تخلیه اماکن تجاری

در این مقاله به تخلیه اماکن تجاری پرداخته ایم با ما همراه باشید.

یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستاجر، عدم تخلیه عین مستاجره در پایان قرارداد اجاره از سوی مستاجر است؛ در این موارد، موجر باید با طرح دعوای حقوقی نزد مراجع صالح قضایی، خواستار تخلیه مستاجر و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف بی‌مورد مستاجر شود.

اجاره نامه چیست؟

قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)، بهره‌برداری از منافع خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به فرد دیگری (مستاجر) واگذار می‌کند.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد.

مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن تجاری:

چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره، به‌موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع درخواست تخلیه، دادگاه محل خواهد بود.

به عبارت دیگر برای املاک تجاری که با سرقفلی اجاره داده شده اند، میتوان از طریق دادگاه حکم تخلیه گرفت.

همان‌طور که گفتیم تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند.

پیشنهاد میشود این مطلب جذاب را از دست ندهید:تخلیه ملک مشاع

تشریفات حکم تخلیه اماکن تجاری( مغازه):

برای گرفتن حکم تخلیه مغازه ، تشریفات قانونی پیچیده تر است و ابتدا طرفین دعوا به دادگاه دعوت می‌شوند. پس از جلسات رسیدگی دادگاه و بررسی وضع حق کسب و سرقفلی در صورت صدور حکم تخلیه ،مستاجر اگر همچنان به رای صادر شده اعتراض داشته باشد ، ظرف ۲۰ روز میتواند درخواست تجدید نظر بدهد و پس از این مدت ، رای و حکم تخلیه قطعی و لازم الاجرا خواهد بود.

جهت درخواست دستور تخلیه ملک ،وجود تمامی شرایط زیر ضروری است :

۱-قرارداد استیجاری مدت داشته باشد و زمان آن هم به اتمام رسیده باشد

۲-قرارداد اجاره در ۲ نسخه تنطیم شده باشد .

۳-هر دو نسخه اجاره نامه علاوه بر امضای مستاجر و مالک ، توسط ۲ نفر شاهد امضا شده باشد

با ارائه دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف محل ملک، دستور تخلیه ملک صادر می شود که به صدور برگه اجرائیه هم نیازی نداشته و ظرف مدت یک هفته از تقدیم درخواست موجر اعمال میشود. اگر مستاجر طی مدت ۳ روز ملک را تخلیه نکند، اینکار توسط مامورین اجرایی در تاریخ و ساعت مشخصی انجام می گیرد.

برای درخواست حکم تخلیه ملک در هنگام اتمام زمان قرارداد ، اگر حتی یکی از شرایط بالا وجود نداشته باشد ، مشمول دستور تخلیه نمی شود. در این مواقع با تقدیم دادخواست حکم تخلیه ملک ، حکم تخلیه پس از جلسه رسیدگی توسط مراجع قضایی صادر خواهد شد.

عکس تخلیه اماکن تجاری

 سه مورد از موارد تخلیه حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟

برای درخواست تخلیه اینگونه اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاحر سال ۱۳۵۶ هستند راه­های مختلفی وجود دارد اما ۳ راه از همه مهمتر است و بیش از سایر موارد شایع هستند و مورد استفاده موجرین قرار می­گیرند که عبارتند از:

۱-تخلیه محل سرقفلی (حق کسب و پیشه) به دلیل انتقال به غیر تحت هر شرایط و هر قراردادی

۲-تغییر شغل بدون هرگونه اجازه کتبی از موجر

۳-تغییرات در دکوراسیون داخلی یا بیرونی محل سرقفلی (حق کسب و پیشه) بدون اجازه موجر یا مالک آن ملک

در صورتی که قرارداد اجاره رسمی باشد چه میشود؟

اگر قرارداد از نوع رسمی باشد برای گرفتن دستور تخلیه مغازه باید به اداره ثبت اسناد مراجعه و با تکمیل فرم اجرائیه ، از دفتراسنادی که قرارداد استیجاری در آن تنظیم شده ، درخواست صدور اجراییه گردد. در این حالت ، دستور تخلیه از طرف اداره ثبت اسناد و املاک صادر و ظرف ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجرهم ۳ روز از زمان دریافت ابلاغیه ، برای تخلیه مغازه مهلت دارد.

در صورت نیاز به وکیل تخلیه اماکن تجاری با شماره های درج شده در سایت تماس بگیرید.

نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری:

مشخصات طرفین

خواهان :

خواننده :

خواسته یا موضوع – صدور حکم به تخلیه عین مستأجره واقع در پلاک ثبتی …. به جهت تخریب و نوسازی به تجویز با جلب نظر کارشناس نسبت به حق کسب و پیشه مستأجرین به انضمام کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل

دلایل و منضمات – رونوشت مصدق ۱ – سند مالکیت ۲ – پروانه ساختمانی ۳ – ثانی دادخواست ۴ – وکالتنامه وکیل

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی احتراماً به استحضار می رساند :

۱ . موکل به موجب سند مالکیت شماره ……. مالکیت ملک به پلاک ثبتی …… واقع در قطعه سوم به …… درید مالکانه دارد. ۲. قسمتی از ملک به صورت یک باب مغازه در ید استیجاری خواندگان بوده است با توجه به اینکه ملک فرسوده بوده و نیاز به تخریب و نوسازی دارد موکل نیز از شهرداری پروانه ساختمانی به شماره ……. برای تخریب و نوسازی دریافت نموده لذا مستنداً به بند یک ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ درخواست رسیدگی و صدور حکم به تخلیه عین مستأجره با جلب نظر کارشناس نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجرین به انضمام کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:حکم تخلیه

گروه وکلای حکمت:

گروه وکلای حکمت متشکل از وکلای دادگستری مجرب و متخصص به امور حقوقی بالاخص مسائل املاک و تخلیه آن آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی به شهروندان عزیز میباشد. در صورت تمایل می توانید با راه های ارتباطی مسائل حقوقی خود را با گروه ما در میان بگذارید تا بهترین نتیجه مطلوب را بدست آورید.

عکس حق شفعه

قانون گذار بر مبنای حقوقی که هر فرد خواهد داشت ضمانت اجرایی مقرر کرده است و از اختیارات هر مالکی این است که هر صاحب مالی می تواند با هرکس و با هر مبلغی مال خود را معامله کند و هیچ کس نمی تواند مالی را از تصرف مالک خارج کند مگر به حکم قانون ولی شاید شما کمتر با واژه حق شفعه آشنا باشید و حتی ندانید که حق شفغه یک استثنایی است که می توان مال را حتی بدون رضایت مالک آن از تصرف وی خارج کرد .

در تعریفی از حق شفعه ابتدا باید بدانید حق چیست و در صورت تعرض به آن چه ضمانت اجرایی قانون گذار بر آن مقرر شده است حق شفعه از حقوقی است که شاید به نوعی اکثر افراد از آن بی اطلاع باشند و در جامعه زیاد از آن استفاده نمیشود ما در این مقاله مختصر و  به شما خواهیم گفت در املاک خود می توانید از حقی به عنوان حق شفعه بر خوردار شوید.

حق چیست؟

در زبان حقوقی حق به سلطه و اختیاری تعبیر می شود که در یک جامعه معین برای یک انسان در برابر انسان دیگر یا  برای یک انسان در برابر اشیاء به رسمیت شناخته می شود مثلا حق مالکیت یک شخص یر یک ملک و لی اعمال این حق نباید به گونه ای باشد که موجب متضرر شدن شخص دیگری شود به گونه ای که در قانون اساسی قانون گذارمی گوید هیچ کس نمیتواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد .

حق شفعه چیست؟

حق شفعه در زبان بسیار ساده باید گفت حقی است که زمانی ۲ شخص در یک مال غرمنقول مانند ملک با هم شریک می باشند و دیگری سهم خود را می فروشد  و بر اساس این انتقال شریک دیگری مستحق حقی خواهد شد که به حق شفعه نام گذاری شده است.

این حق دارای شرایطی است که در این مختصر توضیح خواهیم داد.

حق شفعه در قانون چگونه است :

بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی:

حق شفعه زمانی محقق می شود که مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتثل کند و شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند حق مزبور را حق شفعه و صاحب حق را شفیع گویند.

شرایط اعمال حق شفعه :

۱)مال غیر منقول باشد مانند ملک

۲) شرکت به حالت مشاع باشد

۳) مال غیر منقول قابل تقسیم باشد

۴) شرکت در مال بین ۲ نفر باشد

۵) معامله شریک باید به قصد فروش و مالک کردن دیگری باشد

۶) زمانی که شریک می خواهد حق شفعه خود را اعمال کند باید همان مبلغی را که مشتری به شریک داده به او بدهد نه کمتر و نه بیشتر از آن

عکس حق شفعه

 حق شفعه آپارتمان :

اصل ایجاد و اعمال حق شفع بر مال غیر منقول ذاتی است که در معنای ساده تر همان زمینی است که بدون بنا است .

بنابراین اگر زمینی به شخصی تعلق داشته باشد و بنای ساخته شده روی زمین متعلق و مشترک بین دو شریک دیگر باشد اگر یکی از شرکا مال خود بفروشد برای شریک  دیگر حق شفعه ای نیست اما آپارتمانها یی که بر روی زمین مشاع ساخته می شود چون در راه عبور و یا مجری مشترک هستند حق شفعه ایجاد خواهد شد.

بنابراین هرگاه معامله راجع به اعیان و بدون زمین باشد حق شفعه وجود نخواهد داشت مثلا ساختمانی که بدون زمین فروخته می شود و اگر در زمینی که بین چند نفر مشاع است فروخته شود حق شفعه ایجاد می شود.

ایجاد حق شفعه در راه عبور یا مجرای آب مشترک :

در اعمال حق شفعه ۲ شریک باید در ملک با هم شریک باشند تا با فروش یکی از شرکا شریک دیگر دارای این حق شود ولی در یک مورد قانون گذار زمانی که ملک ۲ نفر در راه عبور یا مجری آب با هم مشترک هستند و یکی از مالکین زمین خود را با آن راه عبور یا مجری آب مشترک بفروشد شریک دیگر حق شفعه خواهد داشت اگرچه در ملک شریک نباشد

فسخ معامله و آثار آن بر حق شفعه :

از آنجا که حق فسخ آثاری دارد و این آثار به آینده باز می گردد و نسبت به اعمالی که در گذشته اتفاق افتاده اثری نخواهد داشت بنابراین

به موجب قانون مدنی اگر شریک سهم خود را بفروشد و در معامله حق فسخ برای خود قرار دهد این حق فسخ مانع از ایجاد حق برای شریک دیگر نخواهد شد هرچند در حقوق کنونی معامله دارای حق فسخ چون مالکیت متزلزل است حق شفعه ای در آن نخواهد بود.

اجرای حق شفعه بر قسمتی از مال :

شریک نمیتواند حق شفعه را فقط نسبت به قسمتی اجرا کند بنابراین یا کلا باید از آن صرف نظر کن یا تمام آن مال را مطالبه و وجه یا ثمن قراردادی را به مشتری تحویل دهد.

بطلان معاملات با اجرای حق شفعه :

اگر شریک ملک خود را بفروشد و مشتری بعد از معامله ملک خود را انتقال دهد و پس از ان شریک بخواهد حق شفعه خود را اجرا کند تمامی معاملاتی که مشتری انجام داده است باطل می شود.

اقاله عقد و آثار آن  :

اگر شریک ملک خود را بفروشد و پس از مدتی شریک و خریدار معامله خود را با اقاله به هم زنند حق شفعه شریک که در حین معامله برای شریک دیگر ایجاد شده است با این اقاله از بین نخواهد رفت.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:برای اقاله قرارداد ملکی چه باید کنیم ؟

پس از آنکه شریک به اخذ به شفعه استناد کرد چه کسی مشئول بازگرداندم مال به شفیع یا شریک است :

بعد از اخذ به شفعه اگر مال به تصرف مشتری داده شده باشد مشتری با اخذ به شفعه مسئول و ضامن در بازگرداندن و یا پس دادن مال به شریک است و اگر هنوز به تصرف وی داده نشده شریک یا شفیع می تواند به شریک دیگر خود رجوع کند و حتی حکم خلع ید وی را بخواهد

اگر وجوه پرداختی به خریدار توسط شریک ، پول دیگری باشد:

در این صورت اعمال حق شفعه شریک با پولی که متعلق به دیگری است باطل است و شفیع یا شریک موظف است که مال را برگرداند.

فوری بودن حق شفعه :

فوری بودن حق شفعه یعنی شریک باید به محض آگاه شدن از وقوع بیع حق خود را اعمال کند مطابق قانون مدنی هر کسی آگاه به قانون است و جهل به ان مسموع نخواهد بود بنابراین عدم اگاهی از معامله و فوری بودن حق باید در مقام اثبات چیزی غیر از جهل به قانون باشد . همچنین تاخیری که در اعمال حق شفعه باعث اسقاط حق شفعه می شود تاخیری است که از نظر عرف اهمال و تقصیر محسوب شود .

فلسفه اخذ به شفعه :

تملک قهری مال است که این قائده استثنایی است بر اینکه هیچ کس نمیتواند مالی را از تصرف مالک خارج کند مگر به حکم قانون و همچنین قائده قابلیت  استناد عقد نسبت به ثالث.

گروه وکلای حکمت:

میتوانید برای آنکه بتوانید در زمان حق شفعه از مراجع قضایی اقدام کرده و به درستی از حق خود دفاع کنید با یک وکیل متخصص ملکی و یا مشاوره حقوقی مشورت کنید ما با شما هستیم و شما را برای رسیدن به حق خود هدایت خواهیم کرد.

اجرت المثل اموال و مطالبه آن

اجرت المثل چیست؟اجرت المثل از دو واژه اجرت و مثل تشکیل شده است یعنی اجرت یک عمل در مقایسه با نمونه های مشابه به چه مقدار خواهد بود

بطورمثال: میزان حق الزحمه یک کارگر زمانی که به دستور صاحب ملک ساختمان او را رنگ میزند.

در جامعه انسانی افراد در ارتباط با یکدیگر می توانند از اموال و یا نیروی کار یکدیگر بهره مند شوند و در قبال آن به زبان عامیانه حق الزحمه خود را دریافت کنند و یا حتی با توافق به صورت مجانی عمل کنند .زمانی که در مورد اجرت المثل سوالاتی از قبیل آیا اجرت المثل خسارت است؟ آیا اجرت المثل زندانی دارد ؟آیا اجرت المثل قسطی می شود ؟ و سوالات از این قبیل ما در پاسخ به سوالات شما خواهیم گفت که اجرت المثل در صلاحیت شورای حل اختلاف است یا دادگاه ؟و د رچه مواقعی اجرت المثل به اموال یا حتی در زندگی زناشوئی به زن تعلق خواهد گرفت ؟

 

اجرت المثل در ۲ جا کاربرد خواهد داشت :

۱)اجرت المثل اموال

۲)اجرت المثل زمان زوجیت

اجرت المثل در چه مواقعی تعلق خواهد گرفت :

اگر شما برای انجام یک عمل و یا حتی استفاده از اموال شخص دیگری بر مبنای یک توافق قبلی مبلغی را تعیین کنید تحت عنوان اجرت المسمی  قابل پرداخت است ولی اجرت المثل زمانی است که عکس این قضیه اتفاق می افتد یعنی توافق و قراردادی در بین نیست و اگر باشد هم باطل شده است  و شما از منافع مال دیگری چه با اذن و چه بدون اذن وی استفاده کرده اید در این صورت  است دادگاه با نظریه کارشناس منتخب اجرت المثل استفاده از این منافع را تعیین خواهد کرد .

مبنای محاسبه اجرت المثل

مبنای محاسبه اجرت المثل :

شرط مطالبه اجرت المثل این است که در عرف بتوان برای انتفاع ازآن مال یا عمل مبلغی تعیین نمود و عادتا قابل اجاره دادن نیز باشد بنابراین اجرت المثل بر مبنای نظر کارشناس بر اساس عرف تعیین خواهد شد  .

مدارک لازم برای مطالبه اجرت المثل :

بعد از مراجعه به وکیل متخصص در امور اجرت المثل ملک یا اموال برای نحوه محاسبه (مشاعی- غیر مشاعی )… خانه خودرو و اموال  موروثی به شما خواهد گفت که مدارک ذیل را در زمان مراجع به مراجع قضایی در اختیار داشته باشید:

۱)تصویر اصل سند مالکیت (اختیاری)

۲)تصویر اجاره نامه (اختیاری)

۳)تصویر نظریه کارشناس(اختیاری)

همچنین وی تاکید خواهد کرد که مدارک فوق همراه با کارت ملی برای احراض هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی است .

در مورد اجرت المثل بیشتر بخوانید:به چه زنانی اجرت المثل تعلق نمی گیرد؟

نحوه مطالبه اجرت المثل بدون داشتن سند مالکیت

نحوه مطالبه اجرت المثل بدون داشتن سند مالکیت :

وکیل متخصص املاک و اجرت المثل ایام تصرف به شما خواهد گفت در صورتی که مدارک لازم برای طرح دعوی مطالبه اجرت المثل را ندارید اجرت المثل چگونه پرداخت می شود.

