظ رجوع مرد، ۲نوع رجعی و بائن است.

طلاق رجعی:

طلاقی است که در مدت عده، برای شوهر، حق رجوع در نظرگرفته است. این حق قابل اسقاط نیست و نیاز به تشریفات خاصی هم ندارد و مختص مرد است.

طلاق بائن:

طلاقی که در زمان عده، برای شوهر، حق رجوع نیست.

طلاق قبل از زناشویی
طلاق زن یائسه
طلاق خلع و مبارات
سه طلاق (یعنی سومین طلاقی که بعد از سه وصلت پی درپی بوجود آید.)

در طلاق خلع، زن به واسطه ی کراهتی که از مرد دارد، با بخشیدن مالی که می تواند تمام یا قسمتی از مهریه یا بیش از آن باشد، وی را وادار به طلاق میکند.

ولی در طلاق مبارات ،کراهت از سوی طرفین است و مالی که بخشیده می شود؛ بیش از مهریه نیست.

طلاق توافقی، براساس توافق و رضایت زوجین صورت می گیرد و دلیل آن، معمولاً کراهت و ناسازگاری زوجین، نسبت به هم است.

طبق ماده ۱۱۳۳ قانون مدنی، در طلاق از سوی مرد محدودیتی نیست جز پرداخت حقوق مالی وی مانند مهریه و نفقه.

اما زن در این موارد می تواند از دادگاه درخواست طلاق کند:

خودداری مرد از پرداخت نفقه طبق ماده ۱۱۲۹ قانون مدنی
۲٫ عسر وحرج زن طبق ماده ۱۱۳۰ قانون مدنی

به معنای شرایطی که برای وی تنگی و فشار و ناچاری ایجاد کند. مانند اعتیاد زوج و غیبت طولانی زوج حداقل به مدت شش ماه متوالی و یا نه ماه متناوب در مدت یکسال بدون عذر موجه و یا اینکه

زوج ،چهار سال تمام ،غایب مفقود الاثر باشد.

شرط اعطای وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت

 

شرط:

” آقای علی اکبری (بعنوان مالک) ،متعهد باشد که به آقای حسین رضایی (سازنده) ،وکالت کاری در جهت اخذ پروانه ی تخریب و جواز نوسازی از شهرداری و پی گیری امور ثبتی بدهد.”

 

بعضاً در قراردادهای مشارکت در ساخت، مشاهده می شود که در جهت سهولت کارهای اداری مربوط به ملک، مالک با سازنده توافق می نماید که در جهت انجام مراحل اداری از جمله: اخذ پروانه ی ساخت و جواز تخریب و… وکالت کاری بدهد ولکن متأسفانه ،بعد از توافق ، از انجام تعهد خود ،مبنی بر دادن وکالت کاری به سازنده خودداری می نماید و عملاً ادامه ی عملیات ساخت و ساز با مشکل مواجه می شود.

حال، سؤال این است که سازنده ،چه اقدامی می تواند بعد از خلف وعده ی مالکین در دادن وکالت کاری بنماید؟

۱٫ در متن قرارداد مشارکت در ساخت، شرط شده که مالک یا مالکین، متصدی به دادن وکالت کاری به سازنده می باشند که در این صورت میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری را به طرفیت مالک داد که النهایه پس از محکوم نمودن مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری و قطعیت رأی توسط دادگاه، می توانید درخواست اجرائیه نمائید و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه ،مالک حاضر به تنظیم سند وکالت کاری نشد؛ نماینده ی دادگاه، پس از حضور در دفترخانه، وکالت را امضا می نماید.

۲٫ اگر در متن قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد مالک به تنظیم سند وکالتی، درج نشده باشد؛ از آنجایی که برای عرف رایج در قراردادهای مشارکتی، در صورتی که چنین شرطی در قرارداد قید نشده باشد؛ باز می بایست مطابق عرف بازار ، چنین وکالتی داده شود؛ می توان الزام مالک را به دادن وکالت کاری خواسته ولکن بعضی از دادگاه ها ،چنین استدلالی را نمی پذیرند.

 

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، شرط خسارت در صورت عدم انجام تعهد از ناحیه ی سازنده ،منظور شده باشد؛ ندادن وکالت کاری از طرف مالک، می تواند دلیل موجه و قابل قبولی برای تأخیر در انجام تعهد باشد.

بیمه ی مسئولیت مدنی ،درقراردادهای مشارکت در ساخت

 

از آن جایی که عملیات ساخت وساز و احداث بنا،  همواره  با مخاطرات فراوان مالی و جانی  فراوان برای مالک و سازنده همراه بوده ، فلذا بهتر است  مالک  یا مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده را متعهد نمایدکه ساختمان را در مقابل حوادث و اتفاقات غیر مترقبه احتمالی (مثل سیل و زلزله و…)بشرح  ذیل، بیمه نماید

 

انواع بیمه ای مسئولیت مدنی  ساختمان:

۱٫ نسبت به اجرای عملیات ساخت و ساز در مقابل اشخاص ثالث از جمله  همسایگان

۲٫ بیمه مسئولیت سازندگان ساختمان در مقابل کارگران و کارکنان ساختمان

۳٫ ضمانت کیفیت ساختمان ( شامل عیوب پنهان و آشکار ساختمان)

 

النهایه

برابر ماده ۱۲ قانون مسئولیت مدنی، چنانچه  مالک ملک بهمراه سازنده یا سازندگان ، ساختمان رادر مقابل حوادث غیرمترقبه ی  احتمالی صداالذکر،بیمه ننمایند ، هر دو طرف اعم از  مالک و یا سازنده ، در مقابل اشخاص ثالث فوق مسئولیت  و حقوقی خواهند داشت بعبارتی  کسی که زیاندیده میتواند  به مالک و  سازنده جهت مطالبه خسارت  قانونی خود مراجعه نماید

ماده ۱۲قانون مسولیت مدنی :

کارفرمایانی که مشمول قانون  کار هستند مسئول جبران خساراتی می باشند که از طرف کارکنان اداری و یا کارگران آنان در حین انجام کار یا به مناسبت آن وارد شده است مگر اینکه محرز شود تمام احتیاطهایی که اوضاع و احوال قضیه ایجاد می نموه به  عمل آورده و یا اینکه اگر احتیاط های مزبور را به عمل آورند بازهم  جلوگیری از ورود زیان مقدور نمی بود کارفرما میتواند به وارد کننده خسارت در صورتی که مطابق قانون مسئولیت شناخته شود مراجعه نماید .

 

سؤال:

چنانچه سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، متعهد به بیمه ی مسئولیت مدنی ساختمان در مقابل حوادث غیرمترقبه ی احتمالی شده باشد و بعداً از انجام تعهدات خودمبنی بر بیمه نمودن ساختمان، امتناع واستنکاف نماید؛ شما می توانید الزام سازنده را به ایفاء تعهد مبنی بر بیمه نمودن ساختمان از حیث حوادث غیرمترقبه وغیر فابل پییش بینی از طریق محکمهه را بخواهید وپس از قطعیت رأی، در مرحله ی اجرای احکام ، سازنده  میتواند شخصاً با هزینه ی  شخصی خود، ساختمان را بیمه نماید ومتعاقبا هزینه ی آنرا از سازنده مطالبه کندو یا نسبت به  توقیف اموال وی اقدام نماید؛

درصورتیکه شما بدون اخذ اجازه از دادگاه، شخصاً مبادرت به بیمه کردن ساختمان نمایید؛ از آن جایی که اقدام شما مبنی بر بیمه نمودن ساختمان، بدون اذن و اجازه از سازنده بوده است؛ شما نمی توانید به سازنده ،جهت مطالبه ی هزینه ی بیمه مراجعه نمایید.

