قانون گذار بر مبنای حقوقی که هر فرد خواهد داشت ضمانت اجرایی مقرر کرده است و از اختیارات هر مالکی این است که هر صاحب مالی می تواند با هرکس و با هر مبلغی مال خود را معامله کند و هیچ کس نمی تواند مالی را از تصرف مالک خارج کند مگر به حکم قانون ولی شاید شما کمتر با واژه حق شفعه آشنا باشید و حتی ندانید که حق شفغه یک استثنایی است که می توان مال را حتی بدون رضایت مالک آن از تصرف وی خارج کرد .

در تعریفی از حق شفعه ابتدا باید بدانید حق چیست و در صورت تعرض به آن چه ضمانت اجرایی قانون گذار بر آن مقرر شده است حق شفعه از حقوقی است که شاید به نوعی اکثر افراد از آن بی اطلاع باشند و در جامعه زیاد از آن استفاده نمیشود ما در این مقاله مختصر و  به شما خواهیم گفت در املاک خود می توانید از حقی به عنوان حق شفعه بر خوردار شوید.

حق چیست؟

در زبان حقوقی حق به سلطه و اختیاری تعبیر می شود که در یک جامعه معین برای یک انسان در برابر انسان دیگر یا  برای یک انسان در برابر اشیاء به رسمیت شناخته می شود مثلا حق مالکیت یک شخص یر یک ملک و لی اعمال این حق نباید به گونه ای باشد که موجب متضرر شدن شخص دیگری شود به گونه ای که در قانون اساسی قانون گذارمی گوید هیچ کس نمیتواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد .

حق شفعه چیست؟

حق شفعه در زبان بسیار ساده باید گفت حقی است که زمانی ۲ شخص در یک مال غرمنقول مانند ملک با هم شریک می باشند و دیگری سهم خود را می فروشد  و بر اساس این انتقال شریک دیگری مستحق حقی خواهد شد که به حق شفعه نام گذاری شده است.

این حق دارای شرایطی است که در این مختصر توضیح خواهیم داد.

حق شفعه در قانون چگونه است :

بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی:

حق شفعه زمانی محقق می شود که مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتثل کند و شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند حق مزبور را حق شفعه و صاحب حق را شفیع گویند.

شرایط اعمال حق شفعه :

۱)مال غیر منقول باشد مانند ملک

۲) شرکت به حالت مشاع باشد

۳) مال غیر منقول قابل تقسیم باشد

۴) شرکت در مال بین ۲ نفر باشد

۵) معامله شریک باید به قصد فروش و مالک کردن دیگری باشد

۶) زمانی که شریک می خواهد حق شفعه خود را اعمال کند باید همان مبلغی را که مشتری به شریک داده به او بدهد نه کمتر و نه بیشتر از آن

 حق شفعه آپارتمان :

اصل ایجاد و اعمال حق شفع بر مال غیر منقول ذاتی است که در معنای ساده تر همان زمینی است که بدون بنا است .

بنابراین اگر زمینی به شخصی تعلق داشته باشد و بنای ساخته شده روی زمین متعلق و مشترک بین دو شریک دیگر باشد اگر یکی از شرکا مال خود بفروشد برای شریک  دیگر حق شفعه ای نیست اما آپارتمانها یی که بر روی زمین مشاع ساخته می شود چون در راه عبور و یا مجری مشترک هستند حق شفعه ایجاد خواهد شد.

بنابراین هرگاه معامله راجع به اعیان و بدون زمین باشد حق شفعه وجود نخواهد داشت مثلا ساختمانی که بدون زمین فروخته می شود و اگر در زمینی که بین چند نفر مشاع است فروخته شود حق شفعه ایجاد می شود.

ایجاد حق شفعه در راه عبور یا مجرای آب مشترک :

در اعمال حق شفعه ۲ شریک باید در ملک با هم شریک باشند تا با فروش یکی از شرکا شریک دیگر دارای این حق شود ولی در یک مورد قانون گذار زمانی که ملک ۲ نفر در راه عبور یا مجری آب با هم مشترک هستند و یکی از مالکین زمین خود را با آن راه عبور یا مجری آب مشترک بفروشد شریک دیگر حق شفعه خواهد داشت اگرچه در ملک شریک نباشد

فسخ معامله و آثار آن بر حق شفعه :

از آنجا که حق فسخ آثاری دارد و این آثار به آینده باز می گردد و نسبت به اعمالی که در گذشته اتفاق افتاده اثری نخواهد داشت بنابراین

به موجب قانون مدنی اگر شریک سهم خود را بفروشد و در معامله حق فسخ برای خود قرار دهد این حق فسخ مانع از ایجاد حق برای شریک دیگر نخواهد شد هرچند در حقوق کنونی معامله دارای حق فسخ چون مالکیت متزلزل است حق شفعه ای در آن نخواهد بود.

اجرای حق شفعه بر قسمتی از مال :

شریک نمیتواند حق شفعه را فقط نسبت به قسمتی اجرا کند بنابراین یا کلا باید از آن صرف نظر کن یا تمام آن مال را مطالبه و وجه یا ثمن قراردادی را به مشتری تحویل دهد.

بطلان معاملات با اجرای حق شفعه :

اگر شریک ملک خود را بفروشد و مشتری بعد از معامله ملک خود را انتقال دهد و پس از ان شریک بخواهد حق شفعه خود را اجرا کند تمامی معاملاتی که مشتری انجام داده است باطل می شود.

اقاله عقد و آثار آن  :

اگر شریک ملک خود را بفروشد و پس از مدتی شریک و خریدار معامله خود را با اقاله به هم زنند حق شفعه شریک که در حین معامله برای شریک دیگر ایجاد شده است با این اقاله از بین نخواهد رفت.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:برای اقاله قرارداد ملکی چه باید کنیم ؟

پس از آنکه شریک به اخذ به شفعه استناد کرد چه کسی مشئول بازگرداندم مال به شفیع یا شریک است :

بعد از اخذ به شفعه اگر مال به تصرف مشتری داده شده باشد مشتری با اخذ به شفعه مسئول و ضامن در بازگرداندن و یا پس دادن مال به شریک است و اگر هنوز به تصرف وی داده نشده شریک یا شفیع می تواند به شریک دیگر خود رجوع کند و حتی حکم خلع ید وی را بخواهد

اگر وجوه پرداختی به خریدار توسط شریک ، پول دیگری باشد:

در این صورت اعمال حق شفعه شریک با پولی که متعلق به دیگری است باطل است و شفیع یا شریک موظف است که مال را برگرداند.

فوری بودن حق شفعه :

فوری بودن حق شفعه یعنی شریک باید به محض آگاه شدن از وقوع بیع حق خود را اعمال کند مطابق قانون مدنی هر کسی آگاه به قانون است و جهل به ان مسموع نخواهد بود بنابراین عدم اگاهی از معامله و فوری بودن حق باید در مقام اثبات چیزی غیر از جهل به قانون باشد . همچنین تاخیری که در اعمال حق شفعه باعث اسقاط حق شفعه می شود تاخیری است که از نظر عرف اهمال و تقصیر محسوب شود .