در صورت عدم وجود مدارک اختیاری فوق می­توانید یکی از موارد ذیل را ارائه نمایید:

۱-شهادت شهود و مطلعین

۲- تحقيقات محلي

۳- معاينه محلي

۴- درخواست جلب نظر کارشناس

۵- درخواست استعلام

۶- شماره پرونده استنادي

۷- سایر دلایل  و مستندات

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:تصرف ماترک بدون اجازه وراث  ؟مطالبه اجرت المثل   ، ثبت و انتقال ملک متوفی بدون اذن وراث ، سهم الارث زن دوم بدون اولاد ؟

مرجع صالح مطالبه اجرت المثل اموال:

اگر شما برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف شخصی که اموال وی در تصرف دیگری است قصد مراجع به مراجع قضایی را دارید پس از مراجعه به یک وکیل دادگستری ،وکیل بعد از اینکه به دقت و حوصله به صحبتهای شما گوش می دهد مرجع صالح طرح دعوی را این گونه شرح خواهد داد:

از آنجا که برای طرح دعوی در دادگاه های حقوقی نیاز به تقدیم دادخواست دارید با پرداخت هزینه دادرسی بر اساس خواسته مقوم شده پرداخت و دادخواست ثبت خواهد شد البته اگر مبلغ کمتر از ۲۰میلیون تومان مقوم شود:

مرجع صالح : شورای حل اختلاف

 مرجع صالح :دادگاه عمومی حقوقی

اگر بیش از مبلغ ۲۰ میلیون تومان مقوم شود.

قابل اعتراض بودن اجرت المثل:

قانون گذار در قانون آیین دادرسی مدنی احکامی که خواسته خواهان یا ارزش ان بیشتر از ۳۰۰۰۰۰ تومان است قابل اعتراض می داند بنابراین رای صادره در دادگاه تجدید نظر استان قابل اعتراض است و اگر در شورا مطرح باشد در دادگاه عمومی حقوقی قابل اعتراض خواهد بود.

اجرت المثل ایام زوجیت :

به موجب قانون یکی از امور حقوقی و مالی زن اجرت المثل ایام زوجیت است که تحت شرایطی به وی تعلق خواهد گرفت در روابط زناشویی این فرض موجود است که زن قصد دریافت اجرت انجام کارهای خود را ندارد و اشاره به پرداخت اجرت از طرف قانون گذار قصد تفهیم این موضوع است که زن وظیفه ای به انجام کارهای منزل ندارد و در صورتی که به امر یا دستور مرد باشد باید اجرت آن به زن داده شود .

پرداخت اجرت المثل در اموال مشاع

پرداخت اجرت المثل در اموال مشاع :

مال مشاع مالی است که دو یا بیش از ۲ نفر در یک مال دارای حقوقی می باشند و و هریک در ذره ذره آن مالک محسوب می شوند بنابراین هر گونه تصرف بدون اذن شریک دیگر ، شریک متصرف محکوم به پرداخت اجرت المثل خواهد شد .

 نحوه مطالبه اجرت المثل اموال موروثی:

از انجا که اموال مورث پس از فوت وی به ورثه وی خواهد رسید ورسه در حکم مالکین مشاع خواهند بود بنابراین تصرف هریک از آنها در مال فوق محکومیت متصرف به پرداخت اجرت المثل را به همراه خواهد داشت.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:اجرت المثل زن چیست ؟( قبل ،بعد طلاق،طلاق توافقی )نحوه محاسبه و مطالبه آن -کاملا کاربردی 

 گروه وکلای حکمت:

اجرت المثل یکی از موارد حقوقی است که در دادگاه ها دارای پرونده های زیادی است که  نقش کارشناس در آن دارای اهمیت بسیار است طبق یک تایید عقلی هرکس باعث ورود زیان به دیگری شود باید آن را جبران کند بنابراین با یک وکیل منتخب و متبحر مشورت علمی و تخصصی داشته باشید تا حقی از شما ضایع نشود بنابراین برای دفاع از حق خود و جلوگیری از اطاله های دادرسی بهتر است با گروه وکلای حکمت تماس حاصل بفرمایید چرا که گروه وکلای حکمت همان قانون است آماده بهترین خدمات حقوقی به هموطنان عزیز است.

قانون را بدانید تا از حقوق خود آگاه شوید ولی وکیل خود نباشید.

گروه وکلای حکمت متشکل از چندین وکیل متخصص و با تجربه آمادگی ارائه مشاوره حقوقی به صورت تمام وقت برای افراد فراهم نموده است و برای اهالی محترم نیاوران برای تسهیل در اخذ مشاوره با وکیل در نیاوران به صورت ۲۴ ساعته مشاوره حقوقی در نظر گرفته است. 

تجربه موفق موکلین پیشین ما و مراجعات متعدد ایشان و معرفی مجموعه به دیگران باعث شد ما اقدامات و فعالیت های خویش را با هدفی بزرگ و با شعاری که پایبند آن بوده ایم ادامه دهیم.

موکل های ما مهمترین سرمایه ما هستند میزان رضایتمندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است.

نمونه قرارداد اجاره نامه

اجاره چیست؟

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود.اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.

اجاره نامه چیست؟

اجاره‌نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود که شامل مشخصات طرفین قرارداد و میزان اجاره بها و مدت اجاره و مورد اجاره و شرایط طرفین در آن می باشد.

در این مقاله در مورد اجاره و اجاره نامه و نمونه قرارداد اجاره (آپارتمان ،مغازه ،خانه مسکونی، خودرو )بصورت دستی و یا مشاور املاکی ،پرداختیم با ما همراه باشید.

نمونه قرارداد اجاره نامه

نمونه قرارداد اجاره ملک شامل ( آپارتمان ،مغازه ،خانه مسکونی ):

الف) موجر / موجرین

خانم / آقای ………………………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ………………. صادره از ……………… متولد ………………. تلفن ……………….. به نشانی …………………………………………………….. وکالتاً با اختیارات حاصله از وکالت نامه رسمی شماره …………… مورخ ………………. تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………….. تهران مبادرت به امضاء این قرارداد اجاره نموده است .

ب) مستأجر / مستأجرین

خانم / آقای ………………………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ………………………. صادره از ………………………. متولد ………………………. تلفن ………………………. به نشانی ………………………. ……………………….

پ) مورد اجاره 

عبارتست از شش دانگ یک دستگاه آپارتمان / یک باب خانه به صورت …………. خوابه به زیربنای ………… متر مربع واقع در طبقه ……… واحد ضلع ………. به نشانی ………………………. و دارای انباری / پارکینگ / یک رشته تلفن اختصاصی به شماره …………………… و منصوبه های در آن شماره کنتور برق ………………………. و آب ………………………. و گاز شهری ………………………. که تأسیسات گرمایی شوفاژ روشن , پکیج حرارتی , گاز شهری , فون کوئل , نفت سوز , شومینه و وسیله سرمایی آن کولر , چیلر , فن کوئل , تهیه مطبوع , سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت مستأجر رسید و از کمیت , کیفیت و وضعیت مورد اجاره کاملاً مطلع گردید و مشخصات ثبتی مورد اجاره به شماره پلاک ثبتی ………………………. فرعی از ………………………. اصلی بخش ……………………….(نمونه قرارداد اجاره نامه)

ت) مدت اجاره 

به مدت ……………تاریخ شروع آن از ………………………. و خاتمه آن به تاریخ ………………………. هجری شمسی

ث) اجاره بها 

به قرار ماهیانه مبلغ ………………………. ریال که برای تمام مدت قرارداد اجاره مجموعاً مبلغ ………………………. ریال خواهد شد که مال الاجاره ماهانه در اوایل هرماه در قبال اخذ رسید کتبی به موجر پرداخت نماید , عدم پرداخت مال الاجاره یا عدم وصول هریک از چک های مال الاجاره ها ظرف مدت ده روز از تاریخ سررسید موجب فسخ باقی مدت قرارداد برای موجر خواهد بود و موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره اقدام نماید.(نمونه قرارداد اجاره نامه)

تبصره : مبلغ ………………………. ریال به عنوان قرض الحسنه از سوی مستأجر به موجر به صورت نقدی / طی چک به شماره ………………………. عهده بانک ………………………. شعبه ………………………. حساب جاری ………………………. پرداخت گردید و مقرر شده که پس از انقضاء و تخلیه و تسویه حساب های احتمالی عیناً به مستأجر مسترد خواهد شد .

 

جهت مشاوره با وکیل یا مشاوره حقوقی کلیک کنید

وکیل 

مشاوره حقوقی 

ج) شروط

  1. مورد اجاره به منظور استفاده مسکونی شخص مستأجر و خانواده اش که مجموعاً ………. نفر هستند به اجاره واگذار شده است .
  2. مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره مشاعاً , مفروزاً , یا جزاً یا کلاً را به غیرندارد .
  3. پرداخت هزینه های مصرفی آب , برق , گاز شهری و تلفن اختصاصی مربوط به مورد اجاره در طی مدت قرارداد به عهده مستأجر است .
  4. پرداخت هزینه نگهداری ( شارژ ـ هزینه های مشترک ) به عهده مستأجر است در صورت تغییر و افزایش احتمالی آن از طرف هیأت مدیره ساختمان نیز مبلغ جدید مورد قبول و ملاک پرداخت برای مستأجر خواهد بود .(نمونه قرارداد اجاره نامه)
  5. اسقاط کافه خیارات از طرفین انجام شد .
  6. مستأجر متعهد است در زمان تخلیه مورد اجاره به همان وضعی که از هر حیث صحیح و سالم تحویل گرفته بطور صحیح و سالم تحویل موجر داده و رسید دریافت نماید . در غیر این صورت مسئول خسارات وارده می باشد .
  7. موجر و مستأجر متعهد خواهند بود که دوماه قبل از انقضاء نسبت به تخلیه یا تمدید اجاره نامه یکدیگر را مطلع سازند و در صورت عدم توافق این اجاره نامه , در انقضاء مدت فسخ شده و کان لم یکن تلقی می گردد و موجر می تواند نسبت به سرویس دهی مستأجر جدید اقدام لازم را انجام دهد .
  8. مالیات مستغلات و مالیات بر اجاره و تعمیرات کلی به عهده موجر است .
  9. چنانچه مستأجر مورد اجاره را رأس تاریخ انقضاء تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری ورزد موظف و مکلف است روزانه مبلغ ……………… ریال به عنوان ( اجرت المثل ) ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و برداشت مبلغ خسارات ناشی از تأخیر تخلیه ( اجرت المثل ) با مبلغ قرض الحسنه بلااشکال است .

تبصره : چنانچه قبل از انقضاء مدت اجاره مستأجر متمایل به فسخ قرارداد باشد علاوه بر انجام تعهدات فوق الذکر قرارداد موظف به پرداخت یک ماه اجاره بها اضافی خواهد بود .

  1.  چنانچه تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات از قبیل تهویه , شوفاژ , کولر , آسانسور و سیستم شبکه های آب و برق و گاز باشد به عهده موجب می باشد و تعمیر و تنظیم و کسر لوازم و انکسار شیشه و درب به عهده مستأجر می باشد .
  2. هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را ملحوظ نظر دارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید .
  3. مستأجر مکلف به رعایت موازین اسلامی در مورد اجاره می باشد .
  4. تخلف مستأجر از هریک از مفاد و شروط این قرارداد اجاره حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد خواهد کرد .
  5. بقیه مواردی را که در این قرارداد ذکر نشده است طبق آیین مقررات مالک و مستأجر خواهد بود .
  6. این قرارداد در تاریخ …………………… تنظیم و مشمول قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ می‌باشد .
  7. این قرارداد اجاره در سه نسخه با اعتبار واحد تنظیم , امضاء و مبادله شد که یک نسخه نزد تنظیم کننده قرارداد باقی می ماند .
  8. هریک از موجر و مستأجر موظفند حق کمیسیون مشاور املاک را بپردازند .
  9. دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کند و ضامن اجرای معاملاتی که توسط او می شود نیست ( ماده ۳۴۳ قانون تجارت )

توضیحات : در اجرای مقررات ماده ۲ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان طرفین مکلفند هرکدام یک نفر به عنوان شاهد به مشاور املاک معرفی نمایند تا قرارداد به امضاء شهود برسد .

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

 

محل امضاء و اثر انگشت موجر                                  محل امضاء و اثر انگشت شاهد اول

محل امضاء و اثر انگشت مستأجر                                محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

جهت دانلود نمونه قرارداد اجاره دستگاه یا وسیله بر روی لینک مقابل کلیک نمایید: قرارداد وسیله نقلیه یا دستگاه 

گروه وکلای حکمت:

با مدیریت داود چشمی وکیل پایه یک دادگستری ،با بیش از ۱۶ سال سابقه درخشان در صدها پرونده کیفری و حقوقی توانسته است در راستای خدمات قضایی به شما هموطنان عزیز که با شعار صداقت ، حفظ اسرار موکلین ، پیگیری مستمر در پروندهای کیفری و حقوقی ،منشور اخلاقی خود را تنظیم کرده است آماده هر گونه مشاوره اعم از حضوری و تلفنی در ۲۴ ساعت خواهد بود .

Civil lawyer

وکیل ملکی دزاشیب کیست؟

وکیل ملکی در دزاشیب به شخصی گفته میشود که در دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به املاک تخصص دارد.دعاوی ملکی مستلزم داشتن دانش ،تجربه و تخصص فراوان است.

زیرا دعاوی مربوط به املاک دارای پیچیدگی های فراوانی است بنابراین به وکیل ملکی در دزاشیب نیاز هست که با تمام پیچ و خم های این راه آشنایی داشته باشد.یک وکیل ملکی در دزاشیب باید به تمام آیین و قوانین مربوط به املاک اشراف کامل داشته باشد.داشن تخصص فراوان یکی از ویژگی های بارز یک وکیل ملکی است ،زیرا تجربه و تخصص باعث میشود که درصد موفقیت بیشتری درمحاکم دادگستری داشته باشد.

حوزه خصصی وکیل ملکی دزاشیب:

  1. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
  2. تخلیه ملک استیجاری
  3. الزام به تنظیم سند رسمی
  4. تقسیم ملک مشاع
  5. رفع مزاحمت از ملک
  6. افراز ملک
  7. فسخ قرارداد اجاره
  8. تعدیل اجاره بها
  9. درخواست تخلیه عین مستاجره از سوی وراث و………..

پیشنهاد میشود در مورد پیش فروش آپارتمان بیشتر بخوانید:پیش فروش آپارتمان

عکس وکیل ملکی در دزاشیب

افراز ملک توسط وکیل ملکی د ردزاشیب به چه معناست؟

افراز ملک عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها است.

انواع افراز:

افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند:

۱-افراز اجباری 

۲-افراز به تراضی

افراز اجباری توسط وکیل ملکی در دزاشیب:

یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند.

افراز به تراضی نوسط وکیل ملکی در دزاشیب:

افراز به تراضی افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

تعدیل اجاره بها توسط وکیل ملکی در دزاشیب چگونه است؟

به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر اصلاحی سال ۱۳۵۶ در خصوص تعدیل اجاره بها :

موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:حق شفعه

الزام به تنظیم سند اجاره توسط مستاجر:

به موجب ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶:

در مواردی که بین موجر و مستاجر اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد یا اگر مدت اجاره منقضی شده باشد و طرفین در تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف کنند هر یک میتوانند به دادگاه رجوع کرده و درخواست رسیدگی کرده نکته حائز اهمیت زمانی است که اگر موجر دعوی تخلیه مطرح نموده باشد رسیدگی به دعوی تنظیم سند اجاره موکول به ختم رسیدگی دعوی تخلیه میشود بنابراین اگر قبل یا بعد از اقامه دعوی تنظیم سند اجاره از سوی مستاجر دعوی تخلیهدر جریان رسیدگی باشد بدوا به این دعوی رسیدگی خواهد شد . در طرح دعوا مطروح در صورتی که اجاره نامه ای که خود دلیلی بر رابطه استیجاری است در بین نباشد بهتر است ابتدا اظهارنامه ای تنظیم و ضمن آن تنظیم سند اجاره درخواست شود.

درخواست تخلیه عین مستاجره از سوی وراثتوسط وکیل ملکی دزاشیب:

به موجب قانون حاکم بر رابطه استیجاری مصوب سال ۷۶ و مطابق تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه آن در صورت فوت موجر یا مستاجر وراث آنان قائم مقام قانونی شان محسوب میشوند فلذا با پایان مدت اجاره حتی اگر یک نفر از وراث درخواست تخلیه کند درخواست متقاضی صحیح و دادگاه باید به آن ترتیب اثر دهد و با پرداخت تمام مبلغ سرقفلی به قیمت عادله روز دستور تخلیه صادر شود.