نکته

به منظور آنکه شما  بتوانید از مزایای  قانونی حداکثر پوشش بیمه در ساختمان برخوردار شوید؛ میبایست قبل از بیمه نمودن ساختمان، با یک  کارشناس و مشاور متخصص  ومجرب در امور  بیمه ، مشورت لازم را بنمایید.

از آنجاییکه در راستای احداث پروژه های ساختمانی مقوله تخریب و نوسازی ، امری اجتناب ناپذیر برای مالکین و سازندگان محسوب میگردد فلذا بهتر است طرفین قرارداد مشارکت در ساخت ،در ابتدای قراردادمشارکت در ساخت مشخص نمایند.

الف: اختیار اخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری به عهده ای چه کسی باشد ؟

ب: برای اخذ جواز توسط مالک ویا سازنده چه موعد ومهلتی در نظر گرفته شده و ضمانت اجرا های لازمه را در صورت عدم انجام تعهد، از ناحیه یکی از طرفین را پیش بینی کنند

که در ذیل به شرح وبسط این قضیه می پردازم در قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک یا مالکین میتواند..

۱٫شخصا اقدام به اخذ جواز وپروانه تخریب و نوسازی از شهرداری نمایند.

 

۲٫یا اختیار اخذ جواز تخریب و نوسازی را ،به سازنده یا سازندگان بدهند . که در این صورت، سازنده یا سازندگان متعهد به انجام تعهدات خود مبنی بر اخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری می باشد.

بنابراین، برای آنکه بتوان سازنده را ملزم به ایفای تعهدات خود مبنی بر اخذ جواز تخریب و نوسازی نمود؛ میبایست شرایط ذیل لحاظ گردد :

۱٫ مالک میبایست در قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده/سازندگان را متعهد به اخذ جواز تخریب و نوسازی از شهرداری ،نموده باشید و در صورت عدم درج چنین شرطی در قرارداد نمی تواند سازنده را وادار به چنین کاری نمود .

۲مالک به سازنده یا سازندگان ، وکالت کاری اداری در جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی در شهرداری را اعطاء کرده باشد. که متعاقباً سازنده بتواند به نمایندگی از طرف مالکین ،امور اداری مربوط به تخریب و نوسازی را در شهرداری پیگیر شود .

۳٫مالک، مدارک لازمه از جمله سند و… را جهت اخذ جواز،پیگیری کار در شهرداری در اختیار سازنده، بعنوان امانت قرار دهد یا بهمراه سازنده در شهرداری حاضر گردد

النهایه درصورتی که سازنده، علی رغم تعهد به اخذ جواز تخریب و نوسازی و داشتن وکالت کاری اداری،به تعهد خود مبنی بر اخذ جوازتخریب و نوسازی از شهرداری اقدامی ننماید مالک می توانید از طریق دادگاه الزام سازنده را به اخذ جواز تخریب و نوسازی ،بخواهد و چنانچه بعد از قطعیت رأی، سازنده از انجام تعهد خود امتناع نماید؛ برای مالک حق فسخ معامله وجود خواهد داشت.

نکته۱: بهتر است مالک یا مالکین برای اخذ جواز تخریب و نوسازی ،موعد و مهلتی برای سازنده در نظربگیرند چرا که اگر مهلتی در نظر گرفته نشود سازنده میتواند بلادلیل در انجام تعهد خود تاخیر ورزد . و هم چنین ضمانت اجرای فسخ قرارداد و خسارات را ،در صورت عدم انجام تعهدسازنده در قرارداد پیش بینی نمائید.

نکته۲: اگر اختیار اخذ جواز تخریب و نوسازی با سازنده/ سازندگان باشد مالک نمی تواند بدون اخذ مجوز از دادگاه اقدام به اخذ جواز نوسازی و تخریب نماید . و اگراین اقدام را بدون اخذ مجوز از دادگاه انجام دهد ، نمیتواند هزینه های پرداختی به شهرداری را از سازنده مطالبه نماید .

نکته ۳: در صورتی که قوای قاهره و حوادث غیر مترقبه از جمله سیل و زلزله و یا تغییر قوانین و مقررات و آیین نامه ها موجب عدم انجام تعهد سازنده گردد ؛سازنده مسئولیتی در قبال پرداخت خسارات وارده به مالک نخواهد داشت

چک بهتر است یا سفته

چک بهتر است یا سفته؟مزایا و معایب کاملا کاربردی

قطعاً امتیازات چک نسبت به سفته ، بیشتر است چرا به دلایل زیر :

۱- چک جزء اسناد لازم الاجرای ثبتی بوده ( علاوه برداشتن جنبه کیفری و حقوقی ) می توان نسبت به وصول وجه چک از طریق اجرای ثبت ، اقدام نمود (بموجب ماده ۲ قانون صدور چک مصوب ۱۱ آبان ۱۳۷۲ )یعنی بدون طرح دعوی در دادگستری و رعایت تشریفات طولانی دادرسی ، میتوان نسبت به وصول چک ( توقیف اموال صادر کننده چک و مزایده آن ) اقدام نمود .

ولی مطالبه سفته ،صرفاً جنبه حقوقی داشته بعبارتی مطالبه سفته می بایست با تقدیم دادخواست در محاکم حقوقی بعمل می آید و قابلیت وصول از طریق اجرای ثبت را نداشته و فاقد جنبه ای کیفری می باشد .

مزایای چک

چک بهتر است یا سفته؟مزایا و معایب کاملا کاربردی

 

این مطالب را از دست ندهید

نحوه وصول سفته ،آیا زندان دارد ؟

چک کیفری چیست؟

چک حقوقی چیست ،آیا زندان دارد

جهت مشاوره حقوقی رایگان در زمینه اسناد تجاری ( چک و سفته )کلیک کنید 

نکته مهم در خصوص چک و سفته

قانونگذار برای وصول سفته هم ، ضمانت اجراء در نظر گرفته بدین مفهوم که پس از صدور دادنامه از ناحیه دادگاه حقوقی و قطعیت آن و صدور اجراییه ، میتواند نسبت به توقیف اموال و جلب و بازداشت ، صادر کننده سفته اقدام نمود . البته در ابتدای تشکیل پرونده در دادگاه حقوقی نیز ، می توانید تقاضای توقیف اموال صادر کننده سفته را نمود .

۲- برگشت چک ، فوری و با پرداخت هزینه ی اندکی به عمل می آید ولی واخواست سفته (اصطلاحاً برگشت آن )طولانی وزمان برمی باشد ( معمولاحدود ۲ماه ) واینکه هزینه ای واخواست سفته (اصطلاحا برگشت آن ) معادل ۲۵/۲ درصد خواهد داشت. بعلاوه آنکه می بایست ۵/۳ درصد هزینه دادرسی برای مطالبه وجه سفته از طریق دادگاه حقوقی ، به صندوق دادگستری واریز نمود (یعنی هر ده میلیون تومان ۳۵۰ هزار تومان ) به عبارتی برای مطالبه سفته می بایست، دو برابر چک هزینه برای وصول آن پرداخت نمایید .

برای مطالبه وجه چک الزاما می بایست چک را در بانک برگشت بزنید تا دادگاه وارد رسیدگی به دعوی شما شود و لکن برای مطالبه سفته الزامی به واخواست (برگشت) آن نیست .  فقط اثر عدم واخواست این است که دادگاه ، حکم به محکومیت تضامنی صادر کننده سفته با ضامن ویا ظهرنویس را نمی دهد .

چک بهتر است یا سفته؟مزایا و معایب کاملا کاربردی

۳- وصول چک از سه طریق ۱٫حقوقی(دادخواست ) ۲٫ کیفری(شکوائیه ) ۳٫ اجرای ثبت امکان پذیر است . ولکن برای مطالبه سفته ، صرفاً می توانید ازطریق دادگاه حقوقی ( با تقدیم دادخواست) اقدام نمایید .