فلسفه اخذ به شفعه :

تملک قهری مال است که این قائده استثنایی است بر اینکه هیچ کس نمیتواند مالی را از تصرف مالک خارج کند مگر به حکم قانون و همچنین قائده قابلیت  استناد عقد نسبت به ثالث.

گروه وکلای حکمت:

میتوانید برای آنکه بتوانید در زمان حق شفعه از مراجع قضایی اقدام کرده و به درستی از حق خود دفاع کنید با یک وکیل متخصص ملکی و یا مشاوره حقوقی مشورت کنید ما با شما هستیم و شما را برای رسیدن به حق خود هدایت خواهیم کرد.

اجاره چیست؟

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود.اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

اجاره نامه چیست؟

اجاره‌نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود که شامل مشخصات طرفین قرارداد و میزان اجاره بها و مدت اجاره و مورد اجاره و شرایط طرفین در آن می باشد.

در این مقاله در مورد اجاره و اجاره نامه و نمونه قرارداد اجاره (آپارتمان ،مغازه ،خانه مسکونی، خودرو )بصورت دستی و یا مشاور املاکی ،پرداختیم با ما همراه باشید.

نمونه قرارداد اجاره ملک شامل ( آپارتمان ،مغازه ،خانه مسکونی ):

الف) موجر / موجرین

خانم / آقای ………………………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ………………. صادره از ……………… متولد ………………. تلفن ……………….. به نشانی …………………………………………………….. وکالتاً با اختیارات حاصله از وکالت نامه رسمی شماره …………… مورخ ………………. تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………….. تهران مبادرت به امضاء این قرارداد اجاره نموده است .

ب) مستأجر / مستأجرین

خانم / آقای ………………………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ………………………. صادره از ………………………. متولد ………………………. تلفن ………………………. به نشانی ………………………. ……………………….

پ) مورد اجاره 

عبارتست از شش دانگ یک دستگاه آپارتمان / یک باب خانه به صورت …………. خوابه به زیربنای ………… متر مربع واقع در طبقه ……… واحد ضلع ………. به نشانی ………………………. و دارای انباری / پارکینگ / یک رشته تلفن اختصاصی به شماره …………………… و منصوبه های در آن شماره کنتور برق ………………………. و آب ………………………. و گاز شهری ………………………. که تأسیسات گرمایی شوفاژ روشن , پکیج حرارتی , گاز شهری , فون کوئل , نفت سوز , شومینه و وسیله سرمایی آن کولر , چیلر , فن کوئل , تهیه مطبوع , سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت مستأجر رسید و از کمیت , کیفیت و وضعیت مورد اجاره کاملاً مطلع گردید و مشخصات ثبتی مورد اجاره به شماره پلاک ثبتی ………………………. فرعی از ………………………. اصلی بخش ……………………….(نمونه قرارداد اجاره نامه)

ت) مدت اجاره 

به مدت ……………تاریخ شروع آن از ………………………. و خاتمه آن به تاریخ ………………………. هجری شمسی

ث) اجاره بها 

به قرار ماهیانه مبلغ ………………………. ریال که برای تمام مدت قرارداد اجاره مجموعاً مبلغ ………………………. ریال خواهد شد که مال الاجاره ماهانه در اوایل هرماه در قبال اخذ رسید کتبی به موجر پرداخت نماید , عدم پرداخت مال الاجاره یا عدم وصول هریک از چک های مال الاجاره ها ظرف مدت ده روز از تاریخ سررسید موجب فسخ باقی مدت قرارداد برای موجر خواهد بود و موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره اقدام نماید.(نمونه قرارداد اجاره نامه)

تبصره : مبلغ ………………………. ریال به عنوان قرض الحسنه از سوی مستأجر به موجر به صورت نقدی / طی چک به شماره ………………………. عهده بانک ………………………. شعبه ………………………. حساب جاری ………………………. پرداخت گردید و مقرر شده که پس از انقضاء و تخلیه و تسویه حساب های احتمالی عیناً به مستأجر مسترد خواهد شد .

جهت مشاوره با وکیل یا مشاوره حقوقی کلیک کنید

وکیل 

مشاوره حقوقی 

ج) شروط

1. مورد اجاره به منظور استفاده مسکونی شخص مستأجر و خانواده اش که مجموعاً ………. نفر هستند به اجاره واگذار شده است .
2. مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره مشاعاً , مفروزاً , یا جزاً یا کلاً را به غیرندارد .
3. پرداخت هزینه های مصرفی آب , برق , گاز شهری و تلفن اختصاصی مربوط به مورد اجاره در طی مدت قرارداد به عهده مستأجر است .
4. پرداخت هزینه نگهداری ( شارژ ـ هزینه های مشترک ) به عهده مستأجر است در صورت تغییر و افزایش احتمالی آن از طرف هیأت مدیره ساختمان نیز مبلغ جدید مورد قبول و ملاک پرداخت برای مستأجر خواهد بود .(نمونه قرارداد اجاره نامه)
5. اسقاط کافه خیارات از طرفین انجام شد .
6. مستأجر متعهد است در زمان تخلیه مورد اجاره به همان وضعی که از هر حیث صحیح و سالم تحویل گرفته بطور صحیح و سالم تحویل موجر داده و رسید دریافت نماید . در غیر این صورت مسئول خسارات وارده می باشد .
7. موجر و مستأجر متعهد خواهند بود که دوماه قبل از انقضاء نسبت به تخلیه یا تمدید اجاره نامه یکدیگر را مطلع سازند و در صورت عدم توافق این اجاره نامه , در انقضاء مدت فسخ شده و کان لم یکن تلقی می گردد و موجر می تواند نسبت به سرویس دهی مستأجر جدید اقدام لازم را انجام دهد .
8. مالیات مستغلات و مالیات بر اجاره و تعمیرات کلی به عهده موجر است .
9. چنانچه مستأجر مورد اجاره را رأس تاریخ انقضاء تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری ورزد موظف و مکلف است روزانه مبلغ ……………… ریال به عنوان ( اجرت المثل ) ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و برداشت مبلغ خسارات ناشی از تأخیر تخلیه ( اجرت المثل ) با مبلغ قرض الحسنه بلااشکال است .

تبصره : چنانچه قبل از انقضاء مدت اجاره مستأجر متمایل به فسخ قرارداد باشد علاوه بر انجام تعهدات فوق الذکر قرارداد موظف به پرداخت یک ماه اجاره بها اضافی خواهد بود .