گروه وکلای حکمت:

متشکل از چندین وکیل متخصص با تجربه آمادگی ارائه مشاوره حقوقی به صورت تمام وقت در امور ملکی_دعاوی حقوقی _افراز ملک و …..برای افراد فراهم نموده است .

موکل های ما مهمترین سرمایه ما هستند میزان رضایتمندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است.

پیش فروش آپارتمان

قانون گذار در قانون مدنی در فروش مالی که قابلیت لمس و دیدن دارد تاکید بر وجود آن در زمان انعقاد عقد کرده است ولی در قانون پیش فروش ساختمان چون هنوز مورد معامله وجود ندارد طرفین می توانند به عنوان مالی که در آینده موجود می شود معامله کنند و از نظر قانون نیز این نوع معامله هیچ گونه ایراد حقوقی نخواهد داشت ولی در مواردی این نوع معاملات ممکن است دست خوش یک مشکلات پیچیده ای شود از جمله مشکلات و اختلافاتی که بین فروشنده و خریدار و پیمانکار به وجود می آید و باعث می شود که پرونده های زیادی در مراکز قضایی را به خود اختصاص دهد در این خصوص پیشنهاد می کنیم برای آنکه در قراردادهای مشارکت با مشکلی رو برو نشوید مقاله ذیل را مطالعه بفرمایید :

نکات قانونی پیش فروش ساختمان:

در یک قرارداد مشارکت در ساخت گام اولی که هریک از طرفین برای آن باید قدم برداشته تنظیم قرارداد می باشد که در آینده دچار بحرانهای ناگهانی و یا تخلفانی که منجر به خسارت به طرفین شود نشوند در نتیجه بهتر است قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در امور قراردادها مشاوره نمایید چرا که امروزه بسیاری از نگرانی ها در انعقاد قراردادها بیشتر در حوزه املاک خواهد بود و حتی نیز افراد با هدف آگاهی کامل از انعقاد آن ممکن است خسارات هنگفتی به آنها وارد شود .

البته این اختلافات در زمانی که قیمت املاک در بازار افزایش یابد بین طرفین معامله بیشتر خواهدشد به همین دلیل قانون گذار همانند مسائل و مشکلات دیگر قانونی را، برای حل بسیاری از مشکلات تصویب نمود که قانون پیش فروش ساختمان از آن جمله از قوانین است .

تصویب قانون پیش فروش ساختمان :

قانون پیش فروش ساختمان توسط قانون گذار درسال ۱۳۸۹ تصویب و در سال۱۳۹۳،آیین نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ

شد.قانونگذار درماده ۱ این قانون قرارداد پیش فروش را این گونه تعریف کرده است :

قرارداد پیش فروش آپارتمان:

ماده ۱ .هر قراردادی با هرعنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان»محسوب می شود.

قانون پیش فروش ساختمان ،

چه اشخاصی می توانند مطابق قانون پیش فروش ساختمان ،اقدام به پیش فروش کنند :

مطابق تبصره ماده ۱ قانون مذکور اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

  1.  سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری،واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
  2. مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

چه مواردی در قرارداد پیش فروش باید بیان شود؟

١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره

طبقه، شماره واحد، توقف گاه

(پارکینگ) و انباری.

٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان،سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و

شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.

٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.

٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.

٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.

٩ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

١٠ـ معرفی داوران

این قانون قراردادهای پیش فروش ساختمان بعد از تنظیم آن مطابق قانون و درج موارد مذکور در ماده ۲ قانون فوق الذکر باید به موجب سند رسمی تنظیم شود و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال شود ولیکن عده ای به دلیل عدم آگاهی از قانون برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه ها مشاوران املاک رجوع میکنند و به تنظیم سند عادی بسنده میکنند که این خود از نظر قانون جدید نوعی جرم تلقی خواهد شد .

سند چیست؟

سند در قانون آیین دادرسی مدنی یکی از ادله اثبات است که نوشته است شخص در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد است.

انواع سند :

سند در قانون به:

۱-عادی

۲-رسمی

تقسیم میشود که بر حسب موضوع دارای اعتبار متفاوت است.

مزایای سند رسمی با عادی :

اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی دارای مزایای بیشتری است از جمله قدرت اجرایی اوست همچنین در مورد اسناد رسمی فقط ادعای جعل میتوان نمود و انکار و تردید نسبت به آن شنیده نخواهد شد این در حالی است که سند عادی در معرض جعل و تکذیب قرار خواهد گرفت.

دعاوی ناشی از سند عادی در املاک :

امروزه بیشترین دعاوی در زمینه املاک فاقد سند یا انتقال با سند عادی خواهد بود زیرا اعتبار اسناد عادی درجرم انتقال مال غیر نمایان خواهد شد که این مورد کمتر در اسناد رسمی اتفاق خواهد یافت و دلیل معامله معارض شاید به اشتباه ثبتی منجر باشد از نوآوری قانون پیش فروش ساختمان انتقال با سند رسمی است که این نوآوری از فروش آپارتمان به چند نفر جلوگیری خواهد کرد همچنین با وجود صدور شناسنامه فنی با قید جزئیات باعث میشود که سازنده از برخی از تعهدات خود تخلف نکند .

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:انتقال و فروش مال غیر

ضمانت عدم اجرای تعهدات توسط  پیش فروشنده:

مطابق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهداتش عمل ننماید علاوه بر اجرای بند ۹ ماده

۲ قانون مذکور (تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی) مکلف است به شرح ماده جریمه تاخیر بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نخواهد بود.

ضمانت اجرای اختلاف مساحت درصورت مجلس تفکیکی و قرارداد مشارکت:

در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد:

مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا ۵ درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و درصورتی که بیش از ۵ درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

اگر مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد:

پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد همچنین درصورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت رو بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ضمانت اجرای ناشی از عیب بنا و تجهیزات

ضمانت اجرای ناشی از عیب بنا و تجهیزات:

به موجب ماده ۹ قانون فوق الذکر پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی،در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

مالکیت خریدار نسبت به ملک خریداری شده:

در قرارداد پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد بر اساس توافق طرفین است ولی حداقل ۱۰ درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند بر این اساس پیش خریدار به موجب ماده ۱۳ به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی مالک ملک پیش فروشنده خواهد شد و در پایان مدت قرارداد و اتمام ساخنمان با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.

چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروشنده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید  در غیر این صورت یعنی عدم پرداخت اقساط پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند و دفترخانه نیز مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:فسخ قرارداد ملکی چیست ؟

اجرای تعهدات از طرف خریدار و عدم تکمیل ساختمان:

درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)،پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده ( ١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده ( ٢٠) این قانون نخواهد بود.

آیا مال پیش فروش قابلیت توقیف خواهد داشت ؟

عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

گروه وکلای حکمت:

با در اختیار داشتن وکلای پایه یک دادگستری و وکیل ملکی مجرب آماده پاسخگویی به شما عزیزان هستند چنانچه در مورد پیش فروش آپارتمان به مشکلی و سوالی برخورد کردید لطفا با ما تماس بگیرید.

چگونگی اثبات مالکیت

مالکیت چیست ؟

مالکیت رابطه‌ای است اعتباری بین مال از یک طرف و بین شخص (حقیقی یا حقوقی) از طرف دیگر که بر اساس آن مالک می‌تواند هر تصرف معقولی را که مایل باشد در آن انجام دهد.

دعوای اثبات مالکیت جزء دعاوی مالی می باشد .

دعوای اثبات مالکیت:

عنوان دعوی است که خواهان یا مدعی در مقام اثبات مالکیت عین مانند اموال منقول و غیر منقول یا حق مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق و سایر حقوق مالی یا غیر مالی مورد ادعای خویش بر می آید.

طبق قانون مالک کسی است که سند به نام او می باشد اما بسیار پیش آمده است که بین دارندگان سند اختلاف در مالکیت پیش می آید ، اینجاست که دعوای اثبات مالکیت مطرح می شود .

ماده ۲۲ قانون ثبت بیان می‏دارد:

«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است»

اثبات مالکیت، زمانی موضوعیت پیدا می کند که تعارضی در مالکیت، پدید آید.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:اموال منقول و غیر منقول-فروش اموال منقول -کاملا کاربردی

شرایط دعوای اثبات مالکیت:

دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی رایج در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌نماید که  لازم است شرایط ذیل در دعوای اثبات مالکیت وجود داشته باشد:

۱– وجود قرارداد کتبی یا شفاهی در دعوای اثبات مالکیت:

خواهان دعوای اثبات مالکیت بایستی بدواً نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند،

چرا که خواهان دعوی اثبات مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید، اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

۲– اثبات اعتبار قرارداد در دعوای اثبات مالکیت:

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و مستنداً به اصالت الصحه این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید و اگر دلیلی از طرف خوانده مبنی بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات شده از سوی خواهان ارائه گردد با انقلاب دعوا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست خواهد بود؛ چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.

عکس دعوای اثبات مالکیت

اثر اثبات مالکیت:

در صورت اثبات مالکیت، تصرفات متصرف قبلی و آثار وی محو می گردد و در صورتی که تصرف وی عدوانی بوده باشد به اجرت المثل ایام تصرف و خسارات حاصله محکوم خواهد شد.

دلایل اثبات مالکیت:

در مواقعی که دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می دانند و در نتیجه ی اختلاف و دعوا میان آنها بالا می گیرد باید هر کس که مدعی مالکیت مال است با استفاده از دلایل اثبات مانند سند، شهادت شهود یا اماره ی ید (تصرف) ادعای خود را اثبات کند.

مهمترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است.

این مطلب را هم بخوانید:مراحل تنظیم سند رسمی ملک از ابتدا تا انتها صفر تا صد مراحل تنظیم سند رسمی

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت:

برای اثبات مالکیت، صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به امر، با توجه به نوع مال متفاوت خواهد بود، در صورتی که مال غیرمنقول باشد، اثبات مالکیت با دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول خواهد بود و اگر موضوع اختلاف مالکیت مال منقول باشد، دادگاه صالح برای رسیدگی دادگاه محل اقامت مدعی علیه که مال منقول در تصرف اوست می‌باشد.

قوانین و مقررات دعوای اثبات مالکیت:

دعوای اثبات مالکیت در قانون مدنی: 

ماده۳۰- هر مالکی نسبت به مایَملَک خود حق همه گونه تصرف و اِنتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

ماده۳۱- هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.

ماده۳۲- تمام ثمرات و متعلقات اموال مَنقوله و غیرمَنقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع، مالِ مالکِ اموال مزبوره است.

ماده۳۳- نما و محصولی که از زمین حاصل می‌شود مال مالک زمین است چه به خودی خود روییده باشد یا به واسطه عملیات مالک مگر این‌که نما با حاصل از اَصله یا حَبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول، مال صاحب اَصله یا حَبه خواهد بود اگرچه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.

ماده۳۴- نتاج حیوانات در ملکیت، تابع مادر است و هرکس مالک مادر شد مالک نتاج آن هم خواهد شد.

ماده۳۵- تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.

ماده۳۶- تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مُمَلّک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.

ماده۳۷- اگر متصرف فعلی اِقرار کند که مِلک سابقاً مال مُدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمی‌تواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر این‌که ثابت نماید که مِلک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.

ماده۳۸- مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای مُحاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه‌گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد.

ماده۳۹- هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حَفری که در زیر زمین است مِلک مالک آن زمین محسوب می‌شود مگر این‌که خلاف آن ثابت شود.

ماده ۱۹۰- برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

  •  قصد طرفین و رضای آن‌ها
  • اَهلیت طرفین
  • موضوع معین که مورد معامله باشد
  • مشروعیت جهت معامله

ماده۱۹۱- عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برقصد کند.

ماده۱۹۲- در مواردی که برای طرفین یا یکی از آن‌ها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبین قصد و رضا باشد کافی خواهد بود.

ماده۱۹۳- انشای معامله ممکن است به وسیله‌ی عملی که مُبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

در مورد اجرت المثل اموال بیشتر بخوانید:اجرت المثل اموال|محاسبه و مطالبه اجرت المثل| اجرت المثل اموال موروثی|وکیل دعاوی حقوقی

عکس دعوای اثبات مالکیت

گروه وکلای حکمت:

مفتخر است با به کار گیری وکلای پایه یک دادگستری خانم و آقا که هریک در حوزه ای خاص تخصص و تجربه ی کافی دارند و سالهاست که در این حوزه فعالیت می نمایند.

تجربه موفق موکلین پیشین ما و مراجعات متعدد ایشان و معرفی مجموعه به دیگران باعث شد ما اقدامات و فعالیت های خویش را با هدفی بزرگ و با شعاری که پایبند آن بوده ایم ادامه دهیم.

موکل های ما مهمترین سرمایه ما هستند میزان رضایتمندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است.

منشور اخلاقی گروه وکلای حکمت: 

  • رعایت صداقت و درستی
  • کیفیت در کار
  • مشتری مداری
  • فوریت در امور محوله
  • تخصصی کردن کار وکالت
  • آموزش

املاک اوقافی

 

وقف چیست ؟

 

وقف در لغت به معني ايستادن و ساكن و حبس كردن است.

و در اصطلاح فقه، يعني حبس مايملك و جلوگيري از انتقال آن به ديگري، چه از راه فروش و چه از راه بخشش و در مقابل منافع و سود حاصل از آن را در راه خداوند قرار دادن است.

در ماده ۵۵ قانون مدنی در تعریف وقف آورده است :

 

{ وقف عبارت است اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل (جریان یافتن ) شود . }

مقصود از حبس عین جدا ساختن ملک (فک ملک ) از دارائی مالک و مصمون داشتن آن از نقل و انتقال است .

 

در خصوص انواع وقـف باید گفت، ۲ نوع وقف وجود دارد:

  1. وقف خاص: استفاده‌کنندگان از موقوفه، اشخاص، اقشار یا گروه خاصی‌‌اند؛ همانند وقف مالی که برای استادان یا دانشجویان یک دانشگاه خاص یا دانش‌آموزان یک مدرسه مشخص است.
  2. وقف عام: استفاده‌کنندگان از آن مال موقوفه، شخص یا گروه خاصی نیستند بلکه وقف برای مصلحت عموم، مانند مساجد، بیمارستان‌ها یا مردم یک شهر است.

 

شرایط وقف ملک:

مال مورد وقف باید دارای شرایط زیر باشد:

۱-مال قابل رویت و عینی باشد (منافع یا دیون نباشد)

۲-ملک متعلق به وقف کننده باشد.

۳-موقوفه باید دارای منفعت حلال و منفعت آن متعلق حق غیر که مانع از تصرف است،نباشد.

«وقف نگهداشتن اصل ملك و جاري ساختن منفعت است»

 

بهتر است بدانیم :

در عقد وقف، به کسی که مال خود را وقف می کند «واقف»گویند و کسی که وقف به نفع او ایجاد می گردد را «موقوف علیه» می نامند و اگر ایشان چند نفر باشند «موقوف علیهم» نامیده می شوند و کسی که اداره کردن امور موقوفه را بر عهده می گیرد «متولی» محسوب و امر اداره کردن موقوفه را «تولیت» می گویند.

 

پیشنهاد می شود مقالات زیر را نیز مطالعه کنید

ملک بدون سند بخریم یا نخریم؟

فسخ قرارداد ملکی چیست ؟

 

املاک اوقافی

 

املاک اوقافی به این معنی نیست که اگر آن را خریداری کردید در آینده شخصی به عنوان مدعی بتواند آن را از شما بگیرد.املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای خرید و فروش، رهن و اجاره و حتی ساخت‌وساز در زمین آن‌ها وجود ندارد. این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت‌هایی با سند ملکی دارد.املاک اوقافی نسبت به سایر املاک هزینه ی پایین تری دارند . یکی از مزایای سند اوقافی می‌تواند برای افرادی باشد که بودجۀ کمی دارند؛

 

در واقع یکی از تفاوت‌های این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد، بلکه دربارۀ هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در ادارۀ اوقاف پیموده شودمالی که قرار است وقف شود، اعم از منقول یا غیرمنقول به اصطلاح حبس می‌شود یعنی تا ابد و برای همیشه غیرقابل انتقال و متعلق به امر خیر و نیکوی مورد نظر واقف است و منافع آن نیز به منظوری که واقف قبل از وقف در نظر گرفته، هزینه می‌شود؛ بنابراین عین مال موقوفه غیرقابل نقل و انتقال، خرید و فروش، هدیه، صلح و… است.

 

برای مثال شخصی که مالک یک قطعه زمین کشاورزی است، آن را وقف می‌کند و چنین مقرر می‌دارد منافع زمین مذکور به بیماران سرطانی تعلق یافته بنابراین تا ابد و برای همیشه انتقال زمین مذکور غیرممکن است و اگر کسی مبادرت به نقل وانتقال تمام یا بخشی از آن کند، آن معامله باطل است، اما چنانچه شخصی مطابق با مقررات قانونی و تحت نظر متولی و ناظر موقوفه، مثلا مبادرت به انعقاد قرارداد اجاره بخشی از منافع موقوفه مذکور کند، چنانچه ۵۰۰متر از زمین مورد اشاره را به مدت۵ سال با اجاره‌بهای مشخص برای زراعت اجاره کند و البته اجاره‌بهای مذکور به جهت مورد نظر واقف هزینه شود، این قرارداد صحیح است.