۴- برای اخذ دسته چک از بانک ، باید هزینه ی ناچیزی به بانک ، پرداخت شود ولی میزان هزینه ی خرید سفته ، بر مبنای مبلغ چاپی آن و مالیات مأخوذه از آن ، زیاد می باشد .

مزایای سفته نسبت به چک

۵- صادر کننده ی چک ، می تواند مبلغ چک را تا سقف بی نهایت (بدون پرداخت هزینه ) بنویسید ولی ارزش سفته محدود به مبلغ چاپی مندرج در روی آن است .

۶ – صدور چک بلامحل در صورتی که حائز شرایط خاصی باشد . جرم بوده و قانونگذار برای آن مجازات در نظر گرفته (مزیت چک ) ولکن عدم پرداخت وجه سفته ، به هیچ وجه جرم نیست و مجازات به همراه ندارد و موجب سوء سابقه کیفری برای صادر کننده آن نمی گردد .

چک توسط کلیه بانک های مستقر در سطح کشور چاپ می شود و در اختیار مشتری قرار می گیرد و لکن سفته صرفا توسط بانک ملی چاپ می گردد

آثار قانونی اعطای وکالت کاری در جهت اخذ جواز نوسازی و تخریب( قرارداد مشارکت در ساخت)

شرط مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

” آقای علی اکبری (بعنوان مالک) ،متعهد گردید که به آقای حسین رضایی (سازنده) ،

وکالت کاری در جهت اخذ پروانه ی اخذ جواز تخریب نوسازی از شهرداری و پی گیری امور ثبتی بدهد.”

بعضاً در قراردادهای مشارکت در ساخت، ملاحظه میگرددکه..

۱٫ اختیار اخذ جواز تخریب و نوسازی به مالک یا مالکین ملک شرط شده ذکر این بند در قرارداد دلالت بر این امر دارد که ،

مالک متعهد و ملتزم به انجام شرط مذکور میباشد و در صورت خلف وعده میتوان مالک یا مالکین را ملزم به اخذ جواز تخریب و نوسازی کرد .

۲٫اختیار اخذ جواز تخریب و نوسازی به سازنده یا سازندگان اعطاء شده باشد بعضا بین مالک و سازنده توافق میگردد که….

مالک یا مالکین به سازنده وکالت کاری درجهت اخذ جواز تخریب وپروانه ی ساخت ، مرتبط با عملیات ساخت و ساز اعطاء می نمایند که در این اینصورت سازنده یا سازندگان متعهد به انجام تعهدخود ، مبنی بر اخذ جواز میباشد

مع الاسف ملاحظه میگردد سازندگان پس ازحصول توافق حاصله ، از انجام تعهد خود، مبنی بر اخذ جواز تخریب ونوساز ی به دلائلی از جمله بالا رفتن قیمت مصالح و یا عدم بضاعت مالی از انجام تعهد خود سربازده و عملاً با اقدام خود ادامه ی عملیات ساخت و ساز را مواجه با مشکل مینمایند .

حال در این حالت ۲ فرض میتوان تصور کرد

الف: در متن قرارداد مشارکت در ساخت، کتبا”شرط شده که مالک یا مالکین، متعهد به دادن وکالت کاری به سازنده یا سازندگان می باشند که در این صورت سازنده میبایست ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری را به طرفیت مالک یا مالکین بدهد که النهایه دادگاه پس از محکوم نمودن مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری و قطعیت رأی ، سازنده می تواند صدور اجرائیه را از دادگاه درخواست نماید و پس از گذشت یکماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه ،مالک حاضر به تنظیم سند رسمی وکالت کاری نگردد؛ نماینده ی دادگاه، در دفترخانه حاضر گردد و به نمایندگی از طرف مالک ، وکالت نامه را امضا می نماید.

ب:اگر در متن قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد مالک یا مالکین به تنظیم سند وکالتی، درج نشده باشد از آنجایی که برابر عرف رایج در بازار مسکن اگر در قراردادهای مشارکت در ساخت ، چنین شرطی در قرارداد قید نشده باشد

(شرط اعطاء وکالت از ناحیه مالک به سازنده )؛ باز می بایست مطابق عرف بازار ، چنین وکالتی عرفا به سازنده اعطاء گردد ؛

می توان برابر ماده ۲۲۵ قانون مدنی که بیان میدارد متعارف بودن امری در عرف وعادت ،بمنزله قید آن در عقد و قرارداد است

میتوان الزام مالک را به دادن وکالت کاری خواست ولکن بعضی از دادگاه ها ،چنین استدلالی را نمی پذیرند.

نکته : اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، شرط گردیده باشد که در صورت عدم انجام هر گونه تعهد ی از ناحیه ی سازنده یا سازندگان ،آنها متعهد به پرداخت خسارت به مالک میباشد ندادن وکالت کاری از ناحیه مالک به سازنده می تواند دلیل موجه و قابل قبولی، برای تأخیر و یا عدم انجام تعهد سازنده باشد.

قوه قاهره وفورس ماژور( قراردادهای مشارکت در ساخت)

امروزه قرارداد های مشارکت در ساخت، قسمت عمده ای از مراودات مالی واقتصادی اشخاص، را تشکیل داده بعضا ملاحظه می گردد ، عدم علم وآگاهی اشخاص ، نسبت به قوانین و مقرارت قرارداد ها ونحوه تنظیم و نگارش آن،موجبات اتلاف زمان و ورود خسارات مالی فراوان به آنها گردیده
یکی از مباحث چالش بر انگیز، در قرارداد های مشارکت در ساخت ، که موجب وقفه موقت و یا دائم در اجرای عملیات ساخت و ساز می گردد مسئله ، قوه ی قهریه و یا فورس ماژور میباشد

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، ضمن انعقاد قرارداد مشارکت میبایست ..
۱٫ موارد و مصادیق قوای قهریه را در قرارداد قید نمایند
۲٫ مالک و سازنده ،در خصوص تعین تکلیف قرارداد ،پس از وقوع قوه قهریه ،توافق نمایند که آیا قرارداد مشارکت از درجه اعتبار ساقط شود یا به قوت خود باقی باشد

مفهوم قوه قاهره یا فورس ماژور
عاملی خارجی ( مثل سیل و زلزله و…) که موجب میشود که کسی که تعهد نسبت به امری در قرارداد نموده (مثل تنظیم سند/ تحویل آپارتمان و..) نتواند به تعهدات قراردادی خود در موعد مقرر، عمل نماید.
در واقع در قوه ی قاهره، نوعی جبر و زور مانع انجام تعهد متعهد، میگردد، و بر حسب عقل و وجدان نمی توان متعهد را مجبور به انجام تعهد خود در قرارداد ،نمود

انواع قوای قاهره
۱٫ طبیعی مانند سیل، آتش سوزی، زلزله و…
۲٫٫غیرطبیعی مانند جنگ،شورش، انقلاب و..
۳٫ امکان داردبر حسب توافق طرفین معامله ،مواردی جزء قوه قهریه و فورس ماژور محسوب شودبعضا تغییر قوانین و مقررات و آئین نامه ها جزء قوای قهریه محسوب میگردد

قوه ای قهریه یا فورس ماژور در صورتی که حائز شرایط ذیل باشد دلیلی موجه برای عدم انجام تعهد متعهد میباشد و سازنده مسئولیتی در قبال پرداخت خسارات به مالک ندارد.
۱٫ غیرقابل پیش بینی است.
۲٫ غیرقابل دفع یا اجتناب است.
۳٫ غیرمترقبه و یا ناگهانی است.
نکته : موارد فورس ماژور ویا قوه قهریه مندرج در بالا تمثیلی است نه حصری این بدان مفهوم میباشد که موارد زیادی را میتوان مشمول فورس ماژور وقوه قهریه محسوب گردد ومحدود به مثال ها ی مندرج در بالا نیست

اشخاص میتوانند در خصوص وضعیت قرارداد،پس از وقوع قوه قهریه به نحو ذیل توافق کنند

۱٫ منفسخ شدن قرارداد
بطور مثال، در متن قرارداد قید شود که درصورت وقوع زلزله و یا سیل، قرارداد خود به خود و بدون اراده طرفین منفسخ و از درجه اعتبار ساقط میباشد

۲٫ تعلیق موقتی اجرای تعهد و موکول کردن تکلیف قرارداد، پس از انقضای مدت تعلیق
بطور مثال : پس از وقوع زلزله، به مدت دو ماه، تعهدات طرفین به حالت تعلیق درمی آید و پس از انقضای این مدت، اگر قوه ی قاهره، هنوز وجود داشته باشد؛ قرارداد خودبخود منفسخ می گردد یا طرفین، حق فسخ در قرارداد را دارند.