1.  چنانچه تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات از قبیل تهویه , شوفاژ , کولر , آسانسور و سیستم شبکه های آب و برق و گاز باشد به عهده موجب می باشد و تعمیر و تنظیم و کسر لوازم و انکسار شیشه و درب به عهده مستأجر می باشد .
2. هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را ملحوظ نظر دارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید .
3. مستأجر مکلف به رعایت موازین اسلامی در مورد اجاره می باشد .
4. تخلف مستأجر از هریک از مفاد و شروط این قرارداد اجاره حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد خواهد کرد .
5. بقیه مواردی را که در این قرارداد ذکر نشده است طبق آیین مقررات مالک و مستأجر خواهد بود .
6. این قرارداد در تاریخ …………………… تنظیم و مشمول قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ می‌باشد .
7. این قرارداد اجاره در سه نسخه با اعتبار واحد تنظیم , امضاء و مبادله شد که یک نسخه نزد تنظیم کننده قرارداد باقی می ماند .
8. هریک از موجر و مستأجر موظفند حق کمیسیون مشاور املاک را بپردازند .
9. دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کند و ضامن اجرای معاملاتی که توسط او می شود نیست ( ماده ۳۴۳ قانون تجارت )

توضیحات : در اجرای مقررات ماده ۲ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان طرفین مکلفند هرکدام یک نفر به عنوان شاهد به مشاور املاک معرفی نمایند تا قرارداد به امضاء شهود برسد .

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

محل امضاء و اثر انگشت موجر                                  محل امضاء و اثر انگشت شاهد اول

محل امضاء و اثر انگشت مستأجر                                محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

جهت دانلود نمونه قرارداد اجاره دستگاه یا وسیله بر روی لینک مقابل کلیک نمایید: قرارداد وسیله نقلیه یا دستگاه 

گروه وکلای حکمت:

با مدیریت داود چشمی وکیل پایه یک دادگستری ،با بیش از ۱۶ سال سابقه درخشان در صدها پرونده کیفری و حقوقی توانسته است در راستای خدمات قضایی به شما هموطنان عزیز که با شعار صداقت ، حفظ اسرار موکلین ، پیگیری مستمر در پروندهای کیفری و حقوقی ،منشور اخلاقی خود را تنظیم کرده است آماده هر گونه مشاوره اعم از حضوری و تلفنی در ۲۴ ساعت خواهد بود .

قانون گذار در قانون مدنی در فروش مالی که قابلیت لمس و دیدن دارد تاکید بر وجود آن در زمان انعقاد عقد کرده است ولی در قانون پیش فروش ساختمان چون هنوز مورد معامله وجود ندارد طرفین می توانند به عنوان مالی که در آینده موجود می شود معامله کنند و از نظر قانون نیز این نوع معامله هیچ گونه ایراد حقوقی نخواهد داشت ولی در مواردی این نوع معاملات ممکن است دست خوش یک مشکلات پیچیده ای شود از جمله مشکلات و اختلافاتی که بین فروشنده و خریدار و پیمانکار به وجود می آید و باعث می شود که پرونده های زیادی در مراکز قضایی را به خود اختصاص دهد در این خصوص پیشنهاد می کنیم برای آنکه در قراردادهای مشارکت با مشکلی رو برو نشوید مقاله ذیل را مطالعه بفرمایید :

نکات قانونی پیش فروش ساختمان:

در یک قرارداد مشارکت در ساخت گام اولی که هریک از طرفین برای آن باید قدم برداشته تنظیم قرارداد می باشد که در آینده دچار بحرانهای ناگهانی و یا تخلفانی که منجر به خسارت به طرفین شود نشوند در نتیجه بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور قراردادها مشاوره نمایید چرا که امروزه بسیاری از نگرانی ها در انعقاد قراردادها بیشتر در حوزه املاک خواهد بود و حتی نیز افراد با هدف آگاهی کامل از انعقاد آن ممکن است خسارات هنگفتی به آنها وارد شود .

البته این اختلافات در زمانی که قیمت املاک در بازار افزایش یابد بین طرفین معامله بیشتر خواهدشد به همین دلیل قانون گذار همانند مسائل و مشکلات دیگر قانونی را، برای حل بسیاری از مشکلات تصویب نمود که قانون پیش فروش ساختمان از آن جمله از قوانین است .

تصویب قانون پیش فروش ساختمان :

قانون پیش فروش ساختمان توسط قانون گذار درسال ۱۳۸۹ تصویب و در سال۱۳۹۳،آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ

شد.قانونگذار درماده ۱ این قانون قرارداد پیش فروش را این گونه تعریف کرده است :

قرارداد پیش فروش آپارتمان:

ماده ۱ .هر قراردادی با هرعنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان»محسوب می شود.

چه اشخاصی می توانند مطابق قانون پیش فروش ساختمان ،اقدام به پیش فروش کنند :

مطابق تبصره ماده ۱ قانون مذکور اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

1.  سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری،واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
2. مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

چه مواردی در قرارداد پیش فروش باید بیان شود؟

١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره

طبقه، شماره واحد، توقف گاه

(پارکینگ) و انباری.

٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان،سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و

شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.

٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.

٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.

٩ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

١٠ـ معرفی داوران

این قانون قراردادهای پیش فروش ساختمان بعد از تنظیم آن مطابق قانون و درج موارد مذکور در ماده ۲ قانون فوق الذکر باید به موجب سند رسمی تنظیم شود و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال شود ولیکن عده ای به دلیل عدم آگاهی از قانون برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه ها مشاوران املاک رجوع میکنند و به تنظیم سند عادی بسنده میکنند که این خود از نظر قانون جدید نوعی جرم تلقی خواهد شد .

سند چیست؟

سند در قانون آیین دادرسی مدنی یکی از ادله اثبات است که نوشته است شخص در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد است.

انواع سند :

سند در قانون به:

۱-عادی

۲-رسمی

تقسیم میشود که بر حسب موضوع دارای اعتبار متفاوت است.

مزایای سند رسمی با عادی :

اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی دارای مزایای بیشتری است از جمله قدرت اجرایی اوست همچنین در مورد اسناد رسمی فقط ادعای جعل میتوان نمود و انکار و تردید نسبت به آن شنیده نخواهد شد این در حالی است که سند عادی در معرض جعل و تکذیب قرار خواهد گرفت.

دعاوی ناشی از سند عادی در املاک :

امروزه بیشترین دعاوی در زمینه املاک فاقد سند یا انتقال با سند عادی خواهد بود زیرا اعتبار اسناد عادی درجرم انتقال مال غیر نمایان خواهد شد که این مورد کمتر در اسناد رسمی اتفاق خواهد یافت و دلیل معامله معارض شاید به اشتباه ثبتی منجر باشد از نوآوری قانون پیش فروش ساختمان انتقال با سند رسمی است که این نوآوری از فروش آپارتمان به چند نفر جلوگیری خواهد کرد همچنین با وجود صدور شناسنامه فنی با قید جزئیات باعث میشود که سازنده از برخی از تعهدات خود تخلف نکند .