  1. آیا میتوان عقد وقف را مشروط به شرایطی کرد؟

پاسخ: مشروط بودن وقف صحیح نیست و بهتر آن است که وقف، بدون شرط و قطعی صورت بگیرد.

  1. چرا باید وقف کنیم؟

پاسخ: با توجه به آنکه برای بشر مسلم شده خود جسمی و فیزیکی او جاودان نمی ماند، سعی و تلاش می کند که نام و اموال او جاودان بماند و بی تردید بهترین وسیله برای جاویدان ماندن نام و اموال، وقف است.
بشری که معتقد است: روحش جاودان است، مایل است که نام و ثروتش نیز جاودان بماند.

  1. وقف چند ساله است؟

مرور زمان در وقف جاری نیست.

  1. چه چیزی وقف کنیم؟

مواردی در جهت وقف اموال توصیه  میشود:

۱)      هزینه تحصیل دانشجویان و دانش آموزان

۲)      تهیه لباس و لوازم التحریر دانش آموزان بی بضاعت و یتیم

۳)      ساخت و تجهیز مدارس در مناطق محروم

۴)      ساخت و تجهیز خوابگاه دانشجویان

۵)      تحقیقات علمی و پژوهشی

۶)      ساخت کتابخانه های تخصصی

۷)      ساخت مراکز فنی و حرفه ای

۸)      معالجه و هزینه دارو درمان بیماران مستمند

۹)      کمک هزینه دارو و درمان به بیماران خاص و صعب العلاج

۱۰)      ساخت و تجهیز درمانگاه و بیمارستان، بهداري و خانه بهداشت در مناطق محروم و روستایی

۱۱)      کمک به معلولین و ساخت آسایشگاه برای معلولین و از کارافتادگان

۱۲)      امور ازدواج جوانان: ( كمك هزينه ازدواج، مراسم، ساخت سالن جشن براي ازدواج و…)

۱۳)      تهيه جهیزیه براي دختران نيازمند و بی بضاعت

۱۴)      ساخت مسکن برای اسکان موقت زوج های جوان

۱۵)      پرداخت وام قرض الحسنه ازدواج

۱۶)      ساخت پرورشگاه برای ایتام و مستمندان

۱۷)      ساخت و تجهیز مدارس شبانه روزی در مناطق محروم

۱۸)      تامين هزینه تحصیلی ایتام و مستمندان

۱۹)      تامین سبد غذایی ایتام و فقرا

۲۰)      خرید لباس و مایحتاج ضروری ایتام و خانواده هاي فقرا

۲۱)      کمک به خانواده های زندانیان

۲۲)      کمک به خانواده ها و زنان بی سرپرست و بدسرپرست

۲۳)      کمک برای آزادی زندانیان غیر عمد

۲۴)      مطلق خیرات و مبرّات

۲۵)      کمک به آسایشگاه بیماران، پرورشگاه، شیرخوارگاه ها و خانه سالمندان

  1. آیا وقف قابل برگشت است؟ (عدول یا رجوع از وقف)

یکی از ارکان عقد وقف قبض مال موقوفه است که تا قبل از اینکه قبض مال صورت گیرد وقف کننده میتواند از آن رجوع کند.

  1. آیا وقف عقد است؟

اینکه وقف عقد است یا نه ، اختلاف نظر وجود دارد اما اکثر حقوقدانان می­گویند: چون وقف به موجب قانون مدنی یکی از عقود معین است، به ایجاب، قبول و توافق اراده دو طرف نیاز دارد. ایجاب از طرف واقف، و قبول در وقف خاص از طرف موقوف ­علیه / علیهم و در وقف عام از طرف حاکم (یعنی نماینده جامعه به طور کلی) واقع می­ شود.

  1. آیا وقف معامله است؟

وقف مثل سایر عقود و قراردادهای دیگر از قبیل بیع ، اجاره نیست که در آن وجه رایج به عنوان عنصر اساسی عقد رد و بدل شود و با اتکا بر این امر وقف منعقد نمیشود.

  1. آیا زمین وقفی را میتوان فروخت؟

مال موقوفه قابلیت خرید و فروش را ندارد همچنین انجام هر گونه عمل حقوقی که سبب انتقال عین موقوفه به دیگران شود، جایز نیست ولی گاهی شرایط و اوضاع و احوالی پیش می‌آید که برای حفظ نهاد وقف و مصالح موقوف‌علیه، فروش مال موقوفه لازم می‌شود، از این رو در منابع معتبر فقهی و قانون مدنی ایران در موارد استثنایی، انتقال مال موقوفه مجاز اعلام شده است. بر اساس ماده ۸۸ قانون مدنی، ﺑﯿﻊ وﻗﻒ در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﺧﺮاب ﺷﻮد ﯾﺎ ﺧﻮف آن ﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ ﺧﺮاﺑﯽ شود، ﺑﻪ ﻃﻮري ﮐﻪ اﻧﺘﻔﺎع از آن ﻣﻤﮑﻦ ﻧﺒﺎﺷﺪ، در ﺻﻮرﺗﯽ ﺟﺎﯾﺰ اﺳﺖ ﮐﻪ ﻋﻤﺮان آن ﻣﺘﻌﺬر ﺑﺎﺷﺪ ﯾﺎ ﮐﺴﯽ ﺑﺮاي ﻋﻤﺮان آن ﺣﺎﺿﺮ ﻧﺸﻮد.

  1. آیا بیع مال وقف صحیح است؟

بر اساس ماده ۸۸ قانون مدنی، ﺑﯿﻊ وﻗﻒ در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﺧﺮاب ﺷﻮد ﯾﺎ ﺧﻮف آن ﺑﺎﺷﺪ ﮐﻪ ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ ﺧﺮاﺑﯽ شود، ﺑﻪ ﻃﻮري ﮐﻪ اﻧﺘﻔﺎع از آن ﻣﻤﮑﻦ ﻧﺒﺎﺷﺪ، در ﺻﻮرﺗﯽ ﺟﺎﯾﺰ اﺳﺖ ﮐﻪ ﻋﻤﺮان آن ﻣﺘﻌﺬر ﺑﺎﺷﺪ ﯾﺎ ﮐﺴﯽ ﺑﺮاي ﻋﻤﺮان آن ﺣﺎﺿﺮ ﻧﺸﻮد.

  1. آیا درخت قابل وقف است؟

مالي وقفي بايد مصرف نشدنی باشد یعنی به گونه‌اي باشد كه با بهره‌گيري از آن، اصل مال از بين نرود.

  1. مال وقف شده را میتوان به رهن گذاشت؟

وقتی مالی وقف میشود دیگر نمیتوان آن را فروخت یا به رهن گذاشت چون از مالکیت مالک خارج میشود و دیگر عین مال حبس میشود.

 

منشور اخلاقی گروه وکلای حکمت 

  • رعایت صداقت و درستی
  • کیفیت در کار
  • مشتری مداری
  • فوریت در امور محوله
  • تخصصی کردن کار وکالت
  • آموزش

گروه وکلای حکمت مفتخر است با به کار گیری وکلای پایه یک دادگستری خانم و آقا که هریک در حوزه ای خاص تخصص و تجربه ی کافی دارند و سالهاست که در این حوزه فعالیت می نمایند.

تجربه موفق موکلین پیشین ما و مراجعات متعدد ایشان و معرفی مجموعه به دیگران باعث شد ما اقدامات و فعالیت های خویش را با هدفی بزرگ و با شعاری که پایبند آن بوده ایم ادامه دهیم:

موکل های ما مهمترین سرمایه ما هستند میزان رضایتمندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است.

اگر میخواهید اطلاعاتی  درباره تنظیم سند ملک اوقافی بدانید مقاله الزام به تنظیم سند رسمی ملک وقفی را بخوانید ….

وکیل

مشاور حقوقی

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک ، خریدار می بایست دادخواست آن را به درستی تنظیم کرده و مبادرت به طرح دعوی  کندیامیتواند وکالت طرح و پیگیری پرونده الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک را به وکیل دادگستری واگذار کند و یا علاوه بر مشاوره حقوقی گرفتن از وکیل دادگستری ، از وکیل بخواهد که متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نیز برای او تهیه و تنظیم کند.

مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند :

کارت ملی ، کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی ، اصول مستندات خود و متن از قبل تهیه و تنظیم شده دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

مرجع تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

چنانچه خریدار بخواهد خود شخصاً پرونده را پیگیری نماید ، پس از تهیه و تنظیم متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی همراه با مدارک به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید و از مسئول مربوطه بخواهد که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطابق با متن تنظیمی که آن را از قبل آماده نموده و به همراه دارد ، تنظیم کند.

لازمه ثبت و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند :

لازمه ثبت و تقدیم دادخواست ثبت نام نمودن در سامانه ثنا یا همان سامانه ابلاغ الکترونیکی می باشد و چنانچه قبلا در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی) ثبت نام نموده اید دیگر نیازی به ثبت نام مجدد در آن نمی باشد .

گروه وکلای حکمت:

توجه : در ذیل نمونه ای از متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک آورده شده است مجددا یادآوری می گردد که قبل از تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی با به همراه داشتن مدارک و دلایل خود با وکیل دادگستری مشاوره حقوقی حضوری داشته باشید چه بسا پس از مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری نیاز به اضافه نمودن خواسته های دیگر و تغییر متن دادخواست مطابق با وضعیت و شرایط موجود باشد .

وکیل

مشاور حقوقی

تنظیم سند رسمی

مراحل تنظیم سند رسمی ملک و اینکه بنچاق چیست توضیح خواهیم داد که یکی از مهم ترین مراحل قانونی انتقال ملک، سند زدن است. مساله ای مهم که اگر به آن توجه نشود، موجب می شود میزان زیادی پشیمانی به بار آورد.

پس از عبور از مرحله توافق بین خریدار و فروشنده، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.

 قول‌نامه یا مبایعه نامه چیست؟ 

اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.

موارد مهم در قولنامه

مواردی که باید در قولنامه ذکر شوند عبارتند از:

برای تنظیم سند رسمی در مبایعه‌نامه باید حداقل ۵ مورد ذکر شده باشد . مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.

مشخصات خریدار:

مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.

موضوع مورد معامله(مبیع):

مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).

مبلغ مورد معامله:

شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.

زمان تحویل مورد معامله:

زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

تنظیم سند رسمی در این مبایعه‌نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.

 دریافت کد رهگیری:

برای تنظیم سند رسمی ملک خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصر به‌ فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معاملۀ املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامۀ خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

پیشنهاد می شود این مطلب را از دست ندهید :مواردی که لازم است طرفین معامله برای جلوگیری از هر گونه جرم کلاهبرداری قبل از انجام  معاملات املاک از آن اگاه شوند.

 مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی:

در این مرحله از انتقال سند و تنظیم سند رسمی ملک، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی»  برای تنظیم سند رسمی مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

سند مالکیت-Ownership document

مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه و تنظیم سند رسمی ملک:

  1. اصل و تصویر سند مالکیت
  2. اصل و تصویر بنچاق
  3. تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
  4. اصل و تصویر وکالت‌نامه
  5. اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
  6. اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

در مورد الزام به تنظیم سند رسمی بیشتر بخوانید:الزام به تنظیم سند رسمی

بنچاق چیست؟

برای تنظیم سند رسمی ملک وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند رسمی به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.

همچنین دفتر اسناد برای تنظیم سند رسمی ملک به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازۀ معامله داده نمی‌شود.

سند زدن خانه یا تنظیم سند رسمی چگونه است ؟

سند زدن خانه یا تنظیم سند رسمی چگونه است ؟

برای تنظیم سند رسمی دفتر اسناد به‌ صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند رسمی در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.

فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و  سند زدن خانه  یا همان تنظیم سند رسمی طی می‌کند:

مراحل سند زدن خانه:

۱-شهرداری یا بخشداری

۲-عوارض نوسازی

۳-دارائی

شهرداری یا بخشداری:

فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی:

برای ساختمان و زمین نیز جز هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌ و پرورش به شهرداری بپردازد.

دارائی:

۴% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن ۴% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری ۱۰ میلیون است، دارایی بیش از متری ۱۰هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:الزام به تنظیم سند رسمی ملک و مراحل آن

مرحلۀ نهایی: انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه یا تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.

اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، برای تنظیم سند رسمی ملک در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد. اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینۀ پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحلۀ قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد تا سند رسمی وی تنظیم شود

فسخ قرارداد

مواردی که در قولنامه میتوان برای پشیمانی از عقد ذکر نمود:

  1.  تعیین یک زمان مشخص برای پشیمانی طرفین از انعقاد عقد بطور مثال ظرف ۴۸ ساعت بسته به توافق طرفین
  2. تعیین مبلغ خسارت به عنوان یک مبلغ مقطوع و تعیین شده که حتما در قولنامه باید ذکر شود.
  3. حتی الامکان و به عنوان یک بحث ضروری از اسقاط کافه خیارات در عقد خودداری شود.

در صورت فریب یا به اصطلاح عامه گول خوردن در معامله چه باید کرد؟

قانون گذار در مواردی که طرفین حق فسخ را برای خود در نظر نگرفته باشن خیاراتی را پیش بینی کرده است یکی از این خیارات بحث فریب در معامله یا تدلیس در معامله است که در این صورت طرف فریب خورده میتواند معامله خود را به استناد آن فسخ کند.

ذکر منصوبات و ملزومات موجود در خانه:

منصوبات و ملزومات و وسایل موجود در خانه حتما در هنگام عقد بصورت صریح و شفاف ذکر شود،اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل این موارد، خریدار و فروشنده و حداقل دو شاهد زیر این مبایعه‌نامه را باید امضاء کنند.

هزینه انتقال سند

چگونگی پرداخت هزینه های انتقال سند:

در مبایعه نامه مورد نظر باید در مورد چگونگی پرداخت هرینه های انتقال سند نوشته شود.برخی از این هزینه ها با فروشنده و برخی دیگر با خریدار است.

فروشنده باید تمام بدهی های ملک را تا روز تحویل پرداخت کند.ممکن است شص خریدار امروز خانه را تحویل بگیرد ولی مدتها بعد برای سند زدن اقدام کند.برای همین از روز تحویل ملک تمامی هزینه ها با خریدار است و  فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید: واخواهی چیست ؟

گروه وکلای حکمت:

با مدیریت داود چشمی وکیل پایه یک دادگستری ،با بیش از ۱۶ سال سابقه درخشان در صدها پرونده کیفری و حقوقی توانسته است در راستای خدمات قضایی به شما هموطنان عزیز که با شعار صداقت ، حفظ اسرار موکلین ، پیگیری مستمر در پروندهای کیفری و حقوقی ،منشور اخلاقی خود را تنظیم کرده است آماده هر گونه مشاوره اعم از حضوری و تلفنی در ۲۴ ساعت خواهد بود .

وکیل

مشاور حقوقی

ملک بدون سند

معمولا”خریداران مصرفی مایلند خانه‌ای با کمترین قیمت و بهترین شرایط پیدا کنند. آن‎ها گاهی با املاکی  رو به رو می‎‎شوند که مالک حاضر است با کمترین قیمت و شرایط مطلوب خریدار ملک خود را بفروشد.

در نگاه اول ممکن است تصور شود که مالک نیاز فوری به پول دارد اما پای معامله که می‌رسد مالک اظهار می‎کند که ملک بدون سند است.در این مقاله همه چیز را در ارتباط با اینکه ملک بدون سند بخریم یا نخریم را میخوانید با ما همرا باشید.

ملک بدون سند بخریم یا نخریم؟

امروزه ممکن است از جمله مسائلی که برای خریدار اتفاق بی افته خرید ملک بدون سند است .

گاها اتفاق افتاده که خریداری برای به دست آوردن یک خانه یا ملک در اوضاع کنونی بازار مسکن ،به هر قیمتی صاحب یک خانه شود بنابراین تن به هر نوع معامله بدهد از جمله خرید ملک بدون سند که خود نوعی معضل محسوب خواهد شد .

معضل خرید ملک بدون سند ،بیشتر در اوضاع بحران گرانی مسکن اتفاق خواهد افتاد که یک ملک ممکن است به زیر یک قیمت واقعی خود فروخته شود که احتیاط این است که از معاملات املاک چنینی خود داری شود.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:تعلیق مجازات چیست؟شرایط و احکام آن-قابلیت اعتراض-مجازات قابل تعلیق و غیر قابل تعلیق-کاملا کاربردی و به زبان عامیانه

فروش‌ ملک بدون سند

فروش‌ ملک بدون سند:

با توجه به اینکه این روزها به بهانه رکود بازار خرید و فروش املاک، خیلی‌ها در پی خرید ملک با کمترین قیمت ممکن هستند شاهد تخلفات ملکی در فروش ملک بدون سند و دعاوی ناشی از آن هستیم، که عمده‌ی پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص می‎دهند.