۳٫ میتوانند توافق نمایند مدت قرارداد، بصورت خود به خود، تا زمان برطرف شدن قوه ی قاهره، تمدید گردد یا تعهد به تعلیق درآید.

سوال -آیا نوسانات اقتصادی مانند افزایش شدید قیمت ارز یا افزایش شدید قیمت مسکن، با توجه به وام اعطایی از بانک ها، می تواند از مصادیق فورس ماژور محسوب گردد؟

پاسخ: نظر به آنکه ،اقتضای مراودات مالی و اقتصادی، ریسک است ؛فلذا این موارد جزء قوه ی قهریه محسوب نمی شود و موجب رفع مسئولیت متعهد نخواهد بود. ولکن بهترست این موارد در قرارداد، قید شود.
نکته :
نوسانات شدید اقتصادی ،رکود اقتصادی، تحریم ها و افزایش یا کاهش قیمت ارز از نظر مفاد قرارداد فوق، از مصادیق فورس ماژور محسوب نمی شود.
بنابراین ؛تغییر شرایط و اوضاع و احوال ، اصولاً قابل استناد نیست مگر اینکه طرفین در مورد آن، توافق کرده باشند
و همچنین امکان دارد که پس از تعلیق تعهدات، شرایط بر اثر قوای قاهره ،چنان تغییر کرده باشد که اساس تعهد و توافق طرفین را از بین ببرد یا دگرگون کند که بهترست طرفین این موارد را هم پیش بینی کنند.مثل آنکه بر اثر زلزله ،کلیه ی منابع آبی زیرزمینی ،برای انجام کشاورزی از بین رفته باشد

تحویل آپارتمان ها در قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت، از پرکاربردترین قراردادها در جهت اتصال مالکین و سازندگان ،برای اجرا و احداث پروژه های ساخت وساز می باشد و از مصادیق مشارکت مدنی محسوب می گردد.(تحویل آپارتمان ها در قرار داد مشارکت در ساخت)

 

تحویل آپارتمان ها در قرار داد مشارکت در ساخت
تخلیه محل کسب به دلیل احداث ساختمان

تحویل آپارتمان ها در قرار داد مشارکت در ساخت

در این نوع مشارکت, مالک و سازنده با هم شریک هستند ،

مالک، صاحب زمین است ، ملک خود را به سازنده می سپارد و سازنده با سرمایه گذاری , اقدام به ساخت می کند تا ظرف یک برنامه زمانی مشخص ،ساختمانی احداث شود

و بر اساس توافق و سهم طرفین در قرارداد، منجر به اخد سند رسمی مجزا برای هر آپارتمان شود.

تحویل آپارتمان ها از جانب سازنده ، مرحله نهایی و به عبارتی نتیجه ی قرارداد مشارکت در ساخت و حاصل زحمات و وقت گذاری های طرفین است .

بنابراین پرداختن به آن، از این حیث ، ضروری می نماید و لازم است که طرفین قرارداد، با ملاحظه ی تمامی شرایط و پیش بینی مسائل گوناگون، این مرحله ی نهایی را هم به بهترین نحو ،به پایان رسانند و نباید مسائل حاشیه ای از جمله اختلافات طرفین در سایر مفاد قرارداد، انجام این مرحله را با مشکلات و موانع دست و پاگیر رودر رو کند.

تحویل آپارتمان ها در قرار داد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت دارای دو طرف می باشد.

۱٫ مالک یا مالکین

۲٫ سازنده یا سازندگان

از جمله تعهدات سازنده ، داشتن اهلیت و صلاحیت در امور مالی و فنی و انجام عملیات اجرایی ساخت وساز و اجرای به موقع مفاد قراردادها می باشد.

پس لازم است که در موعد مقرر پیش بینی شده در قرارداد ، سازنده عملیات ساخت و ساز را به اتمام رسانده و ملک را در موعد مقرر به مالک تحویل دهد درحالیکه آپارتمان ها، قابلیت بهره برداری داشته باشند و با نصب آب ،برق ، آسانسور و … ، کلیه ی واحدها ،بدون عیب و ایرادی، قابلیت سکونت و بهره برداری برای مالکین را دارا باشند.

لازم است که پس از پایان هر مرحله از ساخت و ساز نیز ، مطلوبیت اجرای پروژه مطابق با قانون و قرارداد ،تأیید شده و پس از تحویل به مالک ، از وی اقرار گرفته شود .(تحویل آپارتمان ها در قرار داد مشارکت در ساخت)

هم چنین لازم است که تکلیف هزینه های جانبی ساختمان اعم از عوارض و بیمه و آب و برق و یا هزینه های شارژِ و … پس از تحویل ملک، صراحتاً مشخص شود.

 

 

تحویل آپارتمان ها در قرارداد مشارکت در ساخت

باتوجه به اصل عدم اعتماد در مراودات حقوقی جامعه ی امروزی ، نمی توان همیشه به مسئولیت پذیری و وجدان طرفین قرارداد، اطمینان کامل داشت و قرارداد مشارکت در ساخت هم از این قاعده مستثنا نیست .

می توان با پیش بینی خسارت روزانه و خسارت تأخیر تأدیه ،بابت هر روز دیرکرد در تحویل آپارتمان ها و انجام عملیات اجرایی ، برای سازنده ، هزینه ای را در نظر گرفت و به نظم بیشتر قرارداد از طریق تضمین های گوناگون ، مانند تضمین های چکی و بانکی کمک کرد.

بهترست که تحویل آپارتمان ها، صورت جلسه شود… این به نفع سازنده یا سازندگان است چون ممکن است که بعداً مالک ، مدعی عدم تحویل به موقع کار از جانب سازنده شده و مدعی دریافت خسارت شود.

این مطالب را از دست ندهید 

جهت مشاوره با وکیل یا مشاوره حقوقی متخصص کلیک نمایید 

قوه قاهره در قرارداد مشارکت در ساخت

خلع ید چیست 

قوانین پیش فروش آپارتمان

شرایط طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

هر قرارداد مشارکت در ساخت، دارای دو طرف میباشد

الف مالک     ب: سازنده

که هر یک از مالک یا سازنده میتوانند متشکل ازیک یا دو یا چند نفر باشند مالک و یا سازنده ممکن است جزء اشخاص حقیقی و یا حقوقی محسوب شوند.

مفهوم اشخاص حقیقی: منظور از اشخاص حقیقی ، شخصی زنده و در قید حیات باشد .

مفهوم اشخاص حقوقی: شخصیتی حقوقی و مستقل از انسان دارند که شامل شرکت های تجاری و غیر تجاری و موسسات خیریه و موسسات مرتبط با دولت میباشد .

شرایط اشخاص حقیقی :

۱٫برابر ماده ۲۱۲ قانون مدنی طرفین قرارداد مشارکت اعم از (مالک وسازنده ) باید عاقل و بالغ و رشید باشند.