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:انتقال و فروش مال غیر

ضمانت عدم اجرای تعهدات توسط  پیش فروشنده:

مطابق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهداتش عمل ننماید علاوه بر اجرای بند ۹ ماده

۲ قانون مذکور (تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی) مکلف است به شرح ماده جریمه تاخیر بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نخواهد بود.

ضمانت اجرای اختلاف مساحت درصورت مجلس تفکیکی و قرارداد مشارکت:

در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد:

مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا ۵ درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و درصورتی که بیش از ۵ درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد:

پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد همچنین درصورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت رو بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ضمانت اجرای ناشی از عیب بنا و تجهیزات:

به موجب ماده ۹ قانون فوق الذکر پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی،در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

مالکیت خریدار نسبت به ملک خریداری شده:

در قرارداد پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد بر اساس توافق طرفین است ولی حداقل ۱۰ درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند بر این اساس پیش خریدار به موجب ماده ۱۳ به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی مالک ملک پیش فروشنده خواهد شد و در پایان مدت قرارداد و اتمام ساخنمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.

چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروشنده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید  در غیر این صورت یعنی عدم پرداخت اقساط پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند و دفترخانه نیز مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:فسخ قرارداد ملکی چیست ؟

اجرای تعهدات از طرف خریدار و عدم تکمیل ساختمان:

درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)،پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده ( ١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده ( ٢٠) این قانون نخواهد بود.

آیا مال پیش فروش قابلیت توقیف خواهد داشت ؟

عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

گروه وکلای حکمت:

با در اختیار داشتن وکلای پایه یک دادگستری و وکیل ملکی مجرب آماده پاسخگویی به شما عزیزان هستند چنانچه در مورد پیش فروش آپارتمان به مشکلی و سوالی برخورد کردید لطفا با ما تماس بگیرید.

مراحل تنظیم سند رسمی ملک و اینکه بنچاق چیست توضیح خواهیم داد که یکی از مهم ترین مراحل قانونی انتقال ملک، سند زدن است. مساله ای مهم که اگر به آن توجه نشود، موجب می شود میزان زیادی پشیمانی به بار آورد.

پس از عبور از مرحله توافق بین خریدار و فروشنده، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.

 قول‌نامه یا مبایعه نامه چیست؟ 

اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.

مواردی که باید در قولنامه ذکر شوند عبارتند از:

برای تنظیم سند رسمی در مبایعه‌نامه باید حداقل ۵ مورد ذکر شده باشد . مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.

مشخصات خریدار:

مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.

موضوع مورد معامله(مبیع):

مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).

مبلغ مورد معامله:

شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.

زمان تحویل مورد معامله:

زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

تنظیم سند رسمی در این مبایعه‌نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.

 دریافت کد رهگیری:

برای تنظیم سند رسمی ملک خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصر به‌ فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معاملۀ املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامۀ خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

پیشنهاد می شود این مطلب را از دست ندهید :مواردی که لازم است طرفین معامله برای جلوگیری از هر گونه جرم کلاهبرداری قبل از انجام  معاملات املاک از آن اگاه شوند.

 مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی:

در این مرحله از انتقال سند و تنظیم سند رسمی ملک، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی»  برای تنظیم سند رسمی مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه و تنظیم سند رسمی ملک:

1. اصل و تصویر سند مالکیت
2. اصل و تصویر بنچاق
3. تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
4. اصل و تصویر وکالت‌نامه
5. اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
6. اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

در مورد الزام به تنظیم سند رسمی بیشتر بخوانید:الزام به تنظیم سند رسمی

بنچاق چیست؟

برای تنظیم سند رسمی ملک وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند رسمی به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.

همچنین دفتر اسناد برای تنظیم سند رسمی ملک به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازۀ معامله داده نمی‌شود.

سند زدن خانه یا تنظیم سند رسمی چگونه است ؟

برای تنظیم سند رسمی دفتر اسناد به‌ صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند رسمی در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.

فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و  سند زدن خانه  یا همان تنظیم سند رسمی طی می‌کند:

مراحل سند زدن خانه:

۱-شهرداری یا بخشداری

۲-عوارض نوسازی

۳-دارائی

شهرداری یا بخشداری:

فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی:

برای ساختمان و زمین نیز جز هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌ و پرورش به شهرداری بپردازد.

دارائی:

۴% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن ۴% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری ۱۰ میلیون است، دارایی بیش از متری ۱۰هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل آن

مرحلۀ نهایی: انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه یا تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.

اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، برای تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینۀ پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحلۀ قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد تا سند رسمی وی تنظیم شود

مواردی که در قولنامه میتوان برای پشیمانی از عقد ذکر نمود:

1.  تعیین یک زمان مشخص برای پشیمانی طرفین از انعقاد عقد بطور مثال ظرف ۴۸ ساعت بسته به توافق طرفین
2. تعیین مبلغ خسارت به عنوان یک مبلغ مقطوع و تعیین شده که حتما در قولنامه باید ذکر شود.
3. حتی الامکان و به عنوان یک بحث ضروری از اسقاط کافه خیارات در عقد خودداری شود.

در صورت فریب یا به اصطلاح عامه گول خوردن در معامله چه باید کرد؟

قانون گذار در مواردی که طرفین حق فسخ را برای خود در نظر نگرفته باشن خیاراتی را پیش بینی کرده است یکی از این خیارات بحث فریب در معامله یا تدلیس در معامله است که در این صورت طرف فریب خورده میتواند معامله خود را به استناد آن فسخ کند.

ذکر منصوبات و ملزومات موجود در خانه:

منصوبات و ملزومات و وسایل موجود در خانه حتما در هنگام عقد بصورت صریح و شفاف ذکر شود،اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل این موارد، خریدار و فروشنده و حداقل دو شاهد زیر این مبایعه‌نامه را باید امضاء کنند.

چگونگی پرداخت هزینه های انتقال سند:

در مبایعه نامه مورد نظر باید در مورد چگونگی پرداخت هرینه های انتقال سند نوشته شود.برخی از این هزینه ها با فروشنده و برخی دیگر با خریدار است.

فروشنده باید تمام بدهی های ملک را تا روز تحویل پرداخت کند.ممکن است شص خریدار امروز خانه را تحویل بگیرد ولی مدتها بعد برای سند زدن اقدام کند.برای همین از روز تحویل ملک تمامی هزینه ها با خریدار است و  فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید: واخواهی چیست ؟

گروه وکلای حکمت:

با مدیریت داود چشمی وکیل پایه یک دادگستری ،با بیش از ۱۶ سال سابقه درخشان در صدها پرونده کیفری و حقوقی توانسته است در راستای خدمات قضایی به شما هموطنان عزیز که با شعار صداقت ، حفظ اسرار موکلین ، پیگیری مستمر در پروندهای کیفری و حقوقی ،منشور اخلاقی خود را تنظیم کرده است آماده هر گونه مشاوره اعم از حضوری و تلفنی در ۲۴ ساعت خواهد بود .