خرید ملک با دست نویس: 

گاهی خریدار ملک بدون سند با دست نوشته‎ای که به امضای دو شاهد رسیده و سندی نامعتبر برای مراجع قانونی است معامله‎ای انجام می‎دهد که ممکن است پیامد‎های ناخوشایندی برای او در پی داشته باشد.

تنظیم معاملات در بنگاه های املاک چه عواقبی را به همراه خواهد داشت؟

خوشبختانه اکثر معاملات املاک با تنظیم مبایعه‌نامه‌ در بنگاه‌های املاک صورت می‎گیرد که همین موضوع باعث می‎شود که مشاوران املاک به طور دقیق هویت دو طرف و صحت معامله ملک مورد نظر را احراز و اقدام به ثبت قرارداد کنند تا از مسائل و مشکلات بعدی وکلاهبرداری‎های ناشی از آن جلوگیری نماید.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:نحوه ابطال سند رسمی ؟( با شهادت شهودوسند عادی وماده ۱۴۷و….)-کاملا کاربردی

موارد تخلف در فروش املاک بدون سند:

به خصوص در مورد آپارتمان‌های نوساز و واحدهای پیش‌فروش شده بیشتر صورت می‌گیرد .

بنابراین بهتر است هنگام خریدو فروش ملک به منظور پیشگیری از مشکلات احتمالی، با حضور در بنگاه های معتبر املاک و  مشورت با مشاوران املاک از صحت و درستی ملک مورد معامله و هویت مالک آگاه شویم.

انتقال ملک در قانون پیش فروش ساختمان با سند عادی یا رسمی :

یکی از این نوآوری‌های  قانون پیش فروش ساختمان این است که پیش خرید و پیش فروش ملک بدون سند فقط با تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر شده است؛ این امردر مورد ملک بدون سند از فروش آن به چند نفرنیز جلوگیری می‌کند.  به این صورت که مشاوران املاک صورتجلسه مذاکرات مقدماتی را تنظیم می‌کنند و سپس دو طرف معامله به دفترخانه هدایت می‌شوند.

گروه وکلای حکمت:

همه انسانها در برخورد با مشکلات دارای توانایی یکسانی نخواهند بود بنابراین کسی که به یک وکیل خوب و شجاع مراجعه می کند توقع دارد که حق او در پیشگاه عدالت با یاری و کمک از یک شخصی که قادر باشد حق او را استیفا کند،محتاج است بنابراین یک وکیل خوب برای استقرار عدالت با دستگاه قضایی همکاری نموده و تمام نیروی فعالانه و دانش حقوقی و هنر دفاع خود را در اختیار کسی که دارایی و یا زندگی او در مخاطره است قرار دهد.گروه وکلای حکمت شما را در این امر یاری میکند.

برای سوالات بیشتر و انجام مشاوره و قبولی وکالت دعاوی حقوقی و ملکی با شماره های ۰۲۱۷۷۷۱۹۳۳۷-۰۹۱۲۳۴۳۹۵۰۰ تماس حاصل نمایید.

پیشنهاد میشود برای بدست آوردن اطلاعات در مورد مشاوره حقوقی این مطلب را بخوانید:مشاور حقوقی حرفه ای

فسخ قرارداد

اقاله قرارداد به معنای به هم خوردن دو جانبه قرارداد است. در واقع وقتی طرفین با رضایت قراردادی را اقاله می‌کنند، هیچ اثری ار نسبت به گذشته قرارداد باقی نمی گذارند و تمام تعهدات از بین خواهد رفت.

به گزارش سایت چشمی، تصور کنید برای عقد قرارداد یک خانه در دفتری ، قرارداد خرید خانه را امضا کردید. بعد از چند روز متوجه می شوید، این خانه باب میل شما نیست و تصمیم می گیرد با جلب موافقت فروشنده، به حالت قبل از خرید بازگردید. حال وقتی مالک هم با شما توافق می‎کند، قرارداد اقاله می‏شود و هیچ تعهدی بر گردن شما باقی نمی ماند.

اقاله قرارداد ملکی

اقاله قرارداد ملکی به معنای برهم زدن دو جانبه قرارداد است. وقتی دو طرف معامله، برای برهم زدن قرارداد ملکی توافق می کنند، می‌گویند قرارداد اقاله شده است.

 باید توجه کنیم که اقاله، باعث از بین رفتن قرارداد می‎شود و دیگر قراردادی بین دو طرف وجود نخواهد داشت به همین دلیل نیز هیچگونه استنادی به این قرارداد صحیح نیست و دیگر نمی‌توان به شروط قراردادی که اقاله شده اشاره کرد.

بعد از اقاله باید دقت کنید که پول و یا سند باید به وضع سابق بازگردد و دوطرف پس از اقاله تعهدی به هم نخواهند داشت. چرا که اقاله قرارداد ملکی، دلیل خاصی ندارد.

حالا تصور کنید که بع داز چند روز دوباره با وشعیت بازار، تصمیم می گیرید خانه را را دوباره معامله کنید. باز هم با قرارداد با مالک باید قرارداد جدید امضا کنید. دوباره باید همه چیز را از آغاز شروع کنید، چون دیگر نمی‌توانید به قرارداد اقاله شده قبلی استناد کنید و باید یک قرارداد تازه بنویسید.

برای بسیاری از ما پیش آمده که در صورت نداشتن رضایت، یا عدم انجام تعهد طرف مقابل خودمان در هر قراردادی ، واژه فسخ را شنیده باشیم.

در این مطلب تلاش داریم تا با برشمردن نکات مهم در مساله قرارداد ملکی، مطالب مهمی را درباره این مبحث مهم مرور کنیم.

فسخ قرارداد انحلال ارادی قراردادی است که یا توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد.

لازم است بدانیم  در تمام موارد برای فسخ قرارداد شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد و معمولا در هر قرارداد ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

 شرایط فسخ قرارداد ملکی

۱- کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.

۲- طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.

۳-  فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به ‌اندازه‌ی کافی قابل ‌اعتماد و موجه باشد.

نکته مهم در تنظیم قرارداد به این معنی است که فراموش کنیم تحت هیچ شرایطی در قرارداد بندی به نام «اسقاط خیارات» را امضا نکنیم چون در این حالت امکان فسخ قرارداد را از خود سلب می کنیم.

پس یادتان باشد که در همه مواقع  و حتی  با وجود اعتمادی که به آژانس معاملات ملکی دارید، حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید.

در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می‌شود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.

 

مساله دیگر باید درج حق فسخ قرارداد در قولنامه تنظیم شده از سوش شما باشدو البته بدیهی است که باید به امضای دو طرف هم رسیده باشد. . در صورت بی‌توجهی به این موضوع در متن قرارداد امکان فسخ معامله را نخواهید داشت.

قرارداد ملکی

باید به خاطر داشته باشیم که یک طرف معامله ملکی نمی تواند این قرارداد را به شکل یک طرفه فسخ کنئ مگر اینکه رضایت طرف دوم را نیز داشته باشد. این مساله چه درباره کسی که ملکی را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و چه در مورد خریدار یا اجاره‌کننده کاملاً  صادق است.

 

البته در شرایطی که مثلا خریدار ملک پس از  عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده است ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب‌نشینی دارد، می‌تواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند. اما اگر تمامی پول را به ‌طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری‌ شده شود، می‌تواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، ما به التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.

 

 

تجمیع املاک

شاید تاکنون  الفاظی چون افراز و تفکیک به گوشتان رسیده باشد ولی در مورد ماهیت آنها اطلاعات چندانی نداشته باشید همچنین در امور ثبتی و بخشنامه های آن، در برخی موارد همانگونه که موضوع تفکیک و افراز مورد توجه است و مالکین آن را درخواست می کنند مبحث تجمیع املاک نیز دارای خواهان است در قانون ثبت اسناد نامی از تجمیع نیامده است ولی در بخشنامه هایی در پاسخ به نیازها یروزافزون ماکین و مراجعات مکرر به دفاتر و اداره ثبت تهیه و صادر شده است  ما در این مقاله می خواهیم در مورد آنکه تجمیع چیست ؟افراز چیست ؟ تفکیک چیست ؟صورت مجلس تفکیکی چیست ؟چه املاکی قابل تجمیع هستند؟آیا آپارتمان قابل افراز است؟تجمیع املاک چیست ؟الزام به آن ،شرایط ،مزایا و قانون آن را توضیح خواهیم داد ؟

تجمیع چیست؟

در لغت تجمیع به معنای گرد آوری شدن است که درست نقطه مقابل تفکیک است و زمانی انجام می شود که یک مالک در زمین های مختلف خو دارای سندی رسمی جداگانه است  و تصمیم دارد که  همه زمینهای خود را واحد کند و یک سند رسمی واحد بگیرد.

معمولا سازندگان پروژه های ساختمانی ، بمنظور سوددهی بیشتر ، و مالکین ملک به جهت عدم توان مالی در جهت احداث و ساخت ،چندین ملکی که در مجاورت یگدیگر هستند و دارای پلاک ثبتی متفاوتی هستند با هم تجمیع کنند.

تفکیک چیست؟

تفکیک درقانون ثبت از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر گفته می شود از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک به صورت مفروز سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود.

افراز چیست؟

افراز چیست؟

افراز زمانی یک مال غیر منقول بین حداقل دو نفر مشاعی باشد و این دو نفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آنرا افراز کنند افراز فقط در ملک و زمین کاربرد دارد.

آیا آپارتمان قابل افراز است ؟

افراز املاک در ابتدا در صلاحیت اداره ثبت است که جریان ثبتی آن خاتمه یافته است که واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملکی مورد تقاضا ی شرکا را افراز می نماید.

در مورد افراز آپارتمان بیشتر بخوانید: افراز چیست ؟عدم افراز آپارتمان -نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

شرایط تجمیع املاک :

۱)پلاک ثبتی هایی که قرار است تجمیع شود باید در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.

۲)هیچ کدام از سندهای مذکور نباید در رهن بانک یا طلبکار دیگری باشد.

۳)سند هیچکدام از زمینها نباید در بازداشت باشد چه از طرف دادگاه یا اجرای ثبت.

۴)اگر مالکان زمینها به طور مشاعی مالک باشند باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد.

۵)همه زمینهای مورد تجمیع باید دارای کاربری تجاری باشد و اگر یکی از انها دارای کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع نخواهد داشت.

۶)برای تجمیع تمامی مالکلان باید سندی خود را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل زمینها صادر شود.

توافق به تجمیع مکتوب یا شفاهی :

بمنظور تجمیع املاک مجاور میبایست ، توافق مکتوب یا شفاهی فی مابین طرفین، مبنی بر تجمیع وجود داشته باشد در غیر اینصورت امکان تجمیع چندین ساختمان با یگدیگر وجود ندارد و در همین خصوص مالکین املاک می بایست وکالتنامه محضری در جهت تجمیع به سازندگان بدهند ،در غیر اینصورت امکان تجمیع  املاک وجود ندارد.

عدم اجرای تعهد بعد از توافق بر تجمیع :

اگر مالکین علیرغم توافق شفاهی و کتبی مبنی بر تجمیع املاک از  انجام تعهدات خود استنکاف ورزند یا از دادن وکالت به سازنده در جهت تجمیع خودداری نمایند می توان با استناد به ماده ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی الزام مالکین را بر تجمیع خواست.

دادگاه پس از تعین وقت رسیدگی در صورتی که دلائل ذینفع را موجه بداند ،صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع رامی دهد در نهایت پس از صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع چنانچه وی از اجرای حکم دادگاه امتناع نماید ،نماینده دادگاه ذیل سند را امضاء می نماید.

تجمیع ملک

بیان یک پرونده :

من پرونده ایی در دادگاه حقوقی داشتم که سازنده بدون توافق کتبی با مالکین  در خصوص تجمیع ، مبادرت به تجمیع چند ملک کلنگی و ساختن ۲۰ واحد آپارتمان نمودنده متعاقبا مالکین مدعی عدم توافق با سازنده مبنی بر تجمیع شدنند و از همین حیث تقاضای مطالبه خسارت نمودنند و دادگاه بر همین اساس مراتب را به کارشناسی دادگستری ارجاع نموده و میزان خسارات وارده از بابت تجمیع غیر قانونی تعیین نمود.

شرط تجمیع از جهت قانونی:

املاک در کنار و مجاورت یگدیگر باشند ، والنهایه آن املاک براساس احداث ،بصورت یک ملک واحد درآمده باشند.

صدور اجراییه برای تجمیع:

پس از صدور رای دادگاه مبنی بر تجمیع ،میبایست اجراییه صادر گردد چرا که این حکم جنبه اجرایی دارد نه اعلانی.

تجمیع ملک

شرایطی که برای تنظیم صورت جلسه تجمیع پیش نهاد میشود عبارتند از:

۱)بهتر است در جهت تجمیع املاک مدت معینی فیمابین طرفین مقرر گردد در غیر اینصورت در جهت اجرای تعهدات متعهد با مشکلات مواجه می گردد.

۲)بر حسب توافق طرفین معامله امکان دارد وظیفه تجمیع املاک بر عهده هر یک از  مالک /مالکین و یا سازنده /سازندگان قرار داده شود.

۳)تعیین ضمانت اجراء ( خسارت ) در صورت عدم انجام تعهد متعهد به تجمیع ،بسیار مهم و قابل توجه است.

مستدات قانون تجمیع املاک :

ماده ۲۱۹ قانون مدنی:

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام  آن لازم الاتباع است .مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

عقودی نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نمایند ،بلکه متعاملین را به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف و عادت و یا بموجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می کند.

گروه وکلای حکمت:

گروه وکلای حکمت با سابقه و قدمت طولانی در امور وکالت و بهره گیری از وکلای متخصص ومجرب و تخصصی سازی دانش وکالت ، جهت ارائه خدمات مشاور ه ای و وکالتی در زمینه های ملکی ،ثبتی،کیفری،شرکتها در خدمت شما هموطنان عزیز میباشد.

اگر در پرونده خود اعم از دعاوی ملکی، الزام به تنظیم سند رسمی ، اثبات مالکیت، افراز و تقسیم ،تجمیع املاک به مشکل برخورده اید میتوانید از وکلای مجرب و متخصص گروه وکلای حکمت راهنمایی و مشاوره  بگیرید.

در مورد فسخ قرارداد ملکی بیشتر بخوانید:فسخ قرارداد ملکی چیست ؟

وکیل

مشاور حقوقی

در هنگام خرید خانه و فروش و رهن و اجاره آپارتمان به طور کلی در معاملات املاک ،افراد باید از حق و حقوق خود آگاه باشند و بدون اطلاعات کافی نباید خود را متعهد کرده و در مقابل اشخاص دیگر دارای مسئولیت شوند. شاید تا به حال کلمه ی عرصه و اعیان زیاد به گوشمان خورده باشد ولی ندانیم که به چه معناست و در کجا بکار می رود در این مقاله در مورد عرصه و عیان ملک (فروش-سند مالکیت-عرصه وقفی) توضیحاتی ارائه داده ایم با ما همراه باشید.

عرصه ملک :

آن را زمینی دانسته که روی آن هیچ گونه ساختمانی نباشد.

اعیان ملک:

به ساختمانی گفته می شود که روی زمین (عرصه)ساخته شده است در هنگامی که تصمیم به خرید عرصه دارید باید به نوع کاربری آن حساس باشید چرا که ممکن است آپارتمانی مسکونی را به جای آپارتمان تجاری به شما بفروشند.

معنی لغوی عرصه و اعیان ملک:

عرصه در لغت به معنای میدان است و اعیان در لغت به معنای بزرگان استعمال می شود.

منظور از عرصه زمین است و اعیان ساختمان می باشد، این ساختمان ممکن است دارای کاربری های متفاوتی اعم از مسکونی، اداری و یا تجاری باشد.

عرصه و اعیان در معنای اصطلاحی

عرصه و اعیان ملک در معنای اصطلاحی:

به عبارتی در معنای اصطلاحی آن. عرصه، به زمینی  گفته می شود که در روی آن ساختمانی بنا نشده باشد.

اعیان، اموال غیرمنقول موجود روی آن را شامل می شود ، مانند خانه، چاه، قنات، درختان و غیره که یا آپارتمان‌ها در زمینی به مساحت معین ساخته می‌شوند؛

خرید عرصه و اعیان ملک به موجب یک سند :

اگر ملکی به صورت شش دانگ باشد شامل عرصه و اعیان می باشد و در موارد خاص مانند زمین های وقفی و … ممکن است ملک فقط شامل عرصه یا فقط شامل اعیان باشددر شهرهای بزرگ بیشتر منازل مسکونی از نوع واحدهای آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:اختلافات ناشی از حق پارکینگ ؟پارکینگ مزاحم چیست ?