الف: عاقل بودن منظور از انسان عاقل کسی است که عقل معاش دارد ودر امور مالی میتواند خوب را از بد تشخیص دهد ،بنابراین با مجنون دائمی به هیچ وجه نمی توانید وارد فاز معامله شوید و بامجنون ادواری (شخصی که گاهی مجنون و گاهی عاقل است ) فقط در حالت افاقه (عاقل بودن)میتوانید قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم نمائید.

ب: بالغ و رشید بودن منظور از بالغ ورشید بودن اینست که به سن رشد وبلوغ شرعی ( ۱۸ سال تمام قمری) رسیده باشد .

بنابراین با محجورین اعم از کودکان صغیر و اشخاص بالغی که محجور میباشند نمی توانید قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم نمایید .

مگر آنکه قرارداد مشارکت در ساخت با ولی یا قیم آنها منعقد گردد؛ که در اینصورت میبایست مدرک مثبت قیومیت و سرپرستی و اجازه نامه کتبی دادگاه ملاحظه و اخذ گردد .

منظور از محجور کسی است که عقل معاش ندارد و بطور مثال حاضر باشد چک پولی صد هزار تومانی را با اسکناس ۱۰۰۰ هزار تومانی عوض کند )

۲٫طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید زنده و درقید حیات باشند

نکته : اگر طرفین قرارداد مشارکت در ساخت(مالک ) ورثه باشند میبایست ضمن احراز هویت از ورثه ،گواهی حصر وراثت آنها ملاحظه و کپی آن اخذ گردد و قرارداد به آمضای همگی ورثه برسد و اگر مالکین چند قطعه زمین قصد تجمیع ملک خود را با یگدیگر داشته باشند، ومتعاقبا بخواهند با یک سازنده قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نمایند ،میبایست همگی ذیل قرارداد مشارکت در ساخت را امضاء نمایند

۳٫قبل از انجام معامله لیست اشخاص ممنوع المعامله از قبیل تاجر ورشکسته و مفاسد اقتصادی و …را در بیاورید و با آنها وارد فاز قرارداد مشارکتی نشوید

شرایط اشخاص حقوقی :

مفهوم اشخاص حقوقی: شخصیتی حقوقی و مستقل از انسان دارنند که شامل شرکت های تجاری و غیر تجاری و موسسات خیریه و موسسات مرتبط با دولت میباشد قبل از انعقاد قرارداد مشارکت با اشخاص حقوقی میبایست اساسنامه و آگهی آخرین تغییرات در شرکت ملاحظه و بررسی گردد که

۱٫ در اساسنامه نوع شرکت و میزان مسئولیت صاحبان و دارندگان سهام بررسی گردد و فعالیت تخصصی آن شرکت لحاظ گردد مثلاً شرکتی فعالیت تخصص آن در زمینه وسایل آرایشی و بهداشتی باشد و آن شرکت با شما بخواهد قرارداد در زمینه مشارکت در ساخت منعقد کند .

۲٫ چه کسانی طبق اساسنامه و آخرین آگهی تغییرات شرکت بعنوان ، مدیر عامل و رئیس هیات مدیره شرکت هستند آیا آنها حق انعقاد قرارداد و امضای قرارداد با شما را دارنند ؟ حدود اختیارات آنها چیست ؟آیا امضای آنها بهمراه مهر اعتبار دارد و یا به صرف امضاء اعتبار دارد؟ آیا قرارداد ها به صرف امضای ، مدیر عامل شرکت دارای اعتبار است و یا اینکه علاوه بر امضای مدیر عامل ، رئیس هیات مدیره نیز باید ، قرارداد را امضاء نمایند ؟ الزاما میبایست آخرین آگهی ها شرکت را مشاهده کنید چه بسا اشخاصی به اعتبار سمت سابق خود با شما وارد فاز معامله شوند و بعد کاشف بعمل آید که آنها اصلا سمتی در شرکت نداشته اند،و بدین وسیله سر شما را دچار خسران مالی میکنند .

۳٫ آیا آن شرکت صلاحیت و تخصص فنی ،انعقاد قرارداد مشارکت با شما رادارد چرا که برای انعقاد قرارداد با بعضی از اشخاص حقوقی آن اشخاص میبایست، دارای مدارک و مجوزات مخصوص از مراجع ذی ربط باشند

۴٫ آن شرکت و یا شخص حقوقی ، جزء شرکت های ورشکسته به تقصیر و یا تقلب نباشد و یا جزء مفاسد اقتصادی( ممنوع المعامله)نباشند باشد. نکته : اقامتگاه مندرج در اساسنامه را در قرارداد مشارکت در ساخت قید نمایید.

فسخ از لحاظ لغوی به معنای منحل کردن و نابود کردن می باشد.

در صورت فسخ قرارداد، اعتبار قانونی آن ساقط می شود و الزامی برای عمل کردن بر مبنای آن نیست.

درصورتیکه آگاهی لازم از مقررات فسخ و شرایط فسخ را در قراردادها و از جمله قرارداد مشارکت در ساخت ندانیم و با دقت کافی و کمک گرفتن از کارشناس در این زمینه، شرط فسخ را تعیین ننماییم؛

ممکن است که قراردادمان در آتی با دردسرها و اختلافات و مشکلات عدیده ای روبه رو گردد.

پس لازم است که آگاهی خود را در این زمینه بالا برده و از متخصص مشورت بگیریم.

لازم به ذکرست که قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی است لازم و وفق ماده ۱۸۵ قانون مدنی ،

این بدان معناست که بصورت یکجانبه قابل فسخ نیست مگر در صورت پیش بینی شرط فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت.

عقد لازم در برابر عقد جایز قرار دارد.

 تعریف شرط فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت

برای آنکه طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، اعم از سازنده و مالک، به تعهدات خود در قرارداد پای بند باشند؛ باید برای انجام هریک از مراحل پروژه مانند انجام فدراسیون و سفت کاری و…، مدت تعیین کنند و ضمانت اجرایی چون حق فسخ و خسارت تعیین نمایند.

لازم به ذکرست که هریک از طرفین ،حق فسخ در قرارداد مشارکت را ندارند مگراین که حق فسخ در قرارداد پیش بینی شده باشد.

دراین صورت می توانند اقدام به فسخ قرارداد نموده و تأیید آنرا از دادگاه مطالبه نمایند.

برفرض، مالک موظف است که ملک خود را در موعد مقرر به سازنده تحویل دهد و سازنده مکلف به انجام عملیات ساخت وساز، تا زمان معین پیش بینی شده در قرارداد و تحویل به موقع آپارتمان هاست.

-در صورت تأخیر و یا عدم پای بندی هریک از طرفین به تعهدات خویش ، پیش بینی شرط فسخ در قرارداد، راهی آسان و قاعده مند برای پایان دادن به قراردادی است که ما را به مقصود و نتیجه ی مورد انتظارمان نمی رساند.

-با توجه به اینکه معمولاً در شهرهای بزرگ، شناخت طرفین قرارداد از هم خیلی کم است و اعتماد کردن به مسئولیت پذیری شخص مقابل اندکی دشوار می نمایاند؛

وفق قانون مدنی، اگر در ضمن قراردادی نیز، حق فسخ قرارداد ساقط شود؛ هیچ یک از طرفین حق برهم زدن آنرا به صورت یکطرفه ندارد مگر با رضایت طرفین قرارداد که به آن، اقاله گویند.

بهترست که باتوجه به پیچیدگی و اهمیت قرارداد مشارکت در ساخت، برای پیش گیری از افتادن در دام اختلافات و نارضایتی نهایی از کار، طرفین ،شرایطی را برای داشتن حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت، منظور دارند.

-پس طرفین می توانند شرایطی برای فسخ قرارداد با توافق یکدیگر در نظر بگیرند از جمله عدم اجرای برنامه و مفاد قرارداد به نحوی درست و یا تأخیر سازنده و یا مالک در آنچه بر عهده شان گمارده شده است.