وکیل

مشاور حقوقی

شاید تاکنون  الفاظی چون افراز و تفکیک به گوشتان رسیده باشد ولی در مورد ماهیت آنها اطلاعات چندانی نداشته باشید همچنین در امور ثبتی و بخشنامه های آن، در برخی موارد همانگونه که موضوع تفکیک و افراز مورد توجه است و مالکین آن را درخواست می کنند مبحث تجمیع املاک نیز دارای خواهان است در قانون ثبت اسناد نامی از تجمیع نیامده است ولی در بخشنامه هایی در پاسخ به نیازها یروزافزون ماکین و مراجعات مکرر به دفاتر و اداره ثبت تهیه و صادر شده است  ما در این مقاله می خواهیم در مورد آنکه تجمیع چیست ؟افراز چیست ؟ تفکیک چیست ؟صورت مجلس تفکیکی چیست ؟چه املاکی قابل تجمیع هستند؟آیا آپارتمان قابل افراز است؟تجمیع املاک چیست ؟الزام به آن ،شرایط ،مزایا و قانون آن را توضیح خواهیم داد ؟

تجمیع چیست؟

در لغت تجمیع به معنای گرد آوری شدن است که درست نقطه مقابل تفکیک است و زمانی انجام می شود که یک مالک در زمین های مختلف خو دارای سندی رسمی جداگانه است  و تصمیم دارد که  همه زمینهای خود را واحد کند و یک سند رسمی واحد بگیرد.

معمولا سازندگان پروژه های ساختمانی ، بمنظور سوددهی بیشتر ، و مالکین ملک به جهت عدم توان مالی در جهت احداث و ساخت ،چندین ملکی که در مجاورت یگدیگر هستند و دارای پلاک ثبتی متفاوتی هستند با هم تجمیع کنند.

تفکیک چیست؟

تفکیک درقانون ثبت از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر گفته می شود از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک به صورت مفروز سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود.

افراز چیست؟

افراز زمانی یک مال غیر منقول بین حداقل دو نفر مشاعی باشد و این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آنرا افراز کنند افراز فقط در ملک و زمین کاربرد دارد.

آیا آپارتمان قابل افراز است ؟

افراز املاک در ابتدا در صلاحیت اداره ثبت است که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است که واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملکی مورد تقاضا ی شرکا را افراز می نماید.

در مورد افراز آپارتمان بیشتر بخوانید: افراز چیست ؟عدم افراز آپارتمان -نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

شرایط تجمیع املاک :

۱)پلاک ثبتی هایی که قرار است تجمیع شود باید در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.

۲)هیچ کدام از سندهای مذکور نباید در رهن بانک یا طلبکار دیگری باشد.

۳)سند هیچکدام از زمینها نباید در بازداشت باشد چه از طرف دادگاه یا اجرای ثبت.

۴)اگر مالکان زمینها به طور مشاعی مالک باشند باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد.

۵)همه زمینهای مورد تجمیع باید دارای کاربری تجاری باشد و اگر یکی از انها دارای کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع نخواهد داشت.

۶)برای تجمیع تمامی مالکلان باید سندی خود را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل زمینها صادر شود.

توافق به تجمیع مکتوب یا شفاهی :

بمنظور تجمیع املاک مجاور میبایست ، توافق مکتوب یا شفاهی فی مابین طرفین، مبنی بر تجمیع وجود داشته باشد در غیر اینصورت امکان تجمیع چندین ساختمان با یگدیگر وجود ندارد و در همین خصوص مالکین املاک می بایست وکالتنامه محضری در جهت تجمیع به سازندگان بدهند ،در غیر اینصورت امکان تجمیع  املاک وجود ندارد.

عدم اجرای تعهد بعد از توافق بر تجمیع :

اگر مالکین علیرغم توافق شفاهی و کتبی مبنی بر تجمیع املاک از  انجام تعهدات خود استنکاف ورزند یا از دادن وکالت به سازنده در جهت تجمیع خودداری نمایند می توان با استناد به ماده ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی الزام مالکین را بر تجمیع خواست.

دادگاه پس از تعین وقت رسیدگی در صورتی که دلائل ذینفع را موجه بداند ،صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع رامی دهد در نهایت پس از صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع چنانچه وی از اجرای حکم دادگاه امتناع نماید ،نماینده دادگاه ذیل سند را امضاء می نماید.

بیان یک پرونده :

من پرونده ایی در دادگاه حقوقی داشتم که سازنده بدون توافق کتبی با مالکین  در خصوص تجمیع ، مبادرت به تجمیع چند ملک کلنگی و ساختن ۲۰ واحد آپارتمان نمودنده متعاقبا مالکین مدعی عدم توافق با سازنده مبنی بر تجمیع شدنند و از همین حیث تقاضای مطالبه خسارت نمودنند و دادگاه بر همین اساس مراتب را به کارشناسی دادگستری ارجاع نموده و میزان خسارات وارده از بابت تجمیع غیر قانونی تعیین نمود.

شرط تجمیع از جهت قانونی:

املاک در کنار و مجاورت یگدیگر باشند ، والنهایه آن املاک براساس احداث ،بصورت یک ملک واحد درآمده باشند.

صدور اجراییه برای تجمیع:

پس از صدور رای دادگاه مبنی بر تجمیع ،میبایست اجراییه صادر گردد چرا که این حکم جنبه اجرایی دارد نه اعلانی.

شرایطی که برای تنظیم صورت جلسه تجمیع پیش نهاد میشود عبارتند از:

۱)بهتر است در جهت تجمیع املاک مدت معینی فیمابین طرفین مقرر گردد در غیر اینصورت در جهت اجرای تعهدات متعهد با مشکلات مواجه می گردد.

۲)بر حسب توافق طرفین معامله امکان دارد وظیفه تجمیع املاک بر عهده هر یک از  مالک /مالکین و یا سازنده /سازندگان قرار داده شود.

۳)تعیین ضمانت اجراء ( خسارت ) در صورت عدم انجام تعهد متعهد به تجمیع ،بسیار مهم و قابل توجه است.

مستدات قانون تجمیع املاک :

ماده ۲۱۹ قانون مدنی:

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام  آن لازم الاتباع است .مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

عقودی نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نمایند ،بلکه متعاملین را به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف و عادت و یا بموجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می کند.

گروه وکلای حکمت:

گروه وکلای حکمت با سابقه و قدمت طولانی در امور وکالت و بهره گیری از وکلای متخصص ومجرب و تخصصی سازی دانش وکالت ، جهت ارائه خدمات مشاور ه ای و وکالتی در زمینه های ملکی ،ثبتی،کیفری،شرکتها در خدمت شما هموطنان عزیز میباشد.