سند عرصه ملک چیست؟

سند عرصه:

سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود

 سند اعیان:

مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.

سند مالکیت در عرصه و اعیان ملک:

در هنگامی اعیان یا ساختمانی بر روی یک عرصه یا زمین ساخته می شود و به اتمام میرسد سندی که برای آن ساختمان یا آپارتمان صادر می شود سند شش دانگی است که شامل عرصه و اعیان می شود که سند عرصه با انجام مراحل قانونی اداره ثبت به صورت تفکیکی شش دانگ که شامل سهم اعیان از عرصه است در ان مشخص خواهد شد.

سهم اعیان از عرصه ملک چیست؟

بهتر است بدانیم که قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان از عرصه نیز گفته می‌شود.

در هنگام مشخص کردن قدر السهم و هریک از واحد های آپارتمان دقیقا تمامی مواردی که در سند ملکی شش دانگ عنوان شده از جمله حق پارکینگ ،انباری،و بالکن ،لحاظ می شود ممکن است در صورت لحاظ کردن شرایط فوق هر واحد اپارتمانی دارای شرایط مختلفی باشد و نحوه محاسبه عرصه و اعیان متفاوت باشد انجام این گونه محاسبات توسط کارشناس انجام خواهد شد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:املاک اوقافی-سند اوقافی چیست و چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟انواع وقف و شرایط آن کاملا کاربردی

سند مالکیت عرصه و اعیان در زمین و یا عرصه وقفی:

در باب خرید و یا فروش زمین های وقفی سند ملکی عرصه و اعیان متفاوت است به گونه ای که سند ملکی عرصه یا زمین موقوفه است و زیر نظر سازمان اوقاف بر اساس شرایط وقف از آن استفاده می شود و در صورت صدور سند مالکیت سند عرصه برای همیشه به نام سازمان اوقاف باقی خواهد ماند و سند اعیان آن به نام سازنده خواهد بود در این گونه ملک ها هرگونه خرید و فروش باید با اجازه سازمان اوقاف انجام خواهد شد و حتی خریدار در این گونه املاک مالک عرصه نخواهد بود و سند آن شامل سند ملکی اعیان و اجاره نامه عرصه ملک موقوفی است.

منشور اخلاقی گروه وکلای حکمت: 

  • رعایت صداقت و درستی
  • کیفیت در کار
  • مشتری مداری
  • فوریت در امور محوله
  • تخصصی کردن کار وکالت
  • آموزش

گروه وکلای حکمت مفتخر است با به کارگیری وکیل متخصص پایه یک دادگستری خانم و آقا که هریک در حوزه ای خاص تخصص و تجربه ی کافی دارند و سالهاست که در این حوزه فعالیت می نمایند.

تجربه موفق موکلین پیشین ما و مراجعات متعدد ایشان و معرفی مجموعه به دیگران باعث شد ما اقدامات و فعالیت های خویش را با هدفی بزرگ و با شعاری که پایبند آن بوده ایم ادامه دهیم:

موکل های ما مهمترین سرمایه ما هستند میزان رضایتمندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است.

 

تقسیم نامه

الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه:

در مواردی که مالکین یا شرکاء یک ملک یا ساختمان ، بموجب سند عادی و یا  دست نوشته توافق بر تقسیم ملک یا واحدی را داشته باشند و لکن متعاقبا از تنظیم تقسیم نامه بصورت رسمی امتناع نمایند می توانند برابر قوانین ومقرارت جاریه ، الزام مشارالیها  را به تنظیم تقسیم نامه رسمی  از محکمه حقوقی خواست

اعتبار تقسیم نامه عادی یا دست نویس :

بموجب مواد ۲۲و ۴۶ و ۴۷ و۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور ،تقسیم نامه که بصورت  عادی و یادست نویس تنظیم شود در هیچ یک از مراجع قانونی ومحاکم پذیرفته نیست  مگر آنکه دادگاه به آن اعتبار ببخشد.

این مطلب را از دست ندهید :

افراز چیست تفاوت آن با تقسیم  وتفکیک

نمونه دادخواست الزام به تنفیذ تقسیم نامه

مشاوره حقوقی 

آیا شرکاءحق فروش سهم خود را بدون اذن سایر شرکا دارند ؟

هر یک از شرکاء حق فروش سهم مشاعی خود را  بدون رضایت شرکاء دیگر دارد ولکن بدون رضایت سایر شرکاء حق به تصرف دادن ملک مشترک را ندارند.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل متخصص کلیک نمایید

آیا تصرف در سهم سایر شرکا مجاز است ؟

 

آیا تصرف در سهم سایر شرکا مجاز است ؟

تا زمانی  که ملکی بین شرکاء  تقسیم نشده، مشاعی محسوب میشود  و بعبارتی هر یک از شرکاء در جزء جزء آن شریک هستند و هیچ از شرکاء حق تصرف در سهم شرکاء دیگر را ندارد مگر آنکه به اذن شرکاء دیگر باشد

 

آیا می توان شرکا را الزام به تقسیم اجباری نمود؟

از طرفی ملکی که بصورت مشاعی باشد ،و طرفین حاضر به تقسیم ملک نباشند نمی توان الزام آنها را به تقسیم اجباری  خواست مگر آنکه در این خصوص توافقی صورت گیرد.

اگر شرکا رضایت به تقسیم ملک ندهند :

شریک می تواند تقاضای  افراز یا تقسیم آن را از طریق اداره ثبت محل بخواهد  و در صورتی که ملک قابل افراز یا تقسیم بین طرفین نباشد برابر قوانین ثبتی می توان دستور فروش ملک را از طریق محکمه خواست و متعاقبا ملک را از طریق مزایده به فروش رساند

نکاتی در تقسیم نامه :

۱٫ تقدیم دادخواست ،

الزام به  تنظیم تقسیم نامه رسمی  ،

اخذ پایان کار

و صورت مجلس تفکیکی است

تا زمانی که این موانع ها برداشته نشونند ،الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه مقدور نیست

۲٫میبایست در دادگاهها دادخواست الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی تقسیم نامه را خواست نه دادخواست تایید و یا تنفیذ تقسیم نامه را ..

دادخواست الزام و منضمات آن:

باید همزمان دادخواست الزام خواندگان به اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار بعلاوه الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی توامان خواسته شود.

دادخواست الزام و منضمات آن

استنادات قانونی:

ماده ۲۲ قانون ثبت:

دولت کسی را مالک قانونی می داند که ملک برابر مقرارت در دفتر املاک ،بنام  آن فرد باشد.

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک کشور:

ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل ۱٫کلیه عقود ومعاملات راجع به عین ومنافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.

۲٫کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور:

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند ،ثبت اسناد ذیل اجباری است ۱٫کلیه عقود و معاملات راجع عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است ۳٫صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه

خلاصه : مادامی که طرفین توافق بر تقسیم نداشته باشند نمی توان ملک را تقسیم نمود.

 

در صورت نیاز میتوانید برای تعیین و تکلیف واحدهای ساختمانی خود و نحوه تقسیم و تفکیک آنها از خدمات تخصصی و حقوقی گروه وکلای حکمت بهره مند شوید.

گروه وکلای حکمت با سابقه و قدمت طولانی در امور وکالت و بهره گیری از وکلای متخصص ومجرب و تخصصی سازی دانش وکالت ، جهت ارائه خدمات مشاور ه ای و وکالتی در خدمت شما هموطنان عزیز میباشد.

 

 

اجاره چیست؟

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر در برابر مالی که به موجر می‌پردازد برای مدت معین مالک منافع عین مستاجره می‌شود.یکی از رایج ترین امور دعاوی ملکی قراداد اجاره میان اشخاص است گروه وکلای حکمت بر آن است  در این مطلب در خصوص اجاره اماکن مسکونی و اینکه چطور ودیعه و قرض الحسنه را فوری از موجر پس بگیریم به همراه نمونه قرارداد اجاره نامه توضیحاتی ارائه دهد.با ما همراه باشید.

استرداد ودیعه و قرض الحسنه:

پس از انقضای مدت اجاره ، مستاجر می تواند ودیعه و مبلغ قرض الحسنه را از  موجر مطالبه کند و موجر موظف است با در خواست مستاجر، مبلغ ودیعه و قرض الحسنه را به مستاجر مسترد نماید.

پیشنهاد می شود این مطلب را از دست ندهید:نمونه دادخواست مطالبه ودیعه 

استرداد ودیعه

اگر موجر حاضر به عودت و برگرداندن ودیعه و قرض الحسنه به مستاجر نباشد ، مستاجر می تواند اقدامات ذیل را انجام دهد:

  1. مستاجر باید بدوا ملک را تخلیه نماید و با دادن دادخواست تامین دلیل از طریق شورای حل اختلاف ، مراتب تحویل ملک وکلید را  به شورای حل اختلاف  گواهی نماید. سپس مراتب تحویل ملک و کلید را از طریق اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ، به موجر اطلاع دهد.
  2. سپس دادخواست مطالبه وجه ودیعه و قرض الحسنه را بطرفیت موجر به مرجع ذی صلاح تقدیم نماید.
  3. ضمنا مستاجر می تواند همزمان با دادخواست استرداد ودیعه یا قرض الحسنه ،تقاضای صدور قرار تامین خواسته ( توقیف اموال موجر ) و اجرای آن را قبل از ابلاغ را به طرفیت  موجر تقدیم نماید و اموال موجر اعم از ماشین و خانه را قبل ار محکومیت وی توقیف نماید.
  4. پس از صدور حکم به محکومیت موجر و قطعیت رای ، مستاجر میبایست تقاضای صدور اجراییه را نمود ، و پس از ابلاغ اجراییه به موجر چنانچه موجر ظرف مدت ۳۰ روز دادخواست اعسار را به محکمه تقدیم ننماید دادگاه به درخواست مستاجر ،حسب ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی حکم جلب موجر را می دهد یا نسبت به توقیف اموال موجر اقدام می نماید.
  5. تقاضای مستاجر  برای استرداد ودیعه و قرض الحسنه در صورتی مورد قبول محکمه واقع می شود که مستاجر مورد اجاره را تخلیه نماید ، و مستاجر قبل از تخلیه نمی تواند تقاضای مطالبه ودیعه را نماید ( رای شماره ۱۴۲۱ شعبه ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران )
  6. اگر اثبات شود مستاجر به جهت عدم پرداخت ودیعه و قرض الحسنه از ناحیه موجر ،از تحویل ملک امتناع کرده مستاجر محکوم به پرداخت اجرت المثل نمی گردد منظور از اجرت المثل ، این است که مستاجر می بایست طبق نظریه کارشناس( با توجه به اجاره به نرخ روز) باید به موجر اجاره پرداخت کند
  7. اگر اثبات شود ، موجر از پرداخت ودیعه و قرض الحسنه به مستاجر خودداری کرده است  ، موجر نمی تواند  مستاجر  را به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل  محکوم نماید.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:طریقه تخلیه فوری

دادگاه صالح

دادگاه صالح دعاوی اجاره:

چنانچه مبلغ ودیعه و قرض الحسنه تا بیست میلیون تومان باشد میبایست در شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده ، اقدام نمود  و در صورتی که مبلغ ودیعه و قرض الحسنه بیشتر از بیست میلیون تومان باشد، باید در دادگاه عمومی محل اقامت خوانده ( موجر ) دادخواست تقدیم نمود.

استنادات قانونی:

ماده ۵۰۱ قانون مدنی:

اگر در عقد اجاره ،مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی ،فلان مبلغ معین شده باشد ،اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر، عین مستاجره را بیش از مدت های مزبور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد ، موجر برای بقیه مدت و نسبت به زمان تصرف ،مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود

ماده ۴۹۴ قانون مدنی:

عقد اجاره به محض انقضای مدت اجاره برطرف می شود.

نکته :

گاها مستاجر بدون دریافت ودیعه و قرض الحسنه از موجر ، قادر به اجاره نمودن مکان دیگری جهت سکونت نمی باشد بنابراین بهتر است ، حتی اگر ملک را تخلیه ننموده ، طی اظهارنامه ای مراتب آمادگی خود را جهت تحویل مورد اجاره اعلام نمابد یا در این خصوص شهود بگیرد سپس  تقاضای  مطالبه ودیعه و قرض الحسنه را بنماید. 

نمونه قرارداد اجاره ملک شامل ( آپارتمان ،مغازه ،خانه مسکونی )

الف) موجر / موجرین

خانم / آقای ………………………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ………………. صادره از ……………… متولد ………………. تلفن ……………….. به نشانی …………………………………………………….. وکالتاً با اختیارات حاصله از وکالت نامه رسمی شماره …………… مورخ ………………. تنظیمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ……………….. تهران مبادرت به امضاء این قرارداد اجاره نموده است .

ب) مستأجر / مستأجرین

خانم / آقای ………………………. فرزند ……………. به شماره شناسنامه ………………………. صادره از ………………………. متولد ………………………. تلفن ………………………. به نشانی ………………………. ……………………….

پ) مورد اجاره

عبارتست از شش دانگ یک دستگاه آپارتمان / یک باب خانه به صورت …………. خوابه به زیربنای ………… متر مربع واقع در طبقه ……… واحد ضلع ………. به نشانی ………………………. و دارای انباری / پارکینگ / یک رشته تلفن اختصاصی به شماره …………………… و منصوبه های در آن شماره کنتور برق ………………………. و آب ………………………. و گاز شهری ………………………. که تأسیسات گرمایی شوفاژ روشن , پکیج حرارتی , گاز شهری , فون کوئل , نفت سوز , شومینه و وسیله سرمایی آن کولر , چیلر , فن کوئل , تهیه مطبوع , سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت مستأجر رسید و از کمیت , کیفیت و وضعیت مورد اجاره کاملاً مطلع گردید و مشخصات ثبتی مورد اجاره به شماره پلاک ثبتی ………………………. فرعی از ………………………. اصلی بخش ……………………….(نمونه قرارداد اجاره نامه)

ت) مدت اجاره

به مدت ……………تاریخ شروع آن از ………………………. و خاتمه آن به تاریخ ………………………. هجری شمسی

ث) اجاره بها

به قرار ماهیانه مبلغ ………………………. ریال که برای تمام مدت قرارداد اجاره مجموعاً مبلغ ………………………. ریال خواهد شد که مال الاجاره ماهانه در اوایل هرماه در قبال اخذ رسید کتبی به موجر پرداخت نماید , عدم پرداخت مال الاجاره یا عدم وصول هریک از چک های مال الاجاره ها ظرف مدت ده روز از تاریخ سررسید موجب فسخ باقی مدت قرارداد برای موجر خواهد بود و موجر می تواند نسبت به فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره اقدام نماید.(نمونه قرارداد اجاره نامه)

تبصره : مبلغ ………………………. ریال به عنوان قرض الحسنه از سوی مستأجر به موجر به صورت نقدی / طی چک به شماره ………………………. عهده بانک ………………………. شعبه ………………………. حساب جاری ………………………. پرداخت گردید و مقرر شده که پس از انقضاء و تخلیه و تسویه حساب های احتمالی عیناً به مستأجر مسترد خواهد شد .

ج) شروط

  1. مورد اجاره به منظور استفاده مسکونی شخص مستأجر و خانواده اش که مجموعاً ………. نفر هستند به اجاره واگذار شده است .
  2. مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره مشاعاً , مفروزاً , یا جزاً یا کلاً را به غیرندارد .
  3. پرداخت هزینه های مصرفی آب , برق , گاز شهری و تلفن اختصاصی مربوط به مورد اجاره در طی مدت قرارداد به عهده مستأجر است .
  4. پرداخت هزینه نگهداری ( شارژ ـ هزینه های مشترک ) به عهده مستأجر است در صورت تغییر و افزایش احتمالی آن از طرف هیأت مدیره ساختمان نیز مبلغ جدید مورد قبول و ملاک پرداخت برای مستأجر خواهد بود .(نمونه قرارداد اجاره نامه)
  5. اسقاط کافه خیارات از طرفین انجام شد .
  6. مستأجر متعهد است در زمان تخلیه مورد اجاره به همان وضعی که از هر حیث صحیح و سالم تحویل گرفته بطور صحیح و سالم تحویل موجر داده و رسید دریافت نماید . در غیر این صورت مسئول خسارات وارده می باشد .
  7. موجر و مستأجر متعهد خواهند بود که دوماه قبل از انقضاء نسبت به تخلیه یا تمدید اجاره نامه یکدیگر را مطلع سازند و در صورت عدم توافق این اجاره نامه , در انقضاء مدت فسخ شده و کان لم یکن تلقی می گردد و موجر می تواند نسبت به سرویس دهی مستأجر جدید اقدام لازم را انجام دهد .
  8. مالیات مستغلات و مالیات بر اجاره و تعمیرات کلی به عهده موجر است .
  9. چنانچه مستأجر مورد اجاره را رأس تاریخ انقضاء تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری ورزد موظف و مکلف است روزانه مبلغ ……………… ریال به عنوان ( اجرت المثل ) ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و برداشت مبلغ خسارات ناشی از تأخیر تخلیه ( اجرت المثل ) با مبلغ قرض الحسنه بلااشکال است .