 لازم به ذکرست که فسخ، امری قضایی می باشد و باید توسط مراجع قضایی صادر گردد و در صورت تحقق شرایط فسخ، فرد خواهان فسخ، با اثبات شرایط، تنفیذ آنرا از دادگاه درخواست می نماید.

بموجب ماده ۳۱۰ قانون تجارت

چک ،نوشته ای است که صادرکننده چک به موجب آن، وجوهی را که نزد بانک محال علیه (بانکی که پس از واریز وجه چک ،مسئول تامین موجودی وجه چک میباشد ) دارد ؛

کلاً یا بعضاً ( بصورت شخصی) مسترد کرده و یا به دیگری واگذار نماید .

تعریف چک به زبان عامیانه چک ،نوشته ای است که به موجب آن ،صادرکننده می تواند تمام یا قسمتی از پولی که نزد بانک دارد ،شخصاً وجه آنرا دریافت می نماید و یا پرداخت آنرا به دیگری واگذارمیکند .

انواع چک :

۱-چک عادی    ۲-چک تأیید شده   ۳-چک تضمین شده   ۴-چک مسافرتی

۱-چک عادی چکی است که اشخاص از حساب جاری خود و به عهده بانکها صادر می کنند و میزان ارزش و اعتبار اینگونه چک ها، بستگی به میزان اعتبار و ملائت مالی صادر کننده ومسئولین چک دارد .

بدین مفهوم که اگر صادر کننده چک ، فاقد اعتبار مالی باشد ،پذیرش چنین چک هایی،امری خطر ناک وتوام با ریسک بالایی میباشد

۲-چک تأیید شده چکی است که اشخاص ،به عهده بانکها و از حساب جاری خود صادر می کنند

و پرداخت وجه اینگونه چک ها ،توسط بانک محال علیه تأیید و وجه آن مسدود می شود .

-تفاوت چک عادی ،با چک تایید شده

درچک تأیید شده ،مسئولیت بانک ،حسب درخواست متقاضی … ضمن درج میزان موجودی صاحب حساب در متن چک و تأیید آن ، وجه آنرا فورا مسدود و توقیف می کنند تا در هنگام مراجعه دارنده چک ،وجه آن قابل پرداخت باشد

فلذا دارنده چنین چک هایی ،اطمینان زیادی به وصول وجه چک دارند.

ولی متأسفانه چک های عادی از امتیازات اخیر الذکر، برخوردار نیست.

۳-چک تضمین شده چکی است که به درخواست مشتری از طرف بانکها و یا شعب آن ،صادر و پرداخت وجه آن از طرف همان بانک صادر کننده چک، تضمین و تعهد می گردد .

برای دریافت چک های تضمینی، نیاز به داشتن حساب جاری در بانک، صادرکننده چک تضمینی نمی باشد.

۴-چک مسافرتی چکی است که توسط بانک صادر و وجه آن در هر یک از شعب آن بانک یا توسط نمایندگان و کارگزاران آنها تامین وپرداخت میگردد .

نکته۱: در حال حاضر چک های مسافرتی از اعتبار افتاده وبانک های مستقر درسطح کشور بجای چک های مسافرتی ، ایران چک صادر میکنند که به اینگونه چک ها (چک در گردش )هم می گویند که به شکلهای مختلف مثل ایران چک و سپه چک هم مرسوم است .

نتیجه : النهایه قانون صدور چک مصوب ۱۶/۴/۵۵ به انضمام اصلاحات و الحاقات بعدی ، فقط مختص چک های عادی بوده و مشمول ..

۱٫سایر چکها از جمله چک تضمینی و مسافرتی و… ،نمیشودچرا که اینگونه چک ها قانون خاص خود را دارند.

۲٫ اوراقی که صندوق های قرض الحسنه و مؤسسات مالی و اعتباری به شکل چک صادر می کنند نیز ، مشمول قانون صدور چک نمی شود.وقانون خاص خود را دارنند

نکته۲ :چک جزء اسناد عادی لازم الاجراء بوده که از امتیازات اسناد تجاری برخوردار است نه اسناد رسمی ،بنابراین جعل در چک، جعل در سند عادی است .

نکته ۳: _اوراق و حواله هایی که مؤسسات مالی و اعتباری یا صندوق های قرض الحسنه ( صندوق مهر امام رضا و مؤسسه مالی و اعتباری بنیاد مستضعفان و… ) ، به شکل چک صادر می کنند و در اختیار مشتریان قرار می دهند ،چک محسوب نمی شود که از امتیازات و مزایای قانونی چک، برخوردار باشند و همانند یک رسید عادی بوده که از طریق دادگاه حقوقی قابلیت مطالبه را دارند.

النهایه میتوان پس از صدور حکم قطعی وصدور اجرائیه ، اموال صادر کننده اینگونه اسناد ، را توقیف اجرایی کرد و یا ،تقاضای جلب و بازداشت آنها را نمود البته از این امر مانع از آن نیست که با سپردن خسارت احتمالی در ابتدای تشکیل پرونده ،اموال صادر کننده اینگونه اسناد را توقیف نمود.

چک دارای مندرجات الزامی و اختیاری میباشد که در ذیل به شرح مندرجات الزامی چک و آثار فقدان آن می پردازم

الف .درج مبلغ در چک
در قانون تجارت ایران ،اشاره ای به الزام درج مبلغ در چک نشده است ولی با توجه به استنباط از مواد ۳۱۰ و ۳۱۱ و۳۱۳ مندرج در قانون تجارت و از آنجائیکه مقررات برات در مورد چک نیز جاری میگردد ؛درج مبلغ در چک ،لازم و ضروری میباشد.
_در چک ،دو محل(قسمت میانی چک و انتهای چک ) ،برای درج مبلغ آن ،به حروف و رقم در نظر گرفته شده که هر دو قسمت آن باید توسط صادر کننده ی چک ،پر و تکمیل گردد که این امر (موجب کاهش امکان جعل و دستکاری در چک میگردد)
در صورت اختلاف در مبلغ حروفی و عددی چک ، مبلغ حروفی آن معتبر است ولی عملاً بانکها در صورت دیدن اختلاف میان مبلغ حروفی و عددی چک، از پرداخت وجه چک امتناع می نمایند.

ب. امضای چک
یکی از ارکان اساسی صدور چک ،امضای صادر کننده چک است . در حقیقت چک بدون امضاء ،فاقد اعتبار وارزش قانونی میباشد .
تعریف امضاءاز نظر دکترمحمد حسین قائم مقام فراهانی ( کتاب بررسی مسائل کیفری و حقوقی چک)
ترسیم خط و خطوط خاصی در چک که معمولاً با نام و نام خانوادگی صادر کننده چک و یا هر دوی آن همراه بوده و بیانگر و تمییز دهنده ی هویت صاحب امضاء ، از دیگران می باشد.
حال سئوال اینست که اگر صادر کننده ی چک ،به جای امضای روی چک ،اثر انگشت بزند؛ چه تأثیری در حقوق دارنده و یا ذینفع چک دارد؟
لازم به ذکر است که اینگونه چک ها، از امتیازات قانون تجارت از جمله… توقیف اموال بدون سپردن خسارت احتمالی و یا مسئولیت تضامنی مسئولین چک ،برخوردار نیست و میتوانید طلب خود را، عین یک رسید عادی از طریق دادگاه حقوقی وصول نماید