اگر در پرونده خود اعم از دعاوی ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی ، اثبات مالکیت، افراز و تقسیم ،تجمیع املاک به مشکل برخورده اید میتوانید از وکلای مجرب و متخصص گروه وکلای حکمت راهنمایی و مشاوره  بگیرید.

در مورد فسخ قرارداد ملکی بیشتر بخوانید:فسخ قرارداد ملکی چیست ؟

وکیل

مشاور حقوقی

الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه:

در مواردی که مالکین یا شرکاء یک ملک یا ساختمان ، بموجب سند عادی و یا  دست نوشته توافق بر تقسیم ملک یا واحدی را داشته باشند و لکن متعاقبا از تنظیم تقسیم نامه بصورت رسمی امتناع نمایند می توانند برابر قوانین ومقرارت جاریه ، الزام مشارالیها  را به تنظیم تقسیم نامه رسمی  از محکمه حقوقی خواست

اعتبار تقسیم نامه عادی یا دست نویس :

بموجب مواد ۲۲و ۴۶ و ۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور ،تقسیم نامه که بصورت  عادی و یادست نویس تنظیم شود در هیچ یک از مراجع قانونی ومحاکم پذیرفته نیست  مگر آنکه دادگاه به آن اعتبار ببخشد.

این مطلب را از دست ندهید :

افراز چیست تفاوت آن با تقسیم  وتفکیک

نمونه دادخواست الزام به تنفیذ تقسیم نامه

مشاوره حقوقی 

آیا شرکاءحق فروش سهم خود را بدون اذن سایر شرکا دارند ؟

هر یک از شرکاء حق فروش سهم مشاعی خود را  بدون رضایت شرکاء دیگر دارد ولکن بدون رضایت سایر شرکاء حق به تصرف دادن ملک مشترک را ندارند.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل متخصص کلیک نمایید

آیا تصرف در سهم سایر شرکا مجاز است ؟

تا زمانی  که ملکی بین شرکاء  تقسیم نشده، مشاعی محسوب میشود  و بعبارتی هر یک از شرکاء در جزء جزء آن شریک هستند و هیچ از شرکاء حق تصرف در سهم شرکاء دیگر را ندارد مگر آنکه به اذن شرکاء دیگر باشد

آیا می توان شرکا را الزام به تقسیم اجباری نمود؟

از طرفی ملکی که بصورت مشاعی باشد ،و طرفین حاضر به تقسیم ملک نباشند نمی توان الزام آنها را به تقسیم اجباری  خواست مگر آنکه در این خصوص توافقی صورت گیرد.

اگر شرکا رضایت به تقسیم ملک ندهند :

شریک می تواند تقاضای  افراز یا تقسیم آن را از طریق اداره ثبت محل بخواهد  و در صورتی که ملک قابل افراز یا تقسیم بین طرفین نباشد برابر قوانین ثبتی می توان دستور فروش ملک را از طریق محکمه خواست و متعاقبا ملک را از طریق مزایده به فروش رساند

نکاتی در تقسیم نامه :

۱٫ تقدیم دادخواست ،

الزام به  تنظیم تقسیم نامه رسمی  ،

اخذ پایان کار

و صورت مجلس تفکیکی است

تا زمانی که این موانع ها برداشته نشونند ،الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه مقدور نیست

۲٫میبایست در دادگاهها دادخواست الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی تقسیم نامه را خواست نه دادخواست تایید و یا تنفیذ تقسیم نامه را ..

دادخواست الزام و منضمات آن:

باید همزمان دادخواست الزام خواندگان به اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار بعلاوه الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی توامان خواسته شود.

استنادات قانونی:

ماده ۲۲ قانون ثبت:

دولت کسی را مالک قانونی می داند که ملک برابر مقرارت در دفتر املاک ،بنام  آن فرد باشد.

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک کشور:

ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل ۱٫کلیه عقود ومعاملات راجع به عین ومنافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.

۲٫کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور:

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند ،ثبت اسناد ذیل اجباری است ۱٫کلیه عقود و معاملات راجع عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است ۳٫صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه

خلاصه : مادامی که طرفین توافق بر تقسیم نداشته باشند نمی توان ملک را تقسیم نمود.

در صورت نیاز میتوانید برای تعیین و تکلیف واحدهای ساختمانی خود و نحوه تقسیم و تفکیک آنها از خدمات تخصصی و حقوقی گروه وکلای حکمت بهره مند شوید.

گروه وکلای حکمت با سابقه و قدمت طولانی در امور وکالت و بهره گیری از وکلای متخصص ومجرب و تخصصی سازی دانش وکالت ، جهت ارائه خدمات مشاور ه ای و وکالتی در خدمت شما هموطنان عزیز میباشد.

ما در این مقاله به

• افراز چیست ؟
• مفهوم عامیانه افراز
• مفهوم ثبتی افراز
• مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی افراز
• آیا آپارتمان قابل افراز است ؟
• اگر آپارتمان غیر قابل افراز باشد چه باید کرد؟
• پس از ارجاع پرونده به کارشناسی مراحل کارشناسی چگونه است ؟
• اگر دادگاه عدم افراز آپارتمان را مسلم و محرز بداند چه باید کرد ؟
• قابل اعتراض بودن عدم افراز آپارتمان در دادگاه عمومی چگونه است؟
• آیا دستور فروش نیاز به دادخواست و هزینه دادرسی دارد ؟

خواهیم پرداخت.

افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

به معنای تفکیک، جداسازی ، جداکردن چیزی ازچیزدیگر، جداکردن چیزی برای کسی

مفهوم عامیانه افراز

تقسیم و جدا کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک مشاعی براساس میزان سهم ، را افراز می گویند

تقسیم و جدا کردن سهام شرکاء در مال غیر منقول مشاع

برای اینکه به خوبی با این مقاله آشنا شویم بهتر است معنی اصطلاحات زیر را بدانیم :

مال مشاع : مالی که بین ۲ یا چند نفر مالک مشترک باشد بدون آنکه سهم هر یک از شرکاء به تفکیک معین و مشخص شده باشد .

مال غیر منقول : در مقابل مال منقول قراردارد و منظور از آن مالی است که قابل جابه جایی و نقل و انتقال فیزیکی را نداشته باشد و یا

جابجایی آن مستلزم خرابی محل آن باشد . از جمله ساختمان ، زمین و … می باشد .

تفکیک :

افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

مفهوم لغوی :

جدا کردن و جزء به جزء کردن مال غیر منقول است

مفهوم ثبتی افراز :

تجزیه و تقسیم مال غیر منقول مشاع، به قطعات کوچکتر را افراز می گویند.

اصطلاح تفکیک با افراز کمی مشابهت دارد .