تبصره :

چنانچه قبل از انقضاء مدت اجاره مستأجر متمایل به فسخ قرارداد باشد علاوه بر انجام تعهدات فوق الذکر قرارداد موظف به پرداخت یک ماه اجاره بها اضافی خواهد بود .

        د) تعهدات طرفین

  1.  چنانچه تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات از قبیل تهویه , شوفاژ , کولر , آسانسور و سیستم شبکه های آب و برق و گاز باشد به عهده موجب می باشد و تعمیر و تنظیم و کسر لوازم و انکسار شیشه و درب به عهده مستأجر می باشد .
  2. هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را ملحوظ نظر دارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید .
  3. مستأجر مکلف به رعایت موازین اسلامی در مورد اجاره می باشد .
  4. تخلف مستأجر از هریک از مفاد و شروط این قرارداد اجاره حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد خواهد کرد .

          ه) عمومات

  1. بقیه مواردی را که در این قرارداد ذکر نشده است طبق آیین مقررات مالک و مستأجر خواهد بود .
  2. این قرارداد در تاریخ …………………… تنظیم و مشمول قانون جدید روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ می‌باشد .
  3. این قرارداد اجاره در سه نسخه با اعتبار واحد تنظیم , امضاء و مبادله شد که یک نسخه نزد تنظیم کننده قرارداد باقی می ماند .
  4. هریک از موجر و مستأجر موظفند حق کمیسیون مشاور املاک را بپردازند .
  5. دلال ضامن اعتبار اشخاصی که برای آنها دلالی می کند و ضامن اجرای معاملاتی که توسط او می شود نیست ( ماده ۳۴۳ قانون تجارت )

توضیحات :

در اجرای مقررات ماده ۲ قانون مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان طرفین مکلفند هرکدام یک نفر به عنوان شاهد به مشاور املاک معرفی نمایند تا قرارداد به امضاء شهود برسد .

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

………………………. ………………………. ………………………. ………………………. ……………………….

 

محل امضاء و اثر انگشت موجر                                  محل امضاء و اثر انگشت شاهد اول

محل امضاء و اثر انگشت مستأجر                                محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

 

گروه وکلای حکمت:

گروه وکلای حکمت متشکل از چندین وکیل باتجربه آمادگی ارائه مشاوره حقوقی به صورت تمام وقت برای افراد فراهم نموده است و برای اهالی محترم نیاوران برای تسهیل در اخذ مشاوره با وکیل در نیاوران به صورت ۲۴ ساعته مشاوره حقوقی در نظر گرفته است و در صورتی که وکیل در نیاوران را جست و جو می نمائید میتوانید از وکلای متخصص و با تجربه در نیاوران و در نزدیکی خود جهت امور حقوقی و کیفری و تنظیم قرارداد و مشاوره تلفنی و یا در صورت تمایل به صورت حضوری مشاوره دریافت نمائید. وکیل نیاوران در واقع با توجه به امکان ارائه کلیه امور حقوقی در کلیه مراجع حقوقی و کیفری شهر تهران و یا کشور را دارد و در صورت مشاوره تلفنی امکان حضور در محل شرکت جهت تنظیم قرارداد و یا حضور در مراجع قضایی شهر تهران و سایر استان ها وجود دارد.

کافی است با شماره های گروه وکلای حکمت تماس گرفته تا در صورت نیاز ، وقت مشاوره با وکیل نیاوران برای شما تعیین شود.

گروه وکلای حکمت مفتخر است با به کارگیری وکلای پایه یک دادگستری خانم و آقا که هریک در حوزه ای خاص تخصص و تجربه ی کافی دارند و سالهاست که در این حوزه فعالیت می نمایند.

تجربه موفق موکلین پیشین ما و مراجعات متعدد آنها و معرفی مجموعه به دیگران باعث شد ما اقدامات و فعالیت های خویش را با هدفی بزرگ و با شعاری که پایبند آن بوده ایم ادامه دهیم:

موکل های ما مهمترین سرمایه ما هستند میزان رضایت مندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است.

ارث-نحوه تقسیم ارث- شیوه اخذانحصار وراثت /کاملا کاربردی

ما در این مقاله به

  • افراز چیست ؟
  • مفهوم عامیانه افراز
  • مفهوم ثبتی افراز
  • مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی افراز
  • آیا آپارتمان قابل افراز است ؟
  • اگر آپارتمان غیر قابل افراز باشد چه باید کرد؟
  • پس از ارجاع پرونده به کارشناسی مراحل کارشناسی چگونه است ؟
  • اگر دادگاه عدم افراز آپارتمان را مسلم و محرز بداند چه باید کرد ؟
  • قابل اعتراض بودن عدم افراز آپارتمان در دادگاه عمومی چگونه است؟
  • آیا دستور فروش نیاز به دادخواست و هزینه دادرسی دارد ؟

خواهیم پرداخت.

افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

به معنای تفکیک، جداسازی ، جداکردن چیزی ازچیزدیگر، جداکردن چیزی برای کسی

 

مفهوم عامیانه افراز

تقسیم و جدا کردن مال غیر منقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک مشاعی براساس میزان سهم ، را افراز می گویند

تقسیم و جدا کردن سهام شرکاء در مال غیر منقول مشاع

برای اینکه به خوبی با این مقاله آشنا شویم بهتر است معنی اصطلاحات زیر را بدانیم :

مال مشاع : مالی که بین ۲ یا چند نفر مالک مشترک باشد بدون آنکه سهم هر یک از شرکاء به تفکیک معین و مشخص شده باشد .

مال غیر منقول : در مقابل مال منقول قراردارد و منظور از آن مالی است که قابل جابه جایی و نقل و انتقال فیزیکی را نداشته باشد و یا

جابجایی آن مستلزم خرابی محل آن باشد . از جمله ساختمان ، زمین و … می باشد .

تفکیک :

افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

مفهوم لغوی :

جدا کردن و جزء به جزء کردن مال غیر منقول است

مفهوم ثبتی افراز :

تجزیه و تقسیم مال غیر منقول مشاع، به قطعات کوچکتر را افراز می گویند.

اصطلاح تفکیک با افراز کمی مشابهت دارد .

در واقع افراز تقسیم کردن و جدا کردن سهم مشاع مال غیر منقول از یکدیگر . بطور مثال : شخص الف مالک ۲ دانگ و ب مالک ۴ دانگ از ملکی می باشند ، اگر الف بخواهد سهم ۲ دانگ خود را از آن ملک جدا کند ، سهم وی از حالت اشاعه خارج می شود که به این عمل افراز می گویند .

 

"افراز چیست ؟نحوه افراز ،تفاوت آن با تفکیک وتقسیم -کاملا کاربردی

 

آیا آپارتمان قابل افراز است ؟

آپارتمان به عنوان یک مال غیر منقول در صورتی که دارای چندین شریک باشد میتواند طبق قانون ،در دعاوی افراز املاک ،واحد ثبتی مرجع نخستین رسیدگی به  این درخواست است ولی مطابق ماده مذکوراملاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی خواهد بود و اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد متقاضی می تواند به دادگاه رجوع کند.

 

اگر آپارتمان غیر قابل افراز باشد چه باید کرد؟

اگر در جریان در خواست افراز و رسیدگی ،آپارتمان از طرف مرجع قانونی غیر قابل افراز تشخیص داده شود جهت اخذ گواهی عدم افراز آپارتمان شریک متقاضی یا وکیل وی ابتدا به همراه مدارک شناسایی و سند مالکیت به اداره ثبت املاک محل وقوع ملک مراجعه می نمایدو از واحد فتوکپی یا فروش اوراق مستقر در اداره  ثبت مربوطه ،برگ درخواست را تهیه و پس از تکمیل فرم در خواست به دفتر معاون یا ریاست واحد ثبتی مراجعه می نماید

پس از ارجاع پرونده به کارشناسی مراحل کارشناسی چگونه است ؟

پس از ارجاع دستور ثبت در خواست ارجاع پرونده به کارشناسی و انجام مقدمات و تشریفات قانونی را صادر می نمایدکه بعد از انتخاب کارشناس وی نیز با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن چه اینکه در دفتر ثبت املاک ثبت شده باشد و چه نشده باشد و اینکه دارای سند مالکیت معارض باشد یا نباشد اعلام نظر می نماید و پرونده به نظر مسئول واحد ثبتی خواهد رسید .

اگر دادگاه عدم افراز آپارتمان را مسلم و محرز بداند چه باید کرد ؟

اگر در صورتی بررسی انجام شده نقشه بردار ثبت بدون مراجعه به محل ملک و دعوت از طرفین با توجه به وضعیت پرونده و مشخصات ملک آپارتمان را غیر قابل افراز تشخیص و بر اساس ماده ۵ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاء غیر قابل افراز بودن ملک اعلام شودواحد ثبتی مربوطه پس از بررسی لازم در مورد صورت مجلس تفکیکی و نقشه ملک و مطابقتش با وضعیت ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول در خواست و نحوه افرازآن اعلام می دارد

قابل اعتراض بودن عدم افراز آپارتمان در دادگاه عمومی

پس از اعلام عدم افراز ملک،شرکا می توانند ظرف ۱۰ روز به دادگاه مراجعه ودادگاه پس از بررسی و تعیین کارشناس به دلیل غیر قابل افراز تشخیص دادن ملک حکم به فروش آن خواهد داد حتی اگر تقاضای فروش به در خواست یک یا چند نفر از شرکا باشد .

دستور فروش ملك غير قابل افراز،با عنايت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آيين نامه اجرايي قانون مذكور نياز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي و تعيين وقت رسيدگي و النهايه صدور حكم نيست زيرا مانند درخواست اجراي حكم است.

لطفا مقاله ذیل را نیز مطالعه بفرمایید:

وکیل ملکی به چه کسی گفته میشود و حوزه های تخصصی یک وکیل ملکی؟

معاملات ملک مشاع

 

 

تصرف عدوانی چیست ؟(حقوقی ،کیفری) راههای اثبات آن

مقاله ذیل توسط وکیل متخصص ملکی برای شما همراهان گرامی به تحریر درآمده شده است در این مقاله به بررسی تعدی و تفریط چیست؟ تخلیه به علت تعدی و تفریط چگونه است؟ و همراه با استنادات قانونی است که خوشحال میشویم ما را تا انتها همراهی نمایید.

منظور از تعدی چیست؟

ماده ۹۵۲ قانون مدنی بیان می دارد:

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن و یا متعارف، نسبت به مال و یا حق دیگری است که در مانحن فیه …

تجاوز کردن مستاجر از حدود اذن و یا متعارف در صورتی تعدی و تفریط محسوب می شود که موجب کاهش ارزش ریالی ملک و صدمه زدن به اساس و بنیان آن گردد

مفهوم تفریط:

ب : تفریط یعنی ترک عملی که بموجب قرارداد و یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم بوده و انجام نشده بدین نحو که ..
کوتاهی کردن مستاجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد گردیدن خسارت به ملک موجر گردد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:۶ ویژگی یک وکیل خوب و شجاع چیست؟

پاره ای از مصادیق تعدی و تفریط :

۱٫ مستاجر به تکلیف و وظیفه قانونی خود به موقع عمل نکند و یا با تاخیر عمل کند و یا با تاخیر انجام داده است.

بطور مثال:

مستاجر تعمیراتی در ملک لازم بوده که انجام نداده و یا اینکه در فصل زمستان ، به موقع برف روبی نکرده و این قصور موجب وارد گردیدن خسارت به موجر و خرابی قسمتی از ملک گردیده است.

۲٫ مستاجر بنای جدید در ملک احداث نماید که موجب وارد گردیدن صدمه به اساس و بنیان ملک گردد و یا موجب کاهش ارزش ریالی ملک شود.

بطور مثال:

مستاجر مبادرت به ساخت بالکن در ملک استیجاری نماید و یا بین مغازها تیغه کند.

۳٫ تخریب تمام یا قسمتی از ملک توسط مستاجر.

دلایل موجر و مستاجر در جهت اثبات حقانیت خود:

الف.موجر

موجر بهتر است ضمن تامین دلیل با جلب نظرکارشناس محترم دادگستری، دلائل وقوع تخلف مستاجررا ضبط و صورت برداری نماید، تا دلائل و مدارک موجود به نحو تعمدی از ناحیه مستاجر و یا اشخاص ثالث از بین نرود

ب.مستاجر

مستاجر در پاسخ به ادعای موجر میتواند مدعی گردد…

تغییر بر حسب اذن و اجازه موجر بوده و برای اثبات ادعای خود ، به دلائل و مدارک کتبی و یا شهادت شهود استناد نماید و یا با استناد به قرار تحقیق و معاینه محلی ادعای خود را اثبات کند

النهایه اگر دادگاه پس از ارجاع امر به کارشناس دادگستری ، تعدی و تفریط را محرز نداد ، حکم به بطلان و یا بی حقی دعوی موجر را می دهد.

 

در صورتی که مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط نماید موجر می تواند با اثبات تخلف مستاجر ، در دادگاه عمومی محل وقوع ملک و بدون پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر ، او را از ملک تخلیه نمود.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:خیار غبن به زبان ساده چیست؟شرایط خیار غبن

نکاتی در باب تعدی و تفریط در اجاره:

۱٫در صورت اثبات تخلف مستاجر از ناحیه موجر ،مبنی بر تعدی و تفریط هیچ گونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد.

۲٫ اثبات تعدی و تفریط به عهده موجر است.

۳٫موجر پس از صدور حکم تخلیه از ناحیه مراجع قضایی ، می تواند در هر زمان که تمایل داشته باشد حکم تخلیه را اجرا کند و اجرای حکم تخلیه در این مورد محدود به زمان خاصی نیست برخلاف موارد دیگر مندرج در قانون.

تعدی و تفریط چیست؟

استناد قانونی درباره تخلیه:

ماده ۱۴ و۲۷ قانون روابط موجرو مستاجر مصوب ۱۳۵۶:

تعدی و تفریط در قراردادهای اجاره و سرقفلی مطرح است که قوانین مربوطه این موارد را برای احقاق حق و جلوگیری از تضییع حقوق موجر (مالک) مقرر کرده است .

گروه وکلای حکمت:

متشکل از چندین وکیل باتجربه آمادگی ارائه مشاوره حقوقی به صورت تمام وقت برای افراد فراهم نموده است و برای اهالی محترم نیاوران برای تسهیل در اخذ مشاوره با وکیل در نیاوران به صورت ۲۴ ساعته مشاوره حقوقی در نظر گرفته است و در صورتی که وکیل در نیاوران را جست و جو می نمائید میتوانید از وکلای متخصص و با تجربه در نیاوران و در نزدیکی خود جهت امور حقوقی و کیفری و تنظیم قرارداد و مشاوره تلفنی و یا در صورت تمایل به صورت حضوری مشاوره دریافت نمائید. وکیل نیاوران در واقع با توجه به امکان ارائه کلیه امور حقوقی در کلیه مراجع حقوقی و کیفری شهر تهران و یا کشور را دارد و در صورت مشاوره تلفنی امکان حضور در محل شرکت جهت تنظیم قرارداد و یا حضور در مراجع قضایی شهر تهران و سایر استان ها وجود دارد.

کافی است با شماره های گروه وکلای حکمت تماس گرفته تا در صورت نیاز ، وقت مشاوره با وکیل نیاوران برای شما تعیین شود.

گروه وکلای حکمت مفتخر است با به کار گیری وکلای پایه یک دادگستری خانم و آقا که هریک در حوزه ای خاص تخصص و تجربه ی کافی دارند و سالهاست که در این حوزه فعالیت می نمایند.

تجربه موفق موکلین پیشین ما و مراجعات متعدد آنها و معرفی مجموعه به دیگران باعث شد ما اقدامات و فعالیت های خویش را با هدفی بزرگ و با شعاری که پایبند آن بوده ایم ادامه دهیم.

موکل های ما مهمترین سرمایه ما هستند میزان رضایتمندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است.

یکی از مسائلی که بسیار بحث برانگیز است و مشکلای بسیاری در بر دارد رابطه میان موجر و مستاجر است .یکی از مشکلات عدم رعایت بندهای قرارداد توسط مستاجر است که در نهایت راهی جز گرفتن حکم تخلیه توسط موجر باقی نمیگذارد.در این مقاله با شما همراه هستیم تا به بررسی گرفتن روش های حکم تخلیه بپردازیم ما را همراهی کنید.

اجاره نامه چیست؟

اجاره قراردادی است كه بر طبق آن یك نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (كرایه)به اجاره واگذار می كند.

موجر کیست؟

در قانون موجر فردی است كه صاحب و مالك خانه و آپارتمان و یا مغازه است و میتواند آن را اجاره دهد.

مستاجر کیست؟

در قانون مستاجر فردی است كه با پرداخت كرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می كند.