نکته ۱٫
_ بعضی از اشخاص حقوقی مثل شرکت های تجاری ،علاوه بر داشتن امضا، دارای مهر هم میباشند که می بایست در هنگام دریافت اینگونه چک ها ، از صادر کننده چک بخواهید مهرشرکت را هم بر روی چک بزند
چرا که عملاً بانکها از پرداخت اینگونه چک ها، که فاقد مهر میباشند، خودداری میکنند
نکته ۲
_اشخاصی که به جهت بی سوادی و یا معلولیت ،قادر به امضا کردن چک نیستند ؛به تجویز ماده ۱۹ قانون صدور چک میتوانند به افرادی که مورد اعتمادشان هست (اقوام ودوستان) ؛در یکی از دفاتر اسناد رسمی ،وکالت در جهت افتتاح حساب و صدور چک بدهند.
نکته ۳٫ چک های که اشخاص از حساب مشترک خود صادر می کنند، میبایست به امضای کلیه دارندگان حساب مشترک برسد، در غیر اینصورت مسئولیت قانونی پرداخت چک، صرفاً با امضاءکننده چک میباشد
نکته ۴٫
چک سفید امضاء وآثار قانونی آن ؟
چکی که صادر کننده ی چک ،صرفاً آن را امضاء کند بدون آنکه قسمت های مختلف آن را مثل(مبلغ ،تاریخ چک) را پر و تکمیل نماید. تحویل اینگونه چک هایی به دیگران ،کاری بسیار خطرناک و غیر عاقلانه است.
سؤال :
آیا تکمیل و پر نمودن چک سفید امضاء، توسط دارنده و یا ذینفع چک ،جرم است ؟
خیر، پر نمودن متن چنین چک هایی جرم نیست زیرا کسی که چک سفید امضاء را در اختیار شما قرار می دهد؛ انگار به شما وکالت اعطاء نموده که محتویات چک را پر نمایید. اما اگر شخصی از وجود چنین چکی در یدش ، سوء استفاده نمود و هر مبلغی که تمایل داشت در آن نوشت در صورت اثبات این امر ، عمل وی برابر ماده ۶۷۳ قانون مجازات اسلامی جرم سوء استفاده از سفید امضاء میباشد .
ج. درج کلمه چک ، نام بانک وشعبه آن، نوع بانک درروی چک
بر روی کلیه چک ها ،باید کلمه ” چک ” و” عنوان بانک ” و” نوع بانک ” قید شود چرا که عموم مردم جامعه بتوانند متوجه تمایز چک با دیگر اسناد و اوراق تجاری و غیر تجاری از جمله حواله های صادره از سوی مؤسسات مالی و اعتباری و صندوق های قرض الحسنه ( موسسه مالی و اعتباری مهر امام رضا و غیره )که به شکل و شمایل چک صادر میگردنند بشوند .
اهمیت درج نوع بانک و شعبه آن در روی چک ها از دو جهت است
۱٫اینکه میتوان از روی چک، محل تأمین و پرداخت وجه چک ،را متوجه شد
۲٫ دادگاه کیفری صالح به رسیدگی به جرم صدور چک بلامحل ،مشخص میگردد( درکدام محل باید شکایت نمائید)
برای طرح شکایت کیفری (به منظور سهولت در رفت و آمد تان) سعی کنید چک را در بانک نزدیک محل سکونت ویا کار خود برگشت بزنید
چرا که در این صورت دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی کیفری چک ، دادگاه محلی هست که چک در آن محل برگشت خورده

د. پر کردن قسمت در وجه(نحوه انتقال چک )
چک یا بصورت در وجه حامل یا در وجه شخص معین یا به حواله کردشخص معین صادر میگردد.
۱٫چک در وجه حامل
امکان دارد چک ،در وجه حامل صادر گردد که در این صورت نقل و انتقال چک ، به قبض و اقباض(تحویل دادن و تحویل گرفتن ) صورت میگیرد و دارنده و ذینفع چنین چک هایی میتوانند بدون امضاء در پشت چک ،آن را به دیگری منقل کنند.
۲٫چک در وجه معین
بدین مفهوم می باشد که در قسمت در وجه مندرج در چک ،اسم و نام شخص معین قید گردد .
در وجه : علی رضایی
دارنده اینگونه چک ها میتوانند شخصاً جهت وصول وجه چک ،به بانک مراجعه کنند و یا با دو امضا ء در پشت چک (ظهرنویسی )،وجه آن چک را به دیگری منتقل نمایند .
مزایایی درج نام و مشخصات شخص معین در چک ،این است که در صورت حصول اختلاف بین دو شخص ،میتوان با تمسک به آن پرداخت وجه وبدهی خود رابه دیگری اثبات کرد
اگر از اشخاص ناشناس چک اخذ میکنید، از وی بخواهید پشت چک را دو امضاء بزند چرا که در صورت عدم وصول چک به هر دلیل ، بتوانید برای وصول چک به امضاء کننده پشت چک( ظهرنویس ) مراجعه کنید و حق خود را از او بگیرید.
نکته
مزیت و برتری چک در وجه حامل ،نسبت به چک در وجه شخص معین این است که چک در وجه حامل بدون ظهرنویسی (امضاء )قابل انتقال به دیگری است و لکن اگر چک در وجه شخص معین صادر شده باشد، آن شخص میبایست حتما پشت چک را دو امضاء نماید و این امر موجب ایجاد مسئولیت قانونی برای وی میگردد
۳٫ چک به حواله کرد
در وجه …………………………….یا به حواله کرد بپردازید.

بعد از قسمت در وجه ، عبارت به حواله کرد قید گردیده . درج این عبارت بدین مفهوم می باشد که دارنده و یا ذینفع چک در وجه شخص معین، حق واگذاری چک را به دیگری را ندارد وشخصاً میبایست وجه چک را دریافت نماید
و لکن رویه عملی بانکها و بسیاری از قضات این است که خط خوردگی عبارت حواله کرد ، مانع انتقال چک به دیگران نیست وبرای دارندگان اینگونه چک ها حق شکایت کیفری و حقوقی محفوظ خواهد بود
اگر چک های صادره جزء چک های فراگیر باشد ( چک فراگیر چکی است که در هر یک از بانکهای مستقر در سطح کشور امکان برگشت آن وجود دارد )
و این امر به ضرر صادر کننده چک میباشد چرا که دارنده و ذینفع چک ، میتواند آن را در شهر محل اقامت خود (امکان دارد شهری دور از محل زندگی شما باشد) برگشت بزند
و علیه شما در همان محل شهرخود، شکایت کیفری کند و شما میبایست برای پاسخگویی به دعوی کیفری وی به شهر محلی که چک برگشت خورده ، عزیمت کنید

برای جلوگیری از انتقال چک ها ، اقدامات ذیل را انجام دهید
۱٫ در ذیل چک بنویسید ( بدون پشت نویسی و قلم خوردگی)
۲٫عبارت حواله کرد رادر متن چک خط بزنید
۳٫ پشت چک را (به غیر از محلی که میبایست بانک مهر بزند )باهاشور پر کنید

د. تاریخ صدور
چک میبایست دارای تاریخ صدور چک باشد و تاریخ صدور هم باید حاوی روز و ماه و سال باشد
حال اگر چکی ،فاقد تاریخ صدور (روز و ماه و سال) و یا فاقد سال پرداخت باشد و در چک ، بعداً تاریخ صدورو یا پرداخت قید گردد، آیا آن چک ،از امتیازات اسناد تجاری برخوردار است یعنی مسئولیت تضامنی ویا توقیف اموال بدون سپردن خسارت احتمالی
در این خصوص ۳ نظر وجود دارد :
_برخی از حقوقداندان معتقدند که عدم قید تاریخ صدور ،ضمانت اجرا ندارد.
_بعضی معتقدند که عدم قید تاریخ صدور چک ، موجب میگردد که چک امتیازات اسناد تجاری مندرج در قانون چک را نداشته باشد.
حکم صادره از شعبه ۸ دیوان عالی کشور به شماره ۱۶۸۶ مورخه ۳/۱۰/۱۳۲۵

ولی در نهایت، براساس رأی اصراری هیأت عمومی دیوان عالی کشور، شماره ۲۷۱۴ ،مورخ ۳۰/۶/۳۶ ، اینگونه چک ها از امتیازات قانون صدور چک برخوردار هستند.