در واقع افراز تقسیم کردن و جدا کردن سهم مشاع مال غیر منقول از یکدیگر . بطور مثال : شخص الف مالک ۲ دانگ و ب مالک ۴ دانگ از ملکی می باشند ، اگر الف بخواهد سهم ۲ دانگ خود را از آن ملک جدا کند ، سهم وی از حالت اشاعه خارج می شود که به این عمل افراز می گویند .

آیا آپارتمان قابل افراز است ؟

آپارتمان به عنوان یک مال غیر منقول در صورتی که دارای چندین شریک باشد میتواند طبق قانون ،در دعاوی افراز املاک ،واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی به  این درخواست است ولی مطابق ماده مذکوراملاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی خواهد بود و اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد متقاضی می تواند به دادگاه رجوع کند.

اگر آپارتمان غیر قابل افراز باشد چه باید کرد؟

اگر در جریان در خواست افراز و رسیدگی ،آپارتمان از طرف مرجع قانونی غیر قابل افراز تشخیص داده شود جهت اخذ گواهی عدم افراز آپارتمان شریک متقاضی یا وکیل وی ابتدا به همراه مدارک شناسایی و سند مالکیت به اداره ثبت املاک محل وقوع ملک مراجعه می نمایدو از واحد فتوکپی یا فروش اوراق مستقر در اداره  ثبت مربوطه ،برگ درخواست را تهیه و پس از تکمیل فرم در خواست به دفتر معاون یا ریاست واحد ثبتی مراجعه می نماید

پس از ارجاع پرونده به کارشناسی مراحل کارشناسی چگونه است ؟

پس از ارجاع دستور ثبت در خواست ارجاع پرونده به کارشناسی و انجام مقدمات و تشریفات قانونی را صادر می نمایدکه بعد از انتخاب کارشناس وی نیز با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن چه اینکه در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد و چه نشده باشد و اینکه دارای سند مالکیت معارض باشد یا نباشد اعلام نظر می نماید و پرونده به نظر مسئول واحد ثبتی خواهد رسید .

اگر دادگاه عدم افراز آپارتمان را مسلم و محرز بداند چه باید کرد ؟

اگر در صورتی بررسی انجام شده نقشه بردار ثبت بدون مراجعه به محل ملک و دعوت از طرفین با توجه به وضعیت پرونده و مشخصات ملک آپارتمان را غیر قابل افراز تشخیص و بر اساس ماده ۵ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاء غیر قابل افراز بودن ملک اعلام شودواحد ثبتی مربوطه پس از بررسی لازم در مورد صورت مجلس تفکیکی و نقشه ملک و مطابقتش با وضعیت ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول در خواست و نحوه افرازآن اعلام می دارد

قابل اعتراض بودن عدم افراز آپارتمان در دادگاه عمومی

پس از اعلام عدم افراز ملک،شرکا می توانند ظرف ۱۰ روز به دادگاه مراجعه ودادگاه پس از بررسی و تعیین کارشناس به دلیل غیر قابل افراز تشخیص دادن ملک حکم به فروش آن خواهد داد حتی اگر تقاضای فروش به در خواست یک یا چند نفر از شرکا باشد .

دستور فروش ملك غير قابل افراز،با عنايت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آيين نامه اجرايي قانون مذكور نياز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي و تعيين وقت رسيدگي و النهايه صدور حكم نيست زيرا مانند درخواست اجراي حكم است.

لطفا مقاله ذیل را نیز مطالعه بفرمایید:

وکیل ملکی به چه کسی گفته میشود و حوزه های تخصصی یک وکیل ملکی؟

معاملات ملک مشاع

یکی از مسائلی که بسیار بحث برانگیز است و مشکلای بسیاری در بر دارد رابطه میان موجر و مستاجر است .یکی از مشکلات عدم رعایت بندهای قرارداد توسط مستاجر است که در نهایت راهی جز گرفتن حکم تخلیه توسط موجر باقی نمیگذارد.در این مقاله با شما همراه هستیم تا به بررسی گرفتن روش های حکم تخلیه بپردازیم ما را همراهی کنید.

اجاره نامه چیست؟

اجاره قراردادی است كه بر طبق آن یك نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (كرایه)به اجاره واگذار می كند.

موجر کیست؟

در قانون موجر فردی است كه صاحب و مالك خانه و آپارتمان و یا مغازه است و میتواند آن را اجاره دهد.

مستاجر کیست؟

در قانون مستاجر فردی است كه با پرداخت كرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می كند.

بین موجر و مستاجر قراردادی تنظیم میشود که رعایت کردن تمام بندهای آن از جنب هر دو طرف الزامی است.و در صورت رعایت کردن این بندها مشکلی برای طرفین پیش نخواهد آمد و با مشکلاتی چون گرفتن حکم تخلیه مواجهه نخواهیم شد.

تنظیم قرارداد به دو روش انجام میشود:

۱-عادی(رسمی)

۲دست نویس(غیررسمی)

اگر قرارداد اجاره بصورت عادی تنظیم شده باشد ( مثلا”دستی در برگه آچار و یا در مشاور املاک ) حسب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ مستاجر را می توان فوری( حدود ۱ هفته ای که عملا ۱ماه طول می کشد ) تخلیه نمود مشروط به اینکه …مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، اجاره نامه در ۲ نسخه و با ۲ شاهد امضا شده باشد در غیر اینصورت دادخواست تخلیه به دادگاه عمومی محل ملک داده می شود و معمولا ۸ ماه تا ۱ سال فرجه تخلیه آن زمان می برد .

چه زمان میتوان حکم تخلیه گرفت:

۱-زمانی که مدت اجاره در قرارداد تمام شده باشد ولی مستاجر همچنان در ملک باقی مانده باشد و آن را تخلی نمیکند.

۲-سه ماه از موعد پرداخت اجاره بها نگذشته باشد و مستاجر هیچ مبلغی مبنی بر اجاره بها پرداخت نکرده باشد.

۳-منتقل کردن ملک به شخص دیگری از جانب مستاجر

۴-مستاجر ملکی را که اجاره کرده است در راههای غیر مشروع استفتده کند.

اجرای فوری حکم تخلیه یک هفته ای  در اماکن مسکونی و تجاری (آپارتمان ،ملک ،مغازه):

برای اجرای حکم تخلیه فوری در وهله اول باید مشخص شود که سند شما عادی یا دست نویس است و یا در اسناد رسمی تنظیم شده است .

اگر قرارداد اجاره شما به صورت دستی است  و یا در مشاور املاک تنظیم میشود:

ابتدا باید با دادن در خواست و یا دادخواست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ،جهت تخلیه فوری اماکن مسکونی و یاتجاری اقدام نمایید مشروط به آنکه:

شرایط فوری دستور تخلیه از شورای حل اختلاف :

1. اجاره نامه در ۲ نسخه تنظیم شده باشد
2. ذیل قرارداد اجاره را ۲ شاهد امضاء نموده باشد
3. دارای تاریخ روز و ماه و سال باشد

رسیدگی شورا برای دستورفوری تخلیه :

شورای حل اختلاف بدون تعین وقت رسیدگی و خارج از نوبت و بصورت فوری دستور تخلیه را صادر می کند.

قابل اعتراض بودن یا نبودن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف :

دستور تخلیه صادره از ناحیه شورای حل اختلاف قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست منتهی اگر کسی ادعای نسبت به آن دارد باید دستور توقف عملیات تخلیه را بخواهید

در دستور تخلیه شورا مستاجر چقدر زمان داره که ملک را تخلیه کند:

دستور تخلیه صادره میبایست ، ظرف مدت ۲۴ ساعت، به مستاجر ، ابلاغ شود و مستاجر ۳ روز فرصت برای تخلیه دارد و اینکه موجر می بایست ،قبل از اجرای حکم تخلیه ، مشروط به اینکه مبلغ ودیعه را قبلا به مستاجر پرداخت نکرده باشد، مبلغ ودیعه ( پول پیش ) را حضورا به مستاجر پرداخت کند و در قرارداد رسید بگیرد و یا وجه آن را به صندوق دادگستری  واریز نماید ولکن معمولا دیده شده معمولا مدت زمان تخلیه تا یکماه نیز طول می کشد.

اگر اجاره در دفتراسناد رسمی تنظیم شده باشد دستور تخلیه مستاجر چگونه است :

بدوا” جهت اخذ دستور تخلیه میبایست به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره مراجعه نماید و ضمن درخواست صدور اجرائیه به اداره ی ثبت اسناد محل جهت اجرای حکم تخلیه مراجعه کنید .

مهلت اجرا ء حکم تخلیه از سوی اداره ثبت :

دستور تخلیه صادره از سوی اداره ی ثبت محل ، میبایست ظرف مدت ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ شود

اگر حکم تخلیه از اداره ثبت صادر شد مدت زمان تخلیه توسط مستاجر چقدر است:

مستاجر میبایست ظرف مدت ۳ روز از تاریخ ابلاغ، ملک را تخلیه نماید و تحویل دهد.

این مطلب را هم بخوانید:تخلیه به علت احداث ساختمان جدید 

 اگر شما مالک ملک نباشید و لکن قرارداد اجاره را تنظیم کرده باشید ،آیا میتوانید تخلیه ملک را درخواست کنید:

در زمانی که تخلیه ملک در خواست میشود حکم به تخلیه معمولا توسط شعبات صادر میشود  مگر مالکیت ملک مورد اختلاف باشد که باید ابتدا به اختلاف مالکیت رسیدگی کرد

 درخواست تخلیه مغازه یا دکان:

اگر درخواست تخلیه در مورد مغازه،یا دکان باشد زمانی می توانید از شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری اخذ کنید که قرارداد اجاره تان تا بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد اگر قبل از تاریخ ۷۶ تنظیم شده باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می باشد  یعنی قابلیت درخواست فوری تخلیه نیست.

دریافت حق کسب و پیشه در زمان تخلیه ملک:

اگر قرارداد اجاره شما در مورد املاک تجاری است ونه مسکونی ( در مورد املاک مسکونی اصلا حق کسب وپیشه ای وجود ندارد )، بعد از سال ۷۶ باشد ،دیگر به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق نمی گیردو می توان براحتی ملک را تخلیه نماید ولی اگر حق سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد می تواند در زمان تخلیه حق سرقفلی بگیرد.

تخلیه ملکی که دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه دارد : 

تخلیه اماکن دارای سر قفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه  می باشد  نه شورای حل اختلاف

جهت تخلیه در اماکنی که مستاجرین  حق سرقفلی و حق کسب و پیشه دارنند مشمول قوانین جداگانه ای است که می توانید به کلیک کردن لینک های ذیل ،مطالب آن را  مطالعه فرمایید

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی 

محتویات قرارداد های اجاره شامل :

1. مشخصات موجر و مستاجر( نام وناخانوادگی وکد ملی و
2. میزان و مبلغ اجاره بها)
3. مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی و بخش ومدت قرارداد اجاره بصورت سالیانه ویا ماهیانه و

و سایر شرایط که طرفین ضمن عقد اجاره راجع به آن توافق می کنند.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه:

۱-مدارک شناسایی اعم از کارت ملی و شناسنامه

۲-سند مالکیت

۳-سند اجاره نامه

دادگاه صالح برای درخواست حکم تخلیه:

اگر املاک مسکونی و تجاری باشد ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی بر صدور دستور تخلیه می باشند .
ولکن املاکی که دارای حق کسب و پیشه وسرقفلی می باشند جهت صدور حکم تخلیه می بایست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه کرد .

نمونه دادخواست حکم تخلیه فوری:

خواهان:

خوانده:

وکیل:

تعیین خواسته و بهایآن: ۱- صدور حکم مبنی بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به شرح متن ۲- پرداخت کلیه خسارات قانونی

دلایل و منضمات دادخواست: ۱- تصویر مصدق اجاره‌نامه ۲- تصویر مصدق سند مالکیت ۳- تصویر مصدق اظهارنامه

ریاست محترمشورای حل اختلاف

باسلام

با عرض سلام و تحیت احتراما به استحضار عالی می‌رساند: ۱_ اینجانب به موجب سند مالکیت ……..، مالک شش دانگ یک باب منزل مسکونی/ یک واحد آپارتمان به مساحت …….. متر مربع واقع در ……….. به شماره پلاک ثبتی ……….. بخش ………… می‌باشم.

۲_ ملک مذکور به موجب سند اجاره شماره ……….. مورخ ……….. به خوانده اجاره داده شد.

۳_ مدت اجاره از تاریخ ……….. تا تاریخ ………….. به مدت یک سال با مال‌ الاجاره ماهیانه به مبلغ …………. ریال بوده است. ۴_ با توجه به اینکه مدت اجاره به اتمام رسیده است متاسفانه خوانده از تخلیه و تحویل مورد اجاره به اینجانب خودداری می‌کند.

۵_ لازم به ذکر است که با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره ……….. تاریخ …………… خوانده حاضر به تخلیه و تحویل مورد اجاره نشده است. فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۴۹۴ قانون مدنی و موارد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱ و ۳ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته، مورد استدعاست.

محل امضاء

گروه وکلای حکمت:

با توجه به اینکه قوانین متفاوتی در مورد اجاره وجود دارد موجر و مستاجر حتما باید از وکیل متخصص ملکی و مشاوره حقوقی گروه وکلای حکمت در تنظیم قرارداد اجاره کمک بگیرند.

زیر در صورت عدم رعایت شرایط قانونی موجر ممکن است مشکلات بسیار زیادی در رابطه با تخلیه  ملک خود داشته باشد.

برای اینکه از سرگردانی و سردرگمی در دادگاهها راحت شوید و حقی از شما ضایع نشود بهتر است از وکیل ملکی پایه یک دادگستری در این امر کمک بگیرید.