بین موجر و مستاجر قراردادی تنظیم میشود که رعایت کردن تمام بندهای آن از جنب هر دو طرف الزامی است.و در صورت رعایت کردن این بندها مشکلی برای طرفین پیش نخواهد آمد و با مشکلاتی چون گرفتن حکم تخلیه مواجهه نخواهیم شد.

تنظیم قرارداد به دو روش انجام میشود:

۱-عادی(رسمی)

۲دست نویس(غیررسمی)

اگر قرارداد اجاره بصورت عادی تنظیم شده باشد ( مثلا”دستی در برگه آچار و یا در مشاور املاک ) حسب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ مستاجر را می توان فوری( حدود ۱ هفته ای که عملا ۱ماه طول می کشد ) تخلیه نمود مشروط به اینکه …مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، اجاره نامه در ۲ نسخه و با ۲ شاهد امضا شده باشد در غیر اینصورت دادخواست تخلیه به دادگاه عمومی محل ملک داده می شود و معمولا ۸ ماه تا ۱ سال فرجه تخلیه آن زمان می برد .

چه زمان میتوان حکم تخلیه گرفت

چه زمان میتوان حکم تخلیه گرفت:

۱-زمانی که مدت اجاره در قرارداد تمام شده باشد ولی مستاجر همچنان در ملک باقی مانده باشد و آن را تخلی نمیکند.

۲-سه ماه از موعد پرداخت اجاره بها نگذشته باشد و مستاجر هیچ مبلغی مبنی بر اجاره بها پرداخت نکرده باشد.

۳-منتقل کردن ملک به شخص دیگری از جانب مستاجر

۴-مستاجر ملکی را که اجاره کرده است در راههای غیر مشروع استفتده کند.

اجرای فوری حکم تخلیه یک هفته ای  در اماکن مسکونی و تجاری (آپارتمان ،ملک ،مغازه):

برای اجرای حکم تخلیه فوری در وهله اول باید مشخص شود که سند شما عادی یا دست نویس است و یا در اسناد رسمی تنظیم شده است .

اگر قرارداد اجاره شما به صورت دستی است  و یا در مشاور املاک تنظیم میشود:

ابتدا باید با دادن در خواست و یا دادخواست به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ،جهت تخلیه فوری اماکن مسکونی و یاتجاری اقدام نمایید مشروط به آنکه:

شرایط فوری دستور تخلیه از شورای حل اختلاف :

  1. اجاره نامه در ۲ نسخه تنظیم شده باشد
  2. ذیل قرارداد اجاره را ۲ شاهد امضاء نموده باشد
  3. دارای تاریخ روز و ماه و سال باشد

رسیدگی شورا برای دستورفوری تخلیه :

شورای حل اختلاف بدون تعین وقت رسیدگی و خارج از نوبت و بصورت فوری دستور تخلیه را صادر می کند.

قابل اعتراض بودن یا نبودن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف :

دستور تخلیه صادره از ناحیه شورای حل اختلاف قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست منتهی اگر کسی ادعای نسبت به آن دارد باید دستور توقف عملیات تخلیه را بخواهید

در دستور تخلیه شورا مستاجر چقدر زمان داره که ملک را تخلیه کند:

دستور تخلیه صادره میبایست ، ظرف مدت ۲۴ ساعت، به مستاجر ، ابلاغ شود و مستاجر ۳ روز فرصت برای تخلیه دارد و اینکه موجر می بایست ،قبل از اجرای حکم تخلیه ، مشروط به اینکه مبلغ ودیعه را قبلا به مستاجر پرداخت نکرده باشد، مبلغ ودیعه ( پول پیش ) را حضورا به مستاجر پرداخت کند و در قرارداد رسید بگیرد و یا وجه آن را به صندوق دادگستری  واریز نماید ولکن معمولا دیده شده معمولا مدت زمان تخلیه تا یکماه نیز طول می کشد.

اگر اجاره در دفتراسناد رسمی تنظیم شده باشد دستور تخلیه مستاجر چگونه است :

بدوا” جهت اخذ دستور تخلیه میبایست به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره مراجعه نماید و ضمن درخواست صدور اجرائیه به اداره ی ثبت اسناد محل جهت اجرای حکم تخلیه مراجعه کنید .

مهلت اجرا ء حکم تخلیه از سوی اداره ثبت :

دستور تخلیه صادره از سوی اداره ی ثبت محل ، میبایست ظرف مدت ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ شود

اگر حکم تخلیه از اداره ثبت صادر شد مدت زمان تخلیه توسط مستاجر چقدر است:

مستاجر میبایست ظرف مدت ۳ روز از تاریخ ابلاغ، ملک را تخلیه نماید و تحویل دهد.

این مطلب را هم بخوانید:تخلیه به علت احداث ساختمان جدید 

 اگر شما مالک ملک نباشید و لکن قرارداد اجاره را تنظیم کرده باشید ،آیا میتوانید تخلیه ملک را درخواست کنید:

در زمانی که تخلیه ملک در خواست میشود حکم به تخلیه معمولا توسط شعبات صادر میشود  مگر مالکیت ملک مورد اختلاف باشد که باید ابتدا به اختلاف مالکیت رسیدگی کرد

 درخواست تخلیه مغازه یا دکان:

اگر درخواست تخلیه در مورد مغازه،یا دکان باشد زمانی می توانید از شورای حل اختلاف دستور تخلیه فوری اخذ کنید که قرارداد اجاره تان تا بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد اگر قبل از تاریخ ۷۶ تنظیم شده باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می باشد  یعنی قابلیت درخواست فوری تخلیه نیست.

دریافت حق کسب و پیشه در زمان تخلیه ملک:

اگر قرارداد اجاره شما در مورد املاک تجاری است ونه مسکونی ( در مورد املاک مسکونی اصلا حق کسب وپیشه ای وجود ندارد )، بعد از سال ۷۶ باشد ،دیگر به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق نمی گیردو می توان براحتی ملک را تخلیه نماید ولی اگر حق سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد می تواند در زمان تخلیه حق سرقفلی بگیرد.

تخلیه ملکی که دارای حق سرقفلی یا کسب و پیشه دارد : 

تخلیه اماکن دارای سر قفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه  می باشد  نه شورای حل اختلاف

جهت تخلیه در اماکنی که مستاجرین  حق سرقفلی و حق کسب و پیشه دارنند مشمول قوانین جداگانه ای است که می توانید به کلیک کردن لینک های ذیل ،مطالب آن را  مطالعه فرمایید

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی 

محتویات قرارداد های اجاره شامل :

  1. مشخصات موجر و مستاجر( نام وناخانوادگی وکد ملی و
  2. میزان و مبلغ اجاره بها)
  3. مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی و بخش ومدت قرارداد اجاره بصورت سالیانه ویا ماهیانه و

و سایر شرایط که طرفین ضمن عقد اجاره راجع به آن توافق می کنند.

مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه:

۱-مدارک شناسایی اعم از کارت ملی و شناسنامه

۲-سند مالکیت

۳-سند اجاره نامه

دادگاه صالح برای درخواست حکم تخلیه

دادگاه صالح برای درخواست حکم تخلیه:

اگر املاک مسکونی و تجاری باشد ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی بر صدور دستور تخلیه می باشند .
ولکن املاکی که دارای حق کسب و پیشه وسرقفلی می باشند جهت صدور حکم تخلیه می بایست به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه کرد .

نمونه دادخواست حکم تخلیه فوری:

خواهان:

خوانده:

وکیل:

تعیین خواسته و بهایآن: ۱- صدور حکم مبنی بر تخلیه و تحویل مورد اجاره به شرح متن ۲- پرداخت کلیه خسارات قانونی

دلایل و منضمات دادخواست: ۱- تصویر مصدق اجاره‌نامه ۲- تصویر مصدق سند مالکیت ۳- تصویر مصدق اظهارنامه

ریاست محترمشورای حل اختلاف

باسلام

با عرض سلام و تحیت احتراما به استحضار عالی می‌رساند: ۱_ اینجانب به موجب سند مالکیت ……..، مالک شش دانگ یک باب منزل مسکونی/ یک واحد آپارتمان به مساحت …….. متر مربع واقع در ……….. به شماره پلاک ثبتی ……….. بخش ………… می‌باشم.

۲_ ملک مذکور به موجب سند اجاره شماره ……….. مورخ ……….. به خوانده اجاره داده شد.

۳_ مدت اجاره از تاریخ ……….. تا تاریخ ………….. به مدت یک سال با مال‌ الاجاره ماهیانه به مبلغ …………. ریال بوده است. ۴_ با توجه به اینکه مدت اجاره به اتمام رسیده است متاسفانه خوانده از تخلیه و تحویل مورد اجاره به اینجانب خودداری می‌کند.

۵_ لازم به ذکر است که با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره ……….. تاریخ …………… خوانده حاضر به تخلیه و تحویل مورد اجاره نشده است. فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۴۹۴ قانون مدنی و موارد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۱ و ۳ قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته، مورد استدعاست.

محل امضاء

گروه وکلای حکمت:

با توجه به اینکه قوانین متفاوتی در مورد اجاره وجود دارد موجر و مستاجر حتما باید از وکیل متخصص ملکی و مشاوره حقوقی گروه وکلای حکمت در تنظیم قرارداد اجاره کمک بگیرند.

زیر در صورت عدم رعایت شرایط قانونی موجر ممکن است مشکلات بسیار زیادی در رابطه با تخلیه  ملک خود داشته باشد.

برای اینکه از سرگردانی و سردرگمی در دادگاهها راحت شوید و حقی از شما ضایع نشود بهتر است از وکیل ملکی پایه یک دادگستری در این امر کمک بگیرید.

امروزه هیچ فردی وجود ندارد که معامله با موضوع ملک انجام نداده باشد عده ای نیز ترجیح می دهند که این گونه معاملات را توسط  وکیل متخصص املاک انجام دهند وکیل ملکی کسی که از سوی موکل اختیار امور مالی و دعاوی مربوط به ملک موکل خود را دارد چنان گسترده است که در سالهای اخیر وجود وکلای با تخصص در این زمینه لازم است.

وکیل ملکی کیست؟

وکیل ملکی به شخصی گفته میشود که در دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به املاک تخصص دارد.دعاوی ملکی مستلزم داشتن دانش ،تجربه و تخصص فراوان است.

زیرا دعاوی مربوط به املاک دارای پیچیدگی های فراوانی است بنابراین به وکیلی نیاز هست که با تمام پیچ و خم های این راه آشنایی داشته باشد.یک وکیل ملکی باید به تمام آیین و قوانین مربوط به املاک اشراف کامل داشته باشد.داشن تخصص فراوان یکی از ویژگی های بارز یک وکیل ملکی است ،زیرا تجربه و تخصص باعث میشود که درصد موفقیت بیشتری درمحاکم دادگستری داشته باشد.

پیشنهاد میشود این مطلب را از دست ندهید:پیش فروش آپارتمان

حوزه تخصصی وکیل ملکی:

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف-تخلیه ملک استیجاری-الزام به تنظیم سند رسمی-تقسیم ملک مشاع-رفع مزاحمت از ملک-افراز ملک-فسخ قرارداد اجاره-تعدیل اجاره بها و درخواست تخلیه عین مستاجره از سوی وراث و………..

وظایف یک وکیل ملکی :

  1. دریافت مجوز پایان کار
  2. دعوای الزام به اخذ تخلیه ید
  3. دعوای تخلیه ید
  4. تقسیم و افراز املاک مشاع
  5. دعوای خلع ید
  6. دعوای بر سر مالکیت ملک
  7. دعوای مزاحمت و ممانعت از حق
  8. دعوای تصرف عدوانی

ما در این مختصر به شما خواهیم گفت که یک وکیل ملکی کیست و چه وظایفی خواهد داشت :

وکیل ملکی در تصرف عدوانی :

تصرف عدوانی نوعی تسلط و استیلای قانونی بر ملک دیگری است به شرط انکه این تسلط کاملا روشن و مشخص باشد بنابراین این نوع دعاوی دارای پیچیدگی هایی است که یک وکیل ملکی می تواند به راحتی آنرا حل و فصل کند این نوع دعاوی دارای ۳ نوع می باشد که می توانید از یک مشاور حقوقی کمک بگیرید.

عکس وکیل ملکی

وکیل ملکی در افراز ملک: 

افراز ملک عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها است. افراز را به دو دسته تقسیم نموده‌اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره‌ی ثبت) که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می‌کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می‌دهند.نکته‌ی مهم این که در عمل افراز، کلیه‌ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند.

نقش وکیل در مزاحمت های ملکی :

شاید تاکنون در ملک خود با مزاحمت افرادی مواجهه شده باشید و در بر خورد با آنها انچه را که عرف میداند اعمال کرده باشید بهتر است در این گونه مواقع از یک وکیل متخصص ملکی مشاوره گرفته تا بتوانید از مزاحم ملک خود رفع اثر کنید مثلا وقتی یک مستاجر با قطع آب و برق خود توسط مالک مواجهه می شود و یا حتی از حق ارتفاق و انتفاع یک شخص توسط مالک ممانعت ایجاد شده باشد بنابراین حنما نباید شخص مالک مال باشد بلکه همین که به اذن مالن نیز متصرف محسوب شود کافی است .

برای دانلود نمونه فرم قرارداد اجاره نامه روی لینک مقابل کلیلک کنید:نمونه قرارداد اجاره (آپارتمان ،مغازه ،خانه مسکونی، خودرو )بصورت دستی و یا مشاور املاکی -کاملا کاربردی و حرفه ای به زبان ساده

وکیل ملکی در تعدیل اجاره بها:

به موجب ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر اصلاحی سال ۱۳۵۶در خصوص تعدیل اجاره بها ، موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را مطرح کنند، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که در خصوص تعیین و تعدیل اجاره‌بها صادر شده است، سه سال تمام گذشته باشد. دادگاه با جلب نظر کار‌شناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

وکیل ملکی در الزام به تنظیم سند اجاره: 

به موجب ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ :

در مواردی که بین موجر و مستاجر اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد یا اگر مدت اجاره منقضی شده باشد و طرفین در تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف کنند هر یک میتوانند به دادگاه رجوع کرده و درخواست رسیدگی کرده نکته حائز اهمیت زمانی است که اگر موجر دعوی تخلیه مطرح نموده باشد رسیدگی به دعوی تنظیم سند اجاره موکول به ختم رسیدگی دعوی تخلیه میشود بنابراین اگر قبل یا بعد از اقامه دعوی تنظیم سند اجاره از سوی مستاجر دعوی تخلیهدر جریان رسیدگی باشد بدوا به این دعوی رسیدگی خواهد شد . در طرح دعوا مطروح در صورتی که اجاره نامه ای که خود دلیلی بر رابطه استیجاری است در بین نباشد بهتر است ابتدا اظهارنامه ای تنظیم و ضمن آن تنظیم سند اجاره درخواست شود.

وکیل ملکی در درخواست تخلیه عین مستاجره :

به موجب قانون حاکم بر رابطه استیجاری مصوب سال ۷۶ و مطابق تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه آن در صورت فوت موجر یا مستاجر وراث آنان قائم مقام قانونی شان محسوب میشوند فلذا با پایان مدت اجاره حتی اگر یک نفر از وراث درخواست تخلیه کند درخواست متقاضی صحیح و دادگاه باید به آن ترتیب اثر دهد و با پرداخت تمام مبلغ سرقفلی به قیمت عادله روز دستور تخلیه صادر شود.

امروزه به دلیل وجود قوانین و مقررات و ایین نامه های متعدد سبب شده است که حوزه های تخصصی وکلای ملکی پیچیدگی خاصی داشته باشد به همین خاطر انتخاب یک وکیل ملکی در قوانین گسترده ملکی بسیار حساس است زیرا تنها وکلای ملکی مجرب می توانند تشخیص دهند که در چه پرونده هایی باید به شهرداری رجوع کرد و از قانون ۱۰۰ شهرداری استفاده نمود همچنین در چه پرونده هایی لازم است که قانون مالیاتهای مستقیم را اعمال نمود.

گروه وکلای حکمت:

متشکل از چندین وکیل باتجربه آمادگی ارائه مشاوره حقوقی به صورت تمام وقت برای افراد فراهم نموده است و برای اهالی محترم نیاوران برای تسهیل در اخذ مشاوره با وکیل در نیاوران به صورت ۲۴ ساعته مشاوره حقوقی در نظر گرفته است و در صورتی که وکیل در نیاوران را جست و جو می نمائید میتوانید از وکلای متخصص و با تجربه در نیاوران و در نزدیکی خود جهت امور حقوقی و کیفری و تنظیم قرارداد و مشاوره تلفنی و یا در صورت تمایل به صورت حضوری مشاوره دریافت نمائید. وکیل نیاوران در واقع با توجه به امکان ارائه کلیه امور حقوقی در کلیه مراجع حقوقی و کیفری شهر تهران و یا کشور را دارد و در صورت مشاوره تلفنی امکان حضور در محل شرکت جهت تنظیم قرارداد و یا حضور در مراجع قضایی شهر تهران و سایر استان ها وجود دارد.