تفاوت طلاق با فسخ نکاح
۱-فسخ عمل حقوقی است که فابلیت اجرا در تمام عقود را دارد .
اما طلاق تنها اختصاص به عقد نکاح دارد .
{طبق ماده ۱۱۲۰ قانون مدنی :عقد نکاح به فسخ یا طلاق یا انقضای مدت در عقد منقطع منحل می شود .}
۲-فسخ حقی است که به موجب قانون به هر یک از زوجین داده می شود در حالی که طلاق به موجب قانون فقط به مرد و تحت شرایط خاصی به زن داده می شود .
{ماده ۱۱۳۳ قانون مدنی : مرد می تواند با رعایت شرایط مقرر در این قانون با مراجعه به دادگاه تقاضای طلاق همسرش را بنماید . }
۳-در طلاق وجود شاهد عادل و خواندن صیغه طلاق لازم است اما در فسخ نکاح نه .
{ماده ۱۱۳۲ در فسخ نکاح رعایت ترتیباتی که برای طلاق مقرر است ،شرط نیست. }
{ماده ۱۱۳۴ طلاق باید به صیغه طلاق و در حضور لااقل دو نفر مرد عادل که طلاق را بشنوند واقع گردد . }
۴- طلاق در صورتی درست است که شرایط خاصی در زن موجود باشد ؛ولی به موجب ماده ۱۱۳۲ ق . م رعایت این موارد در فسخ نکاح شرط نیست .
۵- پیش از وقوع طلاق باید از دادگاه،حکم صادر شود ولی در فسخ نکاح، لازم نیست (البته برای به وجود آمدن موجبات فسخ نکاح، رجوع به دادگاه الزامی است).
۶-در فسخ نکاح در ایام عده زن مستحق نفقه نمی باشد مگر اینکه از شوهر حامل باشد .ولی در طلاق رجعی در ایام عده زن مستحق نفقه است مگر اینکه طلاق در حال نشوز باشد .
{ماده ۱۱۰۹ قانون مدنی در این رابطه بیان می دارد که : نفقه مطلقه رجعیه د رزمان عده بر عهده شوهر است مگر اینکه طلاق در حال نشوز واقع شده باشد ،لیکن اگر عده از جهت فسخ نکاح یا طلاق بائن باشد زن حق نفقه ندارد مگر در صورت حمل از شوهر خود که در این صورت تا زمان وضع حمل حق نفقه خواهد داشت . }
۷-در طلاق رجعی زن در حکم زن شوهر دار است و حق ازدواج تا پایان عده را ندارد . ولی در فسخ نکاح زن در حکم شوهر دار تلقی نمی شود .
۸- در طلاق رجعی شوهر می تواند در زمان عده به نکاح رجوع کند .اما در فسخ نکاح رجوع امکان ندارد و باید نکاح جدید منعقد شود .
۹- در صورتی که پیش از نزدیکی مرد زن خود را طلاق دهد زن مستحق نصف مهریه است . ولی در فسخ نکاح قبل از نزدیکی زن مستحق مهریه نمی باشد مگر اینکه موجب فسخ عنن مرد باشد .
{ ماده ۱۱۰۱ قانون مدنی : هرگاه عقد نکاح قبل از نزدیکی به جهتی فسخ شود زن حق مهر ندارد مگر در صورتی که موجب فسخ ،عنن باشد که در این صورت با وجود فسخ نکاح ، زن مستحق نصف مهر است . }

مشاوره حقوقی در باب مفهوم نفقه ( زوجه/زن )

در فصل حقوق و تکالیف زوجین نسبت به یکدیگر ،( نفقه ،مهریه ،اجرات المثل )در ماده ۱۱۰۷ قانون مدنی گفته شده که

نفقه عبارتست از …

همه ی نیازهای متعارف و متناسب با وضعیت زن از قبیل مسکن، البسه( لباس) ،غذا ، اثاث منزل و هزینه های درمانی و بهداشتی و خدمتکاردر صورت عادت یا احتیاج به واسطه ی نقصان یا مرض.

نفقه زوجه

نفقه

با توجه به این ماده به بیان نکاتی در رابطه با مصادیق نفقه ی زوجه و مبنای آن می پردازیم:

۱٫ شوهر ،مسئول تأمین معاش و نیازهای متعارف زوجه بوده و این وظیفه در هیچ صورتی قابل اسقاط نیست و حتی اشتغال زن، مانع از ادای تکلیف پرداخت مخارج زوج نمی گردد.

۲٫ معرفی مسکن، البسه، غذا، اثاث منزل و… به عنوان نمونه هایی از مصادیق این حق قانونی  محسوب می گردداین موارد ،حصری محسوب نشده و هرآنچه را که زوجه برای معاش زندگانی و ادامه ی حیات بصورت متعارف، لازم بداند؛ شامل می شود که ممکن است با توجه به عرف و زمان و مکان، این نیازها متفاوت باشد.

۳٫ با توجه به تحول معیشت ،اقتضای زمان ممکن است نیازهای تازه ای ایجاد کند که باید بر مبنای عرف آنرا جزو مصادیق حق موصوف محسوب نمود. برفرض مثال هزینه های درمانی و پزشکی را باید جزوی از مصادیق  این حق دانست که درصورت ضرورت، مرد موظف به تقبل آن می باشد.

۴٫میزان نفقه:

حق نفقه در قانون میزان  ومبلغ معینی ندارد و ملاک، توانایی و تمکن مالی زوج، متناسب با وضعیت و شئون اجتماعی، فرهنگی،اقتصادی و اخلاقی زوجه است به گونه ای که نیازهای متعارف زوجه را پاسخگو باشد.و احتمال دارد بر حسب نظریه کارشناس از ۳۰۰ هزار تومان تا مبالغ بسیار بالای  توسط کارشناس تعین گردد

 

ماده ۱۲ قانون حمایت خانواده نیز این مبنا را لحاظ کرده است.

۵٫ قانون مدنی، دو شرط را، ضرورت وجود خادم ( خدمتکار) برای زوجه بعنوان نفقه ی وی لحاظ میکند: ۱٫ عادت به وجود خادم ۲٫ نیاز و احتیاج بواسطه نقصان یا مرض

۶٫ وفق ماده ۱۲۰۶ قانون مدنی، نفقه ی گذشته زوجه نیز ،مانند نفقه ی حال، دین زوج و بر ذمه ی او و قابل وصول می باشد.

 

اجاره بها یا مال الاجاره

مبلغی است که از جانب مستأجر یا اجاره کننده ی ملک مسکونی یا تجاری، ماهانه و یا طبق توافق طرفین قرارداد، به موجر یا اجاره کننده پرداخت میگردد.
به عبارت واضح تر، مستأجر در ازای بهره برداری از منافع ملک اجاره ای، مبلغی را تحت عنوان اجاره بها به موجر می پردازد.

_پرداخت اجاره بها نیز ،قاعدتاً بصورت ماهانه است ولی درصورت توافق طرفین، می تواند به نحو دیگری هم تراضی شود.

اجرت المسمی

اجاره بهای توافقی طرفین در قرارداد است

اجرت المثل

اجاره بهایی است که بدون توافق طرفین، باتوجه به اجاره ی موارد مشابه ،مد نظر قرار می گیرد.

لازم به ذکرست که طرفین قرارداد مخیر هستند که بر مبنای آزادی قراردادها ، هر مبلغی را به عنوان اجاره بها، مورد توافق قراردهند.

وفق ماده ی ۳ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد؛ میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد؛ به میزانی که بین طرفین، مقرر یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود؛ با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه، میزان اجاره بها به نرخ عادله ی روز، تعیین می شود.

ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر هم تأیید می کند که در صورتی که مقدار اجاره بها احراز نگردد؛ دادگاه طبق موازین قضایی، نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